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住建部澄清樓市新政誤解

2009年12月26日06:54   來源：西本資訊
摘要：

    12月9日，國務院會議決定，2010年個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年。調控樓市大幕正式開啟，市場預計更多政策會魚貫而出。

    12月17日，五部委聯合下發(fā)《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了50%。這一政策嚴卡開發(fā)商資金鏈，地產界突然感覺，這個冬天特別冷。

    12月23日，營業(yè)稅細則公布，對于普通住宅和非普通住宅進行了嚴格的區(qū)分。這讓部分炒房者大松了一口氣：“樓市調控好像也沒有那么狠嘛！”

    同一天，國土資源部通報了9個省18宗房地產開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策。仔細分析，政策都是此前已有的，毫無新意。

    樓市調控到底是松還是緊？有多緊？宛如一場迷霧蔓延開來。

    12月24日，一位住建部人士在接受《華夏時報》記者采訪時表示，市場上對于要全面打壓樓市的看法實際上有誤解，現在只是在調整，不會全面打壓樓市，不會搞一刀切。未來的政策重點依然是增加供應、完善保障、抑制投機。

    “誰都不希望樓市大動?！鄙鲜鋈耸繌娬{。

    中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌也認為，雖然最近樓市政策比較頻繁，但樓市政策不會全面調頭，支持自住需求，改善需求方向并沒有變。

    調控高壓？

    中央定調樓市調控方向后，系列政策果然魚貫而出。

    12月23日，財政部、國家稅務總局正式公布營業(yè)稅細則規(guī)定：“各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正?！?/P>

    “這就是給地方臉色，希望地方在樓市調控上不要搶跑?！鄙虾５囊晃环治鰩熅痛吮硎?。

    同一天，國土資源部通報9省閑置土地情況。不僅如此，土地部門增加供給的決心亦非常明顯。

    據悉，國土部還將采取多項措施打擊囤地：一是進一步規(guī)范土地供應行為。完善土地出讓合同和劃撥決定書，對土地規(guī)模、出讓金繳納、受讓人條件、開竣工申報、違約責任等進一步作出明確約定。二是進一步加大土地開發(fā)利用監(jiān)管力度，落實監(jiān)管責任。第三，會進一步加強監(jiān)督檢查。督促各地嚴格落實閑置土地處置政策，及時處置閑置土地。

    本報記者獲悉，國土部最近還會與證監(jiān)會等部門聯動，共同打擊土地投機。本報記者同時獲悉，建設部最近也會出重拳抑制投機，目前直指“囤房、炒房”。

    顧云昌強調，好政策還需真執(zhí)行。我國樓市調控不缺政策，而缺乏執(zhí)行力度。這需要地方政府下決心、用重拳。

    而調控的難點，就是中央和地方的博弈，對此，主管部門似乎已經找到了方法。

    松緊迷霧

    上述營業(yè)稅細則稱，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，新政策比2009年執(zhí)行的優(yōu)惠政策收緊了一些，但比之前的預測還是寬松了一大步，因為按差額征稅比按全額征稅能省下很多錢。

    易居中國分析師薛建雄認為，該細則明顯體現出樓市調控有保有壓的原則，這對普通住宅殺傷力有限，但對非普通住宅影響最大。

    他給記者算了一筆賬，以一套標價100萬元，一手交易價為70萬的房產為例，如果這套房產屬于5年以內的普通住宅，則按照差額30萬元計征5.5%的營業(yè)稅是1.65萬元；假設這套房產屬于5年以內的非普通住宅，就要按照全額100萬元計征個人所得稅5.5萬元，比之前要多繳3.85萬元。

    鏈家地產最近公布的一項數據顯示，營業(yè)稅細則對于快進快出又在短期內購買非普通住宅打擊最大。比如，目前，北京140平方米以上二手房成交占比為14%左右，其中五年內大戶型占比8%左右。按照規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以下，單套建筑面積在140(含)平方米以上，三環(huán)至四環(huán)之間超過175萬元/套，三環(huán)以內總價超過215萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間超過165萬元/套、五環(huán)以外超過100萬元/套的住房均為非普通住宅。

    期待已久的緊縮政策出臺了，仔細一分析，并沒那么緊。和預測不一樣的還有國土部的通報，似乎并未讓開發(fā)商真正捏一把汗，其中“警示開發(fā)企業(yè)根據實際開發(fā)能力理性取得土地，及時開發(fā)利用”的用語更是偏于溫和。

    政策意圖

    財經評論員馬光遠表示，營業(yè)稅細則符合此前國務院“國四條”中提到的運用技術手段區(qū)別對待改善型置業(yè)和投資客的思路。

    這樣有保有壓的思路，到底是何意圖？

    國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長張承惠表示，2008年很多房地產開發(fā)商資金鏈非常緊，很多幾乎要斷掉，按照正常的規(guī)律來看，行業(yè)即將進入整合時期。但由于金融危機，出臺了一系列刺激政策把一些快要倒閉的企業(yè)救了，這從長期來看并不是好事。

    交通銀行的一位人士表示，對于樓市現在不可能下猛藥，2010年的貨幣政策的調控方向也會盡可能避免再現2009年的資產價格猛漲的情況。

    央行最近也否認了“二套房貸即將提高到50%”的消息，央行相關負責人近日表示，這不是央行發(fā)布的消息，對此不予評論。

    “樓市政策變化本質是中央在房價與經濟復蘇之間的抉擇，所以目前不可能對其猛加油門，更不能猛踩剎車。”國泰君安的一位分析師表示。

    國土部的一位人士向記者表示，現在的樓市調控政策明顯是房價與經濟復蘇之間的中間路線。政策走向歸結起來，是增加供給，確保剛性和改善性需求，打壓投資投機性需求；平抑局部泡沫化的一線城市房價，支持二、三線城市城鎮(zhèn)化。未來大部分的樓市政策，都會在上述之內。

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