下游數(shù)據(jù)

國(guó)企仍然兇猛 中海地產(chǎn)59.7億豪取北京地王

2010年01月25日06:49   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    1月21日，央企中海地產(chǎn)以59.7億元的競(jìng)拍價(jià)格擊敗萬(wàn)科、保利等十多家開(kāi)發(fā)商競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地，該地塊溢價(jià)率近200%，樓面價(jià)則高達(dá)每平方米17153元，再次刷新北京地王紀(jì)錄。

    然而，此前的1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“國(guó)十一條”)特別提出：國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。在政府以往出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，國(guó)資委被直接“點(diǎn)穴”，似乎還無(wú)先例。

    看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，似乎并沒(méi)撼動(dòng)以國(guó)有企業(yè)為代表的“地王沖動(dòng)”，一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)正在上演。

    國(guó)企兇猛。他們已經(jīng)成為全國(guó)土地市場(chǎng)的絕對(duì)霸主；他們握有雄厚的資金。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)前政策性住房土地供應(yīng)對(duì)商品房市場(chǎng)的擠壓也是導(dǎo)致國(guó)企瘋狂拿地的緣由之一。

    再現(xiàn)“國(guó)企”魔咒

    這只是國(guó)企魔咒的再一次上演。

    1月21日的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，中海地產(chǎn)并不是唯一的國(guó)有企業(yè)，與之競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)當(dāng)中，除了龍湖和金地集團(tuán)屬于民企之外，保利地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、北京嘉益德、萬(wàn)科地產(chǎn)等均有國(guó)企背景。

    據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心的資料顯示，北京市豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈村，規(guī)劃建筑面積348037.9平方米。

    而在短短的半年時(shí)間里，由中海地產(chǎn)所譜寫(xiě)的“地王”已不在少數(shù)。

    去年9月10日，上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊出讓，中海地產(chǎn)以70.6億元的總價(jià)將之收入囊中，創(chuàng)造了上海新地王。

    去年10月28日，中海地產(chǎn)以38.2億拿下佛山新地王，折合樓面地價(jià)6494元/平方米。隨后一天，中海地產(chǎn)與九龍倉(cāng)聯(lián)合以總價(jià)41億元奪得重慶江北嘴CBD體育公園地塊。

    去年10月30日，中海地產(chǎn)又在沈陽(yáng)出手，以35億元的高價(jià)將著名爛尾樓“荷蘭村”地塊收入囊中，創(chuàng)下了沈陽(yáng)土地交易歷史上成交金額最高、土地面積最大的歷史紀(jì)錄。

    然而，實(shí)際上，從去年開(kāi)始，以中海地產(chǎn)為代表的國(guó)企就全國(guó)土地市場(chǎng)跑馬圈地，規(guī)?？芍^空前。

    以北京為例，來(lái)自美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2009年出讓的住宅用地中，民營(yíng)企業(yè)拿地建筑面積為423.7萬(wàn)平方米，成交價(jià)167.9億，樓面價(jià)每平方米3962.61元。而國(guó)企拿地建筑面積654萬(wàn)平方米，共計(jì)417.3億，樓面價(jià)為每平方米6381元，這一數(shù)據(jù)相比民企分別高出54.35%、148.56%和61%。從2009年住宅類地塊總投資來(lái)看，國(guó)企占到了71%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)民企的29%。

    國(guó)企已經(jīng)成為包括北京在內(nèi)的全國(guó)土地市場(chǎng)的絕對(duì)霸主。

    資金充裕

    最近一個(gè)多月，國(guó)務(wù)院密集出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是為了給高燒不退的樓市降溫，特別是國(guó)十一條提出，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為，國(guó)資委也于日前警示國(guó)企謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)，不過(guò)這樣的口頭警告似乎難以形成真正的約束力。

    “能拿地王，說(shuō)明還是有錢?！?月22日，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受本報(bào)記者時(shí)指出，企業(yè)中誰(shuí)最有錢，當(dāng)然非國(guó)企莫屬。

    看來(lái)，資金的驅(qū)動(dòng)力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政策的調(diào)控力。

    以中海地產(chǎn)為例。眾所周知，除了其央企背景之外，在剛剛過(guò)去的2009年里，其母公司中國(guó)建筑剛剛完成上市，融資規(guī)模達(dá)到500億元之多。而2009年，中海地產(chǎn)又借樓市火爆賺得盤滿缽滿。據(jù)了解，中海地產(chǎn)去年全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額477.9億港元，同比增長(zhǎng)79.6%，銷售面積476.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76%。如此多的資金如何投資的確是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

    北京首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光表示，國(guó)企大舉拿地由幾個(gè)原因造成：一是2007年國(guó)資委嚴(yán)控，國(guó)企沒(méi)有大舉進(jìn)入房地產(chǎn)；二是2009年信貸大規(guī)模集中投向國(guó)企，而相對(duì)于投資擴(kuò)大實(shí)業(yè)生產(chǎn)，企業(yè)更傾向于投資房地產(chǎn)；三是目前流動(dòng)性較高，社會(huì)有通脹預(yù)期，房地產(chǎn)是一個(gè)投資性產(chǎn)品，趨利使然。

    實(shí)際上，看看2009年房企拿地?cái)?shù)據(jù)便可了解這種趨勢(shì)。以位居銷售前三名的房企為例，2009年萬(wàn)科拿地耗資241.8億元，保利地產(chǎn)則達(dá)400億元左右，僅去年12月保利拿地投入就有百億。

    潘石屹也向記者表示，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)好似“夾生飯”，火上面是冰涼的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而下面燒糊的是房地產(chǎn)。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)跟不上，資金難免會(huì)流向房地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)越來(lái)越糊。

    為了說(shuō)明現(xiàn)在房地產(chǎn)的資金充裕程度，潘石屹還向記者透露，據(jù)SOHO中國(guó)公司的統(tǒng)計(jì)，眼下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金相當(dāng)充裕，包括SOHO中國(guó)在內(nèi)的上市房地產(chǎn)企業(yè)七成以上手中握有現(xiàn)金超過(guò)100億元人民幣?！案挥谜f(shuō)那些國(guó)企了?！?/P>

    國(guó)企所表現(xiàn)出來(lái)的資金充裕以及流動(dòng)性過(guò)剩或?qū)⒊蔀橄乱浑A段調(diào)控的難點(diǎn)所在。

    潘石屹指出，相比土地政策，雖然信貸的調(diào)控效果要快一些，但因?yàn)槭站o信貸特別是加息對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)打擊會(huì)比較大，政府在這方面還會(huì)比較慎重。潘石屹也坦言，眼下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)，在地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)之時(shí)，若想擺脫房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)地方財(cái)政恐有難度，“這個(gè)‘癮’一時(shí)難戒”。

    土地難題

    “地王”顯然是目前宏觀調(diào)控下最不和諧的音符，但之所以“地王”敢這樣逆勢(shì)而為，除資金原因外，最主要的一個(gè)原因還在土地源頭。潘石屹認(rèn)為，增加土地供應(yīng)是最根本的抑制房?jī)r(jià)上漲的手段。

    但顯然，目前的土地政策還難見(jiàn)這個(gè)方向。

    1月21日，國(guó)土部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，保障性及普通住房用地占比不得低于70%。甚至在去年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提出，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)。其中，“中低價(jià)位、中小套型”的說(shuō)法與“90/70”政策似有相似，業(yè)界也由此判斷，“90/70”政策或?qū)⒅爻鼋?，以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，更好地滿足房地產(chǎn)作為消費(fèi)屬性的需求。

    然而，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，“地王”是會(huì)隨著加大保障性住房供應(yīng)而應(yīng)聲而落還是會(huì)在商品房用地受擠壓之后再度揭竿而起呢？

    “加大保障性住房用地或許會(huì)對(duì)商品房用地市場(chǎng)產(chǎn)生一些負(fù)面影響?！?月22日，首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民在接受本報(bào)記者采訪指出，之所以在宏觀調(diào)控加緊之時(shí)，“地王”還在產(chǎn)生說(shuō)明還是“土地供應(yīng)的問(wèn)題”。

    據(jù)了解，目前，全國(guó)各地都在制定2010年的保障性住房用地計(jì)劃。1月21日，北京市住保辦主任王成國(guó)表示，今年本市土地供應(yīng)量將達(dá)2500公頃，其中對(duì)政策性住房的投入將占50%，達(dá)到住宅用地面積的五成。

    對(duì)此，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前在公開(kāi)場(chǎng)合就指出，“你要加大保障性住房，另外增加土地指標(biāo)，你不能在增加保障性住房時(shí)，去擠商品房的土地用地指標(biāo)，這種擠的辦法最后商品房的供給越來(lái)越少，投資上不去產(chǎn)量上不去，供不應(yīng)求的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重?！?/P>

    陳國(guó)強(qiáng)十分贊同任志強(qiáng)的觀點(diǎn)?！霸谏唐贩坑玫厥袌?chǎng)供不應(yīng)求的情況下，地價(jià)和房?jī)r(jià)都有了上漲的理由?！?/P>

    陳國(guó)強(qiáng)建議，不能一味地增加低端市場(chǎng)的土地供應(yīng)，而要中低端和高端市場(chǎng)同步進(jìn)行，這樣才不會(huì)導(dǎo)致商品房市場(chǎng)的市場(chǎng)環(huán)境惡化。

    據(jù)了解，一直以來(lái)土地市場(chǎng)都倍受供應(yīng)不足的困擾，受此影響，地價(jià)和房?jī)r(jià)都在不斷攀升。

    而對(duì)于國(guó)企拿“地王”現(xiàn)象，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱中一則指出，如果地王是在保障性和普通住房占用地79%之外的30%也是無(wú)可厚非的，“畢竟余下的30%是屬于完全市場(chǎng)行為?！钡熘幸恢赋?，實(shí)際上，土地供應(yīng)主要還是地方政府的事，“土地供應(yīng)數(shù)量、位置的具體情況都是由地方政府決定”。

    潘石屹則直言，地方與中央一直都是房地產(chǎn)行業(yè)的一組博弈主體，這也是為什么難見(jiàn)土地調(diào)控效應(yīng)的關(guān)鍵點(diǎn)。

    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌則指出，目前沒(méi)有看到房?jī)r(jià)下降的跡象?！盁o(wú)論是土地市場(chǎng)還是樓市，目前還處在一個(gè)供不應(yīng)求的階段，地價(jià)和房?jī)r(jià)還會(huì)相對(duì)平穩(wěn)?！?/P>

    看來(lái)，地王沖動(dòng)絕不僅僅是簡(jiǎn)單的理不理性的問(wèn)題。來(lái)源：《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》

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