下游數(shù)據(jù)

滬與寧調(diào)控風(fēng)向標(biāo)：市場(chǎng)與政策或雙轉(zhuǎn)向

2009年10月13日06:38   來(lái)源：西本資訊
摘要：

 　　這個(gè)十一黃金周,對(duì)于上海樓市而言,或是一個(gè)分水嶺。
 
　　一波在2008年以來(lái)聚集的剛性需求釋放了之后,12日,易居中國(guó)提供本報(bào)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,10月第一個(gè)交易周共成交29.49萬(wàn)平方米商品住宅,這是2005年以來(lái)（除2008金融 危機(jī)之外）,同期最低水平。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄指出,上海樓市半年多的高潮之后,將進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)半年的休整期,樓市從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供大于求,四季度將出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”局面。

　　市場(chǎng)正在猶豫之時(shí),地方樓市調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始上馬,10日上海銀監(jiān)局在近日下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》中再度強(qiáng)調(diào),各行“特別要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求”。

　　當(dāng)日,南京全面收緊了住房公積金政策,所購(gòu)住房建筑面積在144平米以上,住房貸款額度縮減為原來(lái)的50%,這也是今年以來(lái)首個(gè)調(diào)整的地方房地產(chǎn) 政策。

　　信貸轉(zhuǎn)向

　　位于上海新江灣城的加州水郡項(xiàng)目,由于是美國(guó)最大地產(chǎn)商漢斯在上海的最大型地產(chǎn)項(xiàng)目,9月初一開(kāi)盤(pán),就成為銷(xiāo)售明星。

　　即便位于上海的郊區(qū),其均價(jià)已經(jīng)達(dá)到25000元/平方米左右,剛剛拿下一套160平方米面積住宅的上海某鋼企老板袁志強(qiáng)告訴本報(bào)記者,這是他在上海買(mǎi)下的第二套住宅,付了四成首付,放款銀行還要其提供800萬(wàn)的資產(chǎn)證明。

　　“這800萬(wàn)的資產(chǎn)證明只能打個(gè)對(duì)折,作為另外60%貸款的依據(jù),10月底,貸款批不下,購(gòu)房合同就作廢了?！痹緩?qiáng)說(shuō)。

　　對(duì)于銀行而言,樓市從3月回暖,6、7、8月井噴,銀行在9月之時(shí),已經(jīng)大部分完成了今年的房貸指標(biāo),這對(duì)于四季度的樓市而言,是一個(gè)關(guān)鍵的市場(chǎng)信號(hào)。

　　“上半年銀行是主動(dòng)放貸,到8月后,審請(qǐng)難度就逐月加難,因此,缺少房貸的支持將是制約四季度樓市成交的主要因素?！鄙虾Ｒ患毅y行信貸業(yè)務(wù)員說(shuō)。

　　9月初,上海銀監(jiān)局曾公布統(tǒng)計(jì)顯示,前8個(gè)月,上海各主要銀行個(gè)人住房貸款增加556億元,與去年同期相比多增433億元。

　　另?yè)?jù)央行上?？偛?1日發(fā)布的8月份上海市貨幣信貸數(shù)據(jù),8月份,上海中資銀行新增房貸170.2億元,比7月份多增55.9億元,同比更是多增了167.2億元。其中,新建房貸款和二手房貸款分別新增99.4億元和70.8億元。

　　2009年,二、三兩個(gè)季度,上海成交1129萬(wàn)平方米的商品住宅,比去年全年907萬(wàn)的成交量還高出24.5%,此前一波蓄積的剛性需求,已經(jīng)大批釋放出來(lái)。

　　成交數(shù)據(jù)亦顯示了這個(gè)趨勢(shì),6月,上海樓市達(dá)到219萬(wàn)平方米的高峰,此后逐月下滑。9月147萬(wàn)平方米的成交量已跌至今年3月樓市回暖以來(lái)的,最低月成交水平,10月第一周樓市的低迷開(kāi)局,成交量下滑之勢(shì)依舊繼續(xù)。

　　易居中國(guó)數(shù)據(jù)顯示,過(guò)去一周（10月5-11日）,上海共推出26.85萬(wàn)平方米新房源,上海共成交29.49萬(wàn)平方米,均價(jià)14145元/平方米,上海樓市均價(jià)終于回到15000元/平方米以下。

　　2008地方救市策即將到期

　　10月10日,同在長(zhǎng)三角的南京市,三項(xiàng)公積金貸款新政出爐,政策全面收緊。

　　三項(xiàng)新政包括,夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過(guò)住房公積金貸款的職工,貸款全部結(jié)清后再次申請(qǐng)住房公積金貸款,貸款額度也只有50%;所購(gòu)住房建筑面積在144平米以上,住房貸款額度縮減為原來(lái)的50%;個(gè)人實(shí)際整體貸款額度大大降低,系數(shù)從0.45降到0.30。

　　同一天,上海銀監(jiān)局也在下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》中表示,針對(duì)此前上海市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn) 中介以回扣、返點(diǎn)等形式打出利率擦邊球的情況,銀監(jiān)局要求各行通過(guò)銀行同業(yè)公會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào),推進(jìn)形成相關(guān)同業(yè)公約或規(guī)定。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成告訴本報(bào):今年開(kāi)發(fā)商的收益大,不必?fù)?dān)心資金斷裂的問(wèn)題,所以可以堅(jiān)持住不降價(jià)?！斑^(guò)高房?jī)r(jià)擠出了消費(fèi)性需求,而收緊政策又增加了投資風(fēng)險(xiǎn),打壓了投資性需求?！?/P>

　　“我認(rèn)為第四季度房?jī)r(jià)將高位盤(pán)整,至于明年的走勢(shì),還要看后續(xù)政策是松綁還是繼續(xù)收緊,如果繼續(xù)收緊,則有可能重現(xiàn)2007年的低迷,成交量繼續(xù)萎縮,開(kāi)發(fā)商會(huì)減少供給以維持高價(jià),更重要的是,地方政府是否會(huì)貫徹執(zhí)行國(guó)土資源部嚴(yán)禁囤地的相關(guān)政策,二者的博弈將最終由國(guó)務(wù)院的考量來(lái)決定?！?/P>

　　但不論中央和地方的政策如何走向,在2008樓市低迷之時(shí),地方出爐的樓市調(diào)控政策,條款時(shí)限即將到期。

　　在2008年10月22日,上海在樓市低谷期出爐房地產(chǎn)救市14條,其中對(duì)于大幅降低樓市交易稅費(fèi)的第六到第九條款:例如,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅等,均涉及降低樓市交易稅費(fèi)用的條款,有效期均至2009年12月。

　　值得注意的是,其中第八條,凡購(gòu)買(mǎi)自住普通住房的,住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%,對(duì)第一次購(gòu)買(mǎi)自住普通住房的家庭,在符合條件下,每戶家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元。若有補(bǔ)充住房公積金的,每戶家庭最高貸款限額為80萬(wàn)元。這一關(guān)鍵條款,時(shí)效也在2009年內(nèi)。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

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