下游數(shù)據(jù)

政策口風(fēng)“一周三變”驚呆房地產(chǎn)

2009年12月22日06:33   來源：西本資訊
摘要：

    從抑制投機(jī)到營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，再到遏制房?jī)r(jià)過快上漲，短短幾天內(nèi)房地產(chǎn)政策取向三級(jí)跳。中央在一周時(shí)間里連續(xù)三次提及房地產(chǎn)問題，并且國(guó)務(wù)院公開表示要“遏制”房?jī)r(jià)，措辭罕見犀利，顯示出政府在經(jīng)歷新世紀(jì)房?jī)r(jià)最大漲幅的一年后，開始伸出調(diào)控之手。

    “抑房?jī)r(jià)”中央措辭三級(jí)跳

    對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭把這理解成，政府意在“校正業(yè)界對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)政策上的誤解與盲目樂觀”。

    確實(shí)對(duì)于在某些城市已經(jīng)脫離正常發(fā)展軌道的房地產(chǎn)市場(chǎng)，期盼已久的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并沒有過多提及，是保是壓？各方專家、學(xué)者、媒體都在解釋和猜測(cè)著。更多人愿意相信“沒有消息就是好消息”，而會(huì)議中對(duì)“城鎮(zhèn)化”的提及也給二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來絕對(duì)利好，更帶來了房?jī)r(jià)的普漲。一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度更是令人咋舌，這也是“遏制”出臺(tái)的導(dǎo)火索。

    實(shí)際上，中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控早已出現(xiàn)苗頭，一些細(xì)節(jié)上的措施不時(shí)浮出水面，但是這些不疼不癢的壓價(jià)手段，開發(fā)商總能“上有政策、下有對(duì)策”地規(guī)避。

    例如，國(guó)土部印發(fā)的《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》的通知，明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限：小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃(約300畝).

    其限制土地出讓面積，意在增加同區(qū)塊土地之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，使總價(jià)“地王”有所減少，也使得開發(fā)商囤地更為困難。盡管要求大宗地塊分開來賣，但是根據(jù)土地“招拍掛”價(jià)高者得的原則，北京某區(qū)域被分割開來的三塊地由同一家房地產(chǎn)開發(fā)公司購得，其他開發(fā)商無力與其競(jìng)爭(zhēng)，“增補(bǔ)本”也就失去了意義。

    一線城市立體式調(diào)控

    據(jù)“提高土地供應(yīng)、增加普通商品房供給、抑制投資性商品房的需求，提高土地供應(yīng)和使用效率、差異化信貸政策”的調(diào)控思路，中央實(shí)際上把權(quán)力交到了地方政府手中。

    對(duì)于房?jī)r(jià)上漲極其劇烈的幾個(gè)城市，新土地規(guī)劃的出臺(tái)時(shí)機(jī)恰到好處，其對(duì)土地放量、信貸控制的理解也無所不盡其極。

    近日公布的《北京市土地利用總體規(guī)劃》中，北京新提出了新的建設(shè)路徑，即“中心城區(qū)的土地利用，要以調(diào)整、改造、挖潛為主，近期新增建設(shè)用地的主要來源為城鄉(xiāng)接合部、城中村改造地塊，遠(yuǎn)期則適度開發(fā)京郊淺山區(qū)?！?/P>

    深圳更是極盡所能在城中心“摳地”，《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》(下稱“規(guī)劃草案”)首次提出建設(shè)用地“減量增長(zhǎng)”原則。

    “規(guī)劃草案”顯示，深圳土地利用已接近極限，未利用地僅占全市總面積的2.23%，未來土地供應(yīng)嚴(yán)重告急。因此，深圳從12月1日開始實(shí)施“城市更新”，即對(duì)舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的更新改造，涉及總用地面積約為240平方公里。這被認(rèn)為是提升土地利用效率的有力手段。

    同時(shí)，深圳市將啟用空間拓展戰(zhàn)略來破解深圳土地困局，這包括陸域空間、地下空間、異地空間和虛擬空間拓展。其中，深圳將適度實(shí)施圍填海造地，到2015年共劃定15個(gè)工程用海功能區(qū)，其中圍海造地區(qū)共劃定總面積52平方公里。而作為產(chǎn)業(yè)突圍的路徑之一，“工業(yè)飛地”也被列入規(guī)劃范疇。

    上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，還沒有非常明確的政策指導(dǎo)，但是上海房產(chǎn)界普遍猜測(cè)，針對(duì)大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會(huì)加快推出，極有可能在部分城市由此前的“空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)為試點(diǎn)“實(shí)轉(zhuǎn)”；其次，對(duì)外資購房可能會(huì)重新緊縮；再次，轉(zhuǎn)售房子的個(gè)調(diào)稅可能會(huì)從嚴(yán)征收。

    就明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，楊紅旭預(yù)測(cè)，明年大漲不可能，大跌也難，盤整是主基調(diào)。對(duì)一線城市而言，下跌的可能性大于上漲。

    房開商開始迎合政策

    嚴(yán)控信貸、增加土地放量，這些政策對(duì)于一線房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的最終作用還難以知曉，但是政府的調(diào)控意圖已經(jīng)非常明顯。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，如何在這種氛圍中突出重圍？

    作為上海經(jīng)濟(jì)適用房的大型項(xiàng)目之一，“上海晶城”在開發(fā)之初受到業(yè)界一致疑惑。首先，此次經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)地，是上海城開出資18億元購入的；其次，該地塊屬于“進(jìn)城”的優(yōu)質(zhì)地塊；更重要的是，本可以有部分用于商品房建設(shè)的地，上海城開卻全部用于經(jīng)適房開發(fā)。

    盡管上海城開總經(jīng)理倪建達(dá)曾表示，“在市場(chǎng)上賺不到錢，市場(chǎng)會(huì)看不起我們。”但他依然選擇這種發(fā)展思路。最終，國(guó)家開發(fā)銀行100億元的貸款正好解決了上海城開面臨的資金困境。

    其獲得的資金中只有25%是用于保障性住房建設(shè)，但是這并不妨礙其在信貸緊縮的情況下獲得不菲貸款。

    同樣精于“計(jì)算”的還有萬科。雖然上海、深圳已經(jīng)在一年之前就開始流水線產(chǎn)業(yè)化蓋房，但是對(duì)“拼裝房”的利用顯然沒有萬科來得大。拼裝房建設(shè)周期短，可以提前放量平抑房?jī)r(jià)，而且其迎合了低碳、環(huán)保的概念。盡管“拼裝”房的建設(shè)成本要高于傳統(tǒng)建設(shè)方式的成本，大約每平方米多400元左右，但北京市城建技術(shù)開發(fā)中心住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)促進(jìn)室主任李祿榮透露，政府正在考慮補(bǔ)貼方案。這絕對(duì)是一筆不小的資金。

    市場(chǎng)和政策雙重夾擊的情況下，能夠看懂中央思路并且積極迎合政策的公司顯然更容易發(fā)展。萬科總裁王石還表示，在2015年后所有新建房屋都將采取工業(yè)化生產(chǎn)方式來建造。另外，明年萬科將不再提供毛坯房，而是一次性精裝修的精裝房，這樣更節(jié)能環(huán)保。（投資者報(bào)）

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