下游數(shù)據(jù)

京滬穗20銀行房貸全調(diào)查

2010年03月08日06:47   來(lái)源：西本資訊
摘要：

     今年的兩會(huì)，房?jī)r(jià)當(dāng)仁不讓的成為“熱點(diǎn)”話(huà)題，而工行董事長(zhǎng)楊凱生近日也在兩會(huì)上提出，工行正在討論提高購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例。

    去年二套房首付已被牢牢定死在4成，卻為利率留下空間；而春節(jié)前后，利率七折優(yōu)惠名存實(shí)亡的傳言鋪天蓋地，去年留下的優(yōu)惠空間似乎又要被堵上。

    對(duì)此，理財(cái)周報(bào)記者兵分三路，對(duì)北京、華東、廣東地區(qū)的各家銀行房貸政策全方位掃描。

    調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)買(mǎi)第二套房的首付比例上，各家銀行已經(jīng)非常明確，不管是商業(yè)貸款還是公積金貸款，首付均為40%，7折的利率優(yōu)惠也逐步被取消。

    從實(shí)際情況上，北京、華東、廣東的銀行又各有不同特點(diǎn)。北京方面，國(guó)有銀行、股份制銀行執(zhí)行政策更加嚴(yán)格；上海方面城商行目前正積極打入房貸市場(chǎng)；在廣州，基本上首付都要達(dá)到三成，利率在八折與九折之間。

    北京調(diào)查：二套房利率不再提7折，華夏廣發(fā)暫停個(gè)人貸款業(yè)務(wù)

    招行中行利率上調(diào)至8.5折，工行直客貸款劃算

    兩會(huì)期間的北京，除了早晚長(zhǎng)安街交通管制引起的上下班問(wèn)題之外，房貸是人們最經(jīng)常討論的話(huà)題。

    理財(cái)周報(bào)記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)各商業(yè)銀行首套住房房貸政策基本相同，首付比例20%，部分銀行貸款利率也仍然保持最低七折優(yōu)惠。

    其中招商銀行北京分行和中國(guó)銀行北京分行的首套住房貸款利率已經(jīng)上調(diào)，雖然仍舊可以?xún)?yōu)惠，但是優(yōu)惠比例上調(diào)為8.5折。

    招行金融街支行的房貸人員對(duì)記者說(shuō)：“一套房政策首付20%，貸款利率春節(jié)后上調(diào)到8.5折，現(xiàn)在的利率是5.049%?！?/P>

    “如果你買(mǎi)的第一套房是二手房，那么還要求房齡不能超過(guò)20年。貸款總額按照評(píng)估價(jià)和成交價(jià)哪個(gè)更低就按照哪個(gè)價(jià)格走，一般是評(píng)估價(jià)比成交價(jià)低10%?！?/P>

    工行金融街支行房貸人員對(duì)記者說(shuō)，首付達(dá)到20%，貸款利率最低為7折，但條件是有固定收入的群體。同時(shí)，該人士還提出如果做直客貸款，不通過(guò)中介直接向銀行貸款，還能夠節(jié)省擔(dān)保費(fèi)和評(píng)估費(fèi)。

    交通銀行北京分行的答復(fù)也是首付20%，利率達(dá)到7折。

    民生銀行：二套房不上浮10%不能通過(guò)審批

    在二套房房貸政策執(zhí)行方面，新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)出臺(tái)，同時(shí)公積金與商貸將被“一視同仁”，也說(shuō)明二套房的房貸政策更加嚴(yán)格。

    首付40%作為二套房的硬性政策，是任何銀行都不能隨意改變的。

    就更受關(guān)注的二套房貸款利率，記者了解到，利率優(yōu)惠政策在多數(shù)銀行已經(jīng)不再作為“明文條款”來(lái)吸引客戶(hù)，其中工商銀行、中國(guó)銀行均執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人貸款利率，工商銀行的利率優(yōu)惠也僅僅是根據(jù)客戶(hù)的資信狀況而進(jìn)一步商定。

    而民生銀行房貸人士則明確告訴理財(cái)周報(bào)記者：“目前二套房的房貸利率要上浮10%，否則是不能通過(guò)審批的?！?/P>

    與工行不同的是，民生銀行該人士還表示，如果不通過(guò)中介還需要多負(fù)擔(dān)評(píng)估費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)，實(shí)際上到銀行做直客式貸款并不劃算。

    浦發(fā)銀行北京分行二套房房貸利率最低仍可以下調(diào)29%，但是浦發(fā)銀行人士向記者表示，政策隨時(shí)都有可能調(diào)整，如果政策有變那么優(yōu)惠比例會(huì)隨時(shí)調(diào)整。

    廣發(fā)和華夏暫停房貸業(yè)務(wù)

    相比之下，一些中小股份制銀行的受貸款額度的限制，房貸業(yè)務(wù)受到影響。比如民生銀行雖然正常開(kāi)展業(yè)務(wù)，但是放款時(shí)間不確定。

    在還款方式上，民生銀行房貸人員認(rèn)為，關(guān)于還款類(lèi)型就是等額本金和等額本息的，有些銀行提到的氣球貸和雙周供等都只是營(yíng)銷(xiāo)的噱頭，目前的情況下，購(gòu)房者如果能夠提前還款，則是最能省錢(qián)的辦法。

    北京地區(qū)，廣東發(fā)展銀行、華夏銀行的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停，何時(shí)恢復(fù)業(yè)務(wù)還需等待新的信貸政策出臺(tái)。

    廣發(fā)銀行北京分行人士表示，廣發(fā)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)暫停，還在等待新的貸款政策頒布。而記者詢(xún)問(wèn)是個(gè)貸業(yè)務(wù)還是房貸業(yè)務(wù)，該廣發(fā)銀行人士表示，是所有有關(guān)個(gè)人的貸款業(yè)務(wù)。

    廣東調(diào)查：首套房首付升至三成，貸款105萬(wàn)等額本金還款可省8.7萬(wàn)

    “年前要買(mǎi)的房子都已選好，很多事情也跟開(kāi)發(fā)商與銀行談好，就差沒(méi)給錢(qián)，等春節(jié)把錢(qián)湊夠了，一套房貸的首付與利率卻上升了。”在廣州工作的小張向理財(cái)周報(bào)記者表示。

    記者從走訪(fǎng)的幾家銀行了解到，春節(jié)以后，廣州、深圳兩地一些銀行網(wǎng)點(diǎn)，基本上首付都要達(dá)到三成，利率在八折與九折之間，要想打七折的利率基本上不存在。而且，審批時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較長(zhǎng)，客戶(hù)需要有耐心的等待。

    在房?jī)r(jià)高企，首付與利率優(yōu)惠越來(lái)越低的情況下，申請(qǐng)人應(yīng)該怎樣組合銀行的貸款產(chǎn)品才可降低成本呢？

    以小張購(gòu)買(mǎi)150萬(wàn)的房子為例，記者咨詢(xún)了廣州與深圳的一些個(gè)貸經(jīng)理。其中許多個(gè)貸經(jīng)理都表示，目前情況下，要省錢(qián)主要還是看還款方式。

    “以等額本息的還款方式最為客戶(hù)所接受，因?yàn)槠溥€款方式對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)較為容易理解與接受，每月還相同的款項(xiàng)。但等額本金則會(huì)省下不少利息，不過(guò)起初還款壓力較大?！?/P>

    招行廣州一支行營(yíng)業(yè)部個(gè)貸經(jīng)理陳先生就為小張算了一下賬。按照目前一套房首付3成，年利率在基準(zhǔn)利率5.94%的基礎(chǔ)上打8.5折，還款期20年計(jì)算。如果采用等額本息的還款方式，則每月需要還6958元，整個(gè)二十年下來(lái)連本帶息需1669917元，利息總額約為619917元。

    “若采用等額本金還款，小張按照此方式，第一個(gè)月需還8792元，每月大概遞減18元，不斷如此類(lèi)推情況下利息共為532353.94元?！标惤?jīng)理表示。

    若小張采用等額本金方式還款在利息方面可節(jié)省87563元。不過(guò)還款初期壓力較大，因此對(duì)于一些不具備太多現(xiàn)金流的客戶(hù)最好選擇等額本息。

    如果每月的現(xiàn)金流較為豐富，可考慮采用渣打銀行的活利貸，或一些銀行類(lèi)似于此的存抵貸則會(huì)更省下不少利息。像渣打銀行的林先生表示，如果小張?jiān)诿吭逻€款的基礎(chǔ)上，同時(shí)能每月預(yù)留4000元存入活利貸賬戶(hù)。那不斷累計(jì)下去，在活利貸賬戶(hù)的金額就會(huì)以貸款利息5.346%來(lái)計(jì)算利息，并以其對(duì)沖掉所要還款的利息。

    華東調(diào)查：九江銀行首套房首付可1成，二套房南京銀行利率最低

    “7.1折不像以前那樣是多數(shù)人的外衣了，如今成了少數(shù)人的馬甲了。”南京銀行上海分行的負(fù)責(zé)人在接受理財(cái)周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

    在華東地區(qū)，南京銀行、寧波銀行、九江銀行、杭州銀行等首套房利率仍可打7折，二套房卻要上浮10%，唯獨(dú)南京銀行最低7.1折。

    九江銀行首套房首付1成，二套房利率南京銀行最低

    “我們一直遵循著國(guó)家規(guī)定的房貸政策，在新政策出臺(tái)之前，我們給出的首付和利率跟去年一樣”。南京銀行、寧波銀行等城商行一致對(duì)理財(cái)周報(bào)記者表示。

    “一套房在我們銀行貸款仍可繼續(xù)享有七折的利率優(yōu)惠，二套房利率仍是7.1折?！蹦暇┿y行上海分行個(gè)人業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人在接受理財(cái)周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)明確表示，“我們沒(méi)有普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)界限，內(nèi)環(huán)線(xiàn)房齡20年以?xún)?nèi)，內(nèi)環(huán)外15年以?xún)?nèi)的二手房跟新房利率一樣，我們會(huì)根據(jù)客戶(hù)的信用情況和房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值綜合決定授信額度，最高額度可貸取200萬(wàn)元人民幣。”

    在調(diào)查中，多家銀行給出個(gè)人住房按揭貸款普通住房標(biāo)準(zhǔn)：面積140平米以下，內(nèi)環(huán)價(jià)格低于245萬(wàn)元；內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間140萬(wàn)元以下；外環(huán)線(xiàn)以外98萬(wàn)元以下。如果申請(qǐng)人為非上海市內(nèi)工作或居住的外地戶(hù)籍人士，貸款成數(shù)最高不超60%，申請(qǐng)人貸款或信用卡有逾期還款記錄，貸款成數(shù)不超過(guò)50%.

    江蘇銀行也表示，除了以上所列的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，50平米以下的，50萬(wàn)元以下的和1988年前的房子均不接受貸款，而且首套房貸款年限還要除去房齡。

    九江銀行、杭州銀行、寧波銀行對(duì)于一套房貸也表示可以申請(qǐng)七折的利率優(yōu)惠，但是卻有一定的條件限制。

    九江銀行表示，首付“1成”就不能享受七折的利率優(yōu)惠，而且要公務(wù)員、企事業(yè)單位等優(yōu)質(zhì)客戶(hù)才有資格申請(qǐng)，其收入證明、誠(chéng)信記錄等資料要更為詳細(xì)，審核的時(shí)間也將會(huì)有所延長(zhǎng)，貸款的期限也有限制，要貸足10年以上。

    對(duì)于首付4成的二套房貸，多家城商行的利率已經(jīng)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，唯獨(dú)南京銀行依然可優(yōu)惠至7.1折。

    “7.1折不像以前那樣是多數(shù)人的外衣了，如今成了少數(shù)人的馬甲了?！蹦暇┿y行上海分行的負(fù)責(zé)人在接受理財(cái)周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

    100萬(wàn)元貸款等額本息比等額本金還款省12.5萬(wàn)

    “還是建議等額本金還款，雖然首月付款多點(diǎn)。”杭州銀行上海分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人對(duì)理財(cái)周報(bào)記者說(shuō)。面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的房貸還款方式，城商行還是堅(jiān)持傳統(tǒng)的兩種方式：等額本息和等額本金。

    等額本息最為普遍，也是大部分銀行長(zhǎng)期推薦的方式。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中本金比重逐月遞增、利息逐月遞減。

    相對(duì)等額本息而言，等額本金總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。以首套房借貸100萬(wàn)30年期來(lái)算，利率在基準(zhǔn)利率5.94%的基礎(chǔ)上打7折，等額本息每月還款4865元，共還款175萬(wàn)；等額本金首月還款6242元，以10元左右等額遞減，共還款162.5萬(wàn)元。

    “但是這種選擇僅適用于月收入與負(fù)債比率成2.5倍關(guān)系的客戶(hù)群?！蹦暇┿y行相關(guān)人士提醒到。

    上海銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也誠(chéng)懇的提醒：不要盲目貸款購(gòu)房，一般來(lái)講，每年兩會(huì)后國(guó)家房貸政策都會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整，銀行也會(huì)根據(jù)自身情況做一些促銷(xiāo)來(lái)爭(zhēng)取更多客戶(hù)，要去與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有合作關(guān)系的銀行尋求貸款，這樣可以集中審批提高運(yùn)作效率。（理財(cái)周報(bào)）

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