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政策口風“一周三變”驚呆房地產

2009年12月22日06:33   來源：西本資訊
摘要：

    從抑制投機到營業(yè)稅優(yōu)惠取消，再到遏制房價過快上漲，短短幾天內房地產政策取向三級跳。中央在一周時間里連續(xù)三次提及房地產問題，并且國務院公開表示要“遏制”房價，措辭罕見犀利，顯示出政府在經歷新世紀房價最大漲幅的一年后，開始伸出調控之手。

    “抑房價”中央措辭三級跳

    對此，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭把這理解成，政府意在“校正業(yè)界對中央經濟工作會議在房地產政策上的誤解與盲目樂觀”。

    確實對于在某些城市已經脫離正常發(fā)展軌道的房地產市場，期盼已久的中央經濟工作會議并沒有過多提及，是保是壓？各方專家、學者、媒體都在解釋和猜測著。更多人愿意相信“沒有消息就是好消息”，而會議中對“城鎮(zhèn)化”的提及也給二、三線城市房地產市場帶來絕對利好，更帶來了房價的普漲。一線城市房價上漲幅度更是令人咋舌，這也是“遏制”出臺的導火索。

    實際上，中央對于房地產市場的調控早已出現(xiàn)苗頭，一些細節(jié)上的措施不時浮出水面，但是這些不疼不癢的壓價手段，開發(fā)商總能“上有政策、下有對策”地規(guī)避。

    例如，國土部印發(fā)的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》的通知，明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限：小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃(約300畝).

    其限制土地出讓面積，意在增加同區(qū)塊土地之間的價格競爭，使總價“地王”有所減少，也使得開發(fā)商囤地更為困難。盡管要求大宗地塊分開來賣，但是根據土地“招拍掛”價高者得的原則，北京某區(qū)域被分割開來的三塊地由同一家房地產開發(fā)公司購得，其他開發(fā)商無力與其競爭，“增補本”也就失去了意義。

    一線城市立體式調控

    據“提高土地供應、增加普通商品房供給、抑制投資性商品房的需求，提高土地供應和使用效率、差異化信貸政策”的調控思路，中央實際上把權力交到了地方政府手中。

    對于房價上漲極其劇烈的幾個城市，新土地規(guī)劃的出臺時機恰到好處，其對土地放量、信貸控制的理解也無所不盡其極。

    近日公布的《北京市土地利用總體規(guī)劃》中，北京新提出了新的建設路徑，即“中心城區(qū)的土地利用，要以調整、改造、挖潛為主，近期新增建設用地的主要來源為城鄉(xiāng)接合部、城中村改造地塊，遠期則適度開發(fā)京郊淺山區(qū)。”

    深圳更是極盡所能在城中心“摳地”，《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》(下稱“規(guī)劃草案”)首次提出建設用地“減量增長”原則。

    “規(guī)劃草案”顯示，深圳土地利用已接近極限，未利用地僅占全市總面積的2.23%，未來土地供應嚴重告急。因此，深圳從12月1日開始實施“城市更新”，即對舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等區(qū)域進行大規(guī)模的更新改造，涉及總用地面積約為240平方公里。這被認為是提升土地利用效率的有力手段。

    同時，深圳市將啟用空間拓展戰(zhàn)略來破解深圳土地困局，這包括陸域空間、地下空間、異地空間和虛擬空間拓展。其中，深圳將適度實施圍填海造地，到2015年共劃定15個工程用海功能區(qū)，其中圍海造地區(qū)共劃定總面積52平方公里。而作為產業(yè)突圍的路徑之一，“工業(yè)飛地”也被列入規(guī)劃范疇。

    上海房地產市場，還沒有非常明確的政策指導，但是上海房產界普遍猜測，針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出，極有可能在部分城市由此前的“空轉”轉為試點“實轉”；其次，對外資購房可能會重新緊縮；再次，轉售房子的個調稅可能會從嚴征收。

    就明年的房價走勢，楊紅旭預測，明年大漲不可能，大跌也難，盤整是主基調。對一線城市而言，下跌的可能性大于上漲。

    房開商開始迎合政策

    嚴控信貸、增加土地放量，這些政策對于一線房地產市場價格的最終作用還難以知曉，但是政府的調控意圖已經非常明顯。對于房地產開發(fā)商，如何在這種氛圍中突出重圍？

    作為上海經濟適用房的大型項目之一，“上海晶城”在開發(fā)之初受到業(yè)界一致疑惑。首先，此次經濟適用房建設地，是上海城開出資18億元購入的；其次，該地塊屬于“進城”的優(yōu)質地塊；更重要的是，本可以有部分用于商品房建設的地，上海城開卻全部用于經適房開發(fā)。

    盡管上海城開總經理倪建達曾表示，“在市場上賺不到錢，市場會看不起我們?！钡廊贿x擇這種發(fā)展思路。最終，國家開發(fā)銀行100億元的貸款正好解決了上海城開面臨的資金困境。

    其獲得的資金中只有25%是用于保障性住房建設，但是這并不妨礙其在信貸緊縮的情況下獲得不菲貸款。

    同樣精于“計算”的還有萬科。雖然上海、深圳已經在一年之前就開始流水線產業(yè)化蓋房，但是對“拼裝房”的利用顯然沒有萬科來得大。拼裝房建設周期短，可以提前放量平抑房價，而且其迎合了低碳、環(huán)保的概念。盡管“拼裝”房的建設成本要高于傳統(tǒng)建設方式的成本，大約每平方米多400元左右，但北京市城建技術開發(fā)中心住宅產業(yè)化技術促進室主任李祿榮透露，政府正在考慮補貼方案。這絕對是一筆不小的資金。

    市場和政策雙重夾擊的情況下，能夠看懂中央思路并且積極迎合政策的公司顯然更容易發(fā)展。萬科總裁王石還表示，在2015年后所有新建房屋都將采取工業(yè)化生產方式來建造。另外，明年萬科將不再提供毛坯房，而是一次性精裝修的精裝房，這樣更節(jié)能環(huán)保。（投資者報）

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