下游數(shù)據(jù)

樓市拐點(diǎn)已為期不遠(yuǎn)

2009年09月06日08:28   來源：西本資訊
摘要：

     經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)向好，調(diào)控政策不再需要房產(chǎn)投資的“保駕護(hù)航”，房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的弊病又越發(fā)明顯，相關(guān)政策導(dǎo)向已由支持轉(zhuǎn)為抑制，價(jià)格拐點(diǎn)必然出現(xiàn)。

    統(tǒng)計(jì)顯示，上周深圳新房?jī)H售出688套，創(chuàng)下今年新低，二手房市場(chǎng)也連續(xù)6周下跌。在國(guó)內(nèi)其他一線城市，如北京、上海等地，也都同樣出現(xiàn)了“價(jià)格滯脹、成交量萎縮”的現(xiàn)象。

    縱觀今年的樓市表現(xiàn)，“先揚(yáng)后抑”的特征已越來越明顯。如果以國(guó)內(nèi)一些地區(qū)房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高來看，今年秋天極有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的拐點(diǎn)，而當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格則將成為歷史頂峰。

    房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”并非是主觀臆斷，市場(chǎng)內(nèi)外部因素的共同作用決定了這一結(jié)果。從市場(chǎng)運(yùn)行的基本規(guī)律而言，從來都沒有只漲不跌的市場(chǎng)，特別對(duì)于股市、樓市等具有投資屬性的市場(chǎng)更是如此。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格牛市始于1998年的房產(chǎn)改革，持續(xù)上揚(yáng)11年從未出現(xiàn)過真正意義的調(diào)整。2007~2008年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到海外金融危機(jī)影響，本應(yīng)出現(xiàn)一輪調(diào)整，但該行業(yè)的投資帶動(dòng)潛力挽救了自己。在經(jīng)濟(jì)總量政策的支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于其他行業(yè)，甚至在今年春天開始翻身向上，最終走出了一波熊市中的“牛行情”。

    該跌不跌的結(jié)果就是讓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，并導(dǎo)致未來市場(chǎng)調(diào)整的慘烈程度更加巨大。今年上半年的房?jī)r(jià)飆升，政策推動(dòng)與投機(jī)炒作是兩大主要原因。各地為了優(yōu)化投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)信貸政策大幅放寬，二套以上購(gòu)房都能夠輕松地獲得優(yōu)惠利率貸款，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的屬性明顯變味。年初至今的整個(gè)房?jī)r(jià)上漲過程，大體可劃分為三個(gè)階段，1～3月購(gòu)房的主要是自住型購(gòu)房者，即剛性需求壓抑一年半之后爆發(fā)；3、4月份后，改善需求和部分投資資金進(jìn)入市場(chǎng)；5月份之后，入市的投機(jī)資金大幅度增多，并成為主流。

    既然市場(chǎng)需求已經(jīng)被投機(jī)因素所控制，那么影響投資收益與資金供給的因素就會(huì)決定房?jī)r(jià)走勢(shì)。從投資回報(bào)率看，房?jī)r(jià)的租金回報(bào)率近期創(chuàng)出歷史新低，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)與租金比例大致在1：400以上，超過1：500的也不少見。這意味著單靠租金收入收回投資需要長(zhǎng)達(dá)40年~50年時(shí)間，而國(guó)際上的租售比一般在1：200左右。從資金供給狀況看，央行對(duì)貨幣政策所進(jìn)行的“動(dòng)態(tài)微調(diào)”，其資金收縮力度之大、速度之快要遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。特別是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸發(fā)放，近期已經(jīng)出現(xiàn)明顯緊縮。

    投機(jī)性購(gòu)房者的資金來源絕大多數(shù)都依賴于銀行貸款。一旦貨幣政策開始收緊、信貸審核趨于嚴(yán)格化，就將逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

    這一規(guī)律其實(shí)是投機(jī)市場(chǎng)運(yùn)行的必然結(jié)果，而在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性已經(jīng)越來越大，最重要的決定因素在于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的積極變化。隨著“保八”等總量經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)趨于穩(wěn)固，調(diào)控部門擁有了政策調(diào)整的騰挪空間。直白地說，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)向好之后，調(diào)控政策已經(jīng)不再需要房產(chǎn)投資的“保駕護(hù)航”，與此同時(shí)房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的弊病則越發(fā)明顯，相關(guān)政策導(dǎo)向已經(jīng)由支持轉(zhuǎn)為抑制。由此，失去支持的高房?jī)r(jià)根本無法獨(dú)木強(qiáng)撐，價(jià)格拐點(diǎn)的出現(xiàn)成為必然。（馬紅漫，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 來源：廣州日?qǐng)?bào)）

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