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 　從中央到地方，以打擊囤地等行為為重點(diǎn)的新一輪土地調(diào)控如期而至的同時(shí)卻依然有些突然，關(guān)鍵是選擇8月這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，頗值得玩味。
 
　　8月23日，國(guó)土資源部表示，在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地。中央層面主管部門發(fā)出新一輪土地調(diào)控的信號(hào)明確、強(qiáng)烈。

　　“往前，各地土地市場(chǎng)剛剛復(fù)蘇，調(diào)控將影響復(fù)蘇;往后，土地市場(chǎng)已出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，高溢價(jià)導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)比過早步入了危險(xiǎn)地帶，開發(fā)商的囤地意愿強(qiáng)烈，不得不調(diào)?！睂?duì)于中央到地方啟動(dòng)新一輪土地調(diào)控的時(shí)間選擇，一位不愿透露姓名的滬上某知名房企高層這樣理解。

　　囤地誘因：地價(jià)房?jī)r(jià)比偏高?

　　囤地的目的，除了一些地塊本身、拿地企業(yè)自身的特別因素外，追求更高的利潤(rùn)，自然是絕大部分開發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)，以時(shí)間換取更大的利潤(rùn)空間。

　　據(jù)不少開發(fā)商人士的解釋，在追求更高利潤(rùn)而進(jìn)行囤地的開發(fā)商中，又可以分為“強(qiáng)烈看好后市、拖延上市時(shí)間爭(zhēng)取在房?jī)r(jià)更高點(diǎn)銷售”和“拿地成本較高，以目前的房?jī)r(jià)計(jì)算利潤(rùn)有限，必須囤地等待房?jī)r(jià)上漲到有利可圖”兩種主要情況。

　　后一種情況正是今年不少地塊的選擇。本報(bào)掌握的數(shù)據(jù)顯示，目前半數(shù)以上未上市地王地價(jià)房?jī)r(jià)比偏高，盈利空間有限，其中尤以2007年成交的地塊為多。

　　“地王久未動(dòng)工，主要由于土地樓板價(jià)過高，在當(dāng)前房?jī)r(jià)水平下，基本沒有盈利空間，開發(fā)商不得不采取拖延的策略，等到樓價(jià)飆升后再開發(fā)。如北辰實(shí)業(yè)2007年拿下的長(zhǎng)沙地王，樓面地價(jià)高達(dá)3083元/平方米，而附近的商品房成交價(jià)格在5000元/平方米左右?！笨硕?中國(guó))研究中心首席研究員陳嘯天指出。

　　克而瑞(中國(guó))研究中心數(shù)據(jù)披露，歷年未上市地王中，約三成地王地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比在70%以上，約三成地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%-70%之間，僅有44%的地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以下。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，地價(jià)房?jī)r(jià)比超過50%的地塊，地價(jià)在很大程度上透支了房?jī)r(jià)的增值空間，盈利空間被大幅壓縮;而這一比值超過70%的地王，以目前的房?jī)r(jià)，幾乎沒有盈利空間。

　　問題是，這種“70%現(xiàn)象”在近期出讓的土地上，又不斷出現(xiàn)。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)最新一期的《久銀地價(jià)·華東報(bào)告》則披露，華東地區(qū)16個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，住宅地價(jià)占房?jī)r(jià)之比達(dá)到30%—50%區(qū)間，個(gè)別地塊突破至60%的高比值。

　　7月份，上海、杭州、南京等一線城市的土地交易價(jià)格，與城市房?jī)r(jià)之比已達(dá)40%，個(gè)別地塊甚至超過房?jī)r(jià)六成。

　　其中，杭州新近出讓地塊均位于主城區(qū)，地價(jià)占房?jī)r(jià)比超過50%，為華東區(qū)重點(diǎn)城市之首;上海土地價(jià)格占房?jī)r(jià)之比在35%—50%范圍內(nèi)，根據(jù)地段不同落差極大，其中，內(nèi)環(huán)線附近地價(jià)約占房?jī)r(jià)的七成，土地供應(yīng)充沛的外環(huán)線外區(qū)域，地價(jià)占比則降至四成左右。今年北京成交的幾幅地王，地價(jià)/當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的平均值均超過70%。

　　陳嘯天指出，從今年二季度起，土地市場(chǎng)升溫，高價(jià)地塊不斷涌現(xiàn)，房?jī)r(jià)透支現(xiàn)象開始增多，6、7月部分成交地塊的地價(jià)/當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)比值甚至已經(jīng)達(dá)到70%以上，這些項(xiàng)目在未來上市時(shí)將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　土地調(diào)控微妙時(shí)刻

　　考慮到未來還有更多成本，這些高價(jià)地若要有正常的盈利空間，未來的房?jī)r(jià)必然高企，這將帶來更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而且，眾多高價(jià)地塊為大型房企所購(gòu)，一旦這些企業(yè)大規(guī)模囤地，甚至受累高成本土地出現(xiàn)危機(jī)，其影響將被放大。

　　通過啟動(dòng)新一輪強(qiáng)力的土地調(diào)控，打擊囤地、增加土地供應(yīng)，從而給過熱的地市降溫，減少高價(jià)地塊，降低地價(jià)房?jī)r(jià)比，這一調(diào)控邏輯急需在調(diào)控中貫徹。

　　8月20日,在上海市土地學(xué)會(huì)召開“科學(xué)調(diào)控土地、促進(jìn)居住和諧——上海土地市場(chǎng)發(fā)展研討會(huì)”上明確，上海住宅用地供應(yīng)基本保證2020年住宅規(guī)劃的用地要求，下半年將加大土地供應(yīng)力度滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的需要，加大力度推進(jìn)大型居住區(qū)建設(shè)，優(yōu)先安排經(jīng)濟(jì)適用房、配套商品房等保障性住房供地。

　　值得注意的是，下半年上海將試行當(dāng)場(chǎng)簽訂合同制度，確保上市地塊及時(shí)開工，防止閑置土地發(fā)生。對(duì)事實(shí)上已經(jīng)形成閑置土地的情況，特別對(duì)企業(yè)的“囤地”行為，將依法予以處置，維持土地市場(chǎng)的有效供給。

　　從上海等今年高價(jià)地塊頻出的一線城市開始，新一輪的土地調(diào)控將在全國(guó)范圍內(nèi)展開。

　　國(guó)土資源部表示，鑒于今后拉動(dòng)內(nèi)需還將持續(xù)一段時(shí)間，因此下半年各地除堅(jiān)持更加嚴(yán)格的用地審批外，還要開展對(duì)已審批用地的核查、監(jiān)管行動(dòng)，重點(diǎn)查看用地比率，是否存在囤而未建現(xiàn)象。

　　中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳也于近日印發(fā)了《關(guān)于開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理工作的意見》，其中包括重點(diǎn)整治違法違規(guī)審批和出讓土地、擅自改變土地用途、提高建筑容積率等行為。

　　從中央到地方，各級(jí)政府選擇了8月重點(diǎn)出手調(diào)控已經(jīng)過熱的土地市場(chǎng)。

　　而在6月份，本報(bào)記者曾在有關(guān)場(chǎng)合向上海市規(guī)土局一位副局長(zhǎng)詢問有關(guān)上海閑置土地處理進(jìn)展及土地調(diào)控相關(guān)政策措施，該副局長(zhǎng)并未正面回應(yīng)。

　　“6月份，上海等各地土地市場(chǎng)剛剛進(jìn)入一年多以來的旺季，各地方政府在隨后至今的兩個(gè)多月中有大量重點(diǎn)地塊推出，這期間，土地成交活躍，不少地方土地出讓金額動(dòng)輒上百億。”上述不愿透露姓名的開發(fā)商高層坦言，如果土地調(diào)控提前，很可能阻滯地價(jià)攀升。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）