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房企資金鏈調查:二季度或成拐點

2010年02月10日15:24   來源：西本資訊
摘要：

    2010年的房價能否撼動？這和政府的調控政策相關,也和開發(fā)商的錢袋子直接相關。一位香港上市的房企老總在年終總結時用“喜出望外”來形容2009年賺得盆滿缽滿的狀況,也暗示著2010年,房企有更大的實力與樓市滯銷暗中較力。降價,似乎比2008年來得更加艱難。

    根據上海證券報獨家深入調查,包括中國建筑、海航置業(yè)、甚至一度高呼泡沫的萬科地產等,今年的擴張計劃仍未改高調。資金鏈,對于去年謹慎的大型房企,以及背靠大山的巨頭國企,目前仍構不成任何威脅。

    但另外一邊,包括恒大、金地、綠城在內的2009年激進民企,卻開始了百億融資的緊急輸血。專家預測,兩類企業(yè)可能最先面臨資金壓力,并率先降價回籠資金。一類是在去年擴張激進,且多為開發(fā)郊區(qū)大盤的房企,另一類為二、三線城市小型房企,如果是新盤銷售,就更少了退房這樣的降價阻力。

    國企巨頭仍然激進

    1月底,已經晉身為中國最大房企的中國建筑發(fā)布2009年業(yè)績預增公告,稱公司2009年度歸屬于上市公司所有者的凈利潤將達到27.45億元,較上年同期增長80%以上。

    業(yè)績向好的同時,這個大型國企的2010年擴張計劃也十分激進。上海證券報從權威渠道獲悉,中國建筑旗下中建地產有可能與上海某區(qū)政府一次性談定8個房地產項目的開發(fā)計劃,涉資數百億元。并承諾將中建地產總部遷至該區(qū)域。

    2009年,中海地產與中建地產這兩大中國建筑旗下地產平臺四方出擊。僅以上海為例,2009年9月,中海地產以70.06億的總價擊敗保利、華潤等對手,競得上海長風6B、7C地塊。2009年12月,中建地產以37億元競得新江灣城C6地塊,樓板價超過3萬元。有消息稱,中建事先已經對此地塊志在必得,并計劃建成超過星河灣的頂級豪宅。其母公司中國建筑的鼎力支持是重要推動力。

    有統(tǒng)計數據顯示,2009年,中海地產全國拿地超過1000萬平方米,是與保利齊肩的最激進房企之一。

    “中國建筑自2009年開始大舉布局房地產業(yè),其擴張計劃目前未因宏觀調控有任何變化?？梢?在這些大型國企看來,調控是短期的,增長是長期的?！币晃唤咏袊ㄖ姆康禺a業(yè)權威人士向記者表示。

    除中國建筑外,包括海航置業(yè)等在內的2009年風頭很健的房企今年仍在高調尋找可以收入囊中的土地?！耙驗橛泻：郊瘓F這個大背景,對于海航置業(yè)來說,現在不是資金鏈緊,而是生產資料緊,也就是土地不好拿?！敝槿耸客嘎?。去年9月,海航置業(yè)等海航集團下屬的三家企業(yè)以18.24億元的總價奪下上海黃浦江中心段地塊,創(chuàng)下當時的單價地王。加上?？诖笥⑸嚼蠙C場、北京首都機場等幾大機場附近的土地儲備,在去年下半年時,海航置業(yè)的土地儲備已經超過7000畝。

    另一個可能在今年震驚市場的是萬科地產將開展的一系列動作。有消息稱,僅在上海一地,萬科今年的計劃土地儲備就有7塊。對即將開始競標的泗涇大型居住區(qū)項目,萬科志在必得。在分析人士看來,萬科今年高調拿地是符合商業(yè)邏輯的行為:在2009年地價越來越高的時候,萬科在拿地方面相對謹慎,保持了較穩(wěn)健的資金實力,到2010年地價可能回穩(wěn)的情況下,抄底進場將為萬科贏得較大的騰挪空間。

    市場風險已現 二季度或成拐點

    房企巨頭一頭熱的激進態(tài)度已經不能令市場簡單的樂觀了。盡管保利地產等龍頭股年報異常亮麗,但還是抵擋不住傾瀉而下的投資者拋售潮。市場的悲觀情緒來自兩方面,一是宏觀調控政策的連續(xù)打擊,二是商品房銷售市場的低迷。

    根據保利的年報公告,2009年,保利公司實現主營收入229.87億元,營業(yè)利潤52.2億,歸屬于母公司凈利潤35.19億元,分別同比增長48%、36%、57%。實現房地產簽約面積526.69萬平方米,簽約金額433.82億元,分別比去年同期增長131.08%和141.38%。目前公司凈負債率為49.26%,年底擁有貨幣資金152億元。但值得注意的是,公司未付地價款為174.93億元,其中需要一年內支付的地價款為164.91億元。

    長江證券在1月份對“招保萬金”四家地產企業(yè)展開的調研也顯示,短期內行業(yè)受到的政策沖擊沒有讓大部分公司做出明顯的戰(zhàn)略調整,比如新開工量、銷售計劃和融資計劃等。“像保利這樣的現金流情況和負債情況是比較正常的,但也要看今年市場銷售情況。短期來看,一季度滯銷對房企來說不構成威脅。但也要看二季度情況。如果二季度房子仍然賣不動,開發(fā)商就會考慮降價?！蹦骋痪€城市房地產協(xié)會秘書長告訴記者。

    除了銷售市場的因素外,開發(fā)商最擔心的還有政策的連續(xù)打擊。近期,有消息稱,全國土地大檢查即將啟動,這意味著閑置土地的收回已經不再是口號。北京大龍地產項目、南京招商地產項目、廣州恒大地產項目均傳出已經或可能被地方政府收回。這些跡象令囤下天量土地的大型房企繃緊了神經?！澳壳?房地產宏觀調控已經不是簡單的經濟問題。這是今年宏觀調控的不同之處,房企正在從輕視轉向重視?！币晃簧虾７康禺a金融專家表示。來源：上海證券報

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