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    3月27日，銀監(jiān)會(huì)一口氣出臺(tái)四項(xiàng)措施，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款融資渠道展開(kāi)“圍剿”，針對(duì)曾經(jīng)有囤地捂盤(pán)“前科”的房企和78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企開(kāi)出了“不得放貸”、“停止授信”等言辭犀利的措施清單。

    進(jìn)入2010年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策排浪式地發(fā)布出臺(tái)，從土地出讓金首付比例提高、央行兩次提高準(zhǔn)備金率、證監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房企上市審批到此次銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控信貸，曾經(jīng)“不差錢(qián)”的大小開(kāi)發(fā)商不約而同地開(kāi)始為“找錢(qián)”疲于奔命。

    恰在此時(shí)，在2008年后期漸漸“隱退”的民間游資似乎開(kāi)始重新浮出水面，活躍起來(lái)。

    房地產(chǎn)高利貸重出江湖

    “這段時(shí)間比較忙?！秉S先生是溫州人，2007年來(lái)到北京一直從事民間資金生意。3月31日下午，當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者見(jiàn)到黃先生時(shí)，他正準(zhǔn)備趕往青島，去當(dāng)?shù)卣勔还P房地產(chǎn)的放貸業(yè)務(wù)。

    春節(jié)之后，來(lái)自房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款客戶(hù)突然多了起來(lái)，這讓黃先生覺(jué)得有點(diǎn)意外。

    他告訴記者，從2008年下半年開(kāi)始，政府的“救市”政策讓開(kāi)發(fā)商從銀行貸款十分容易，而到了2009年下半年，樓市量?jī)r(jià)齊升令開(kāi)發(fā)商普遍“不差錢(qián)”?！澳嵌螘r(shí)間幾乎沒(méi)什么開(kāi)發(fā)商來(lái)找我們，當(dāng)時(shí)我們放貸的月息也降得比較低，在1.2%-1.5%左右?！?/P>

    但現(xiàn)在情形發(fā)生了變化。

    “我手頭正在談的三個(gè)客戶(hù)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?！秉S先生表示，“其中兩個(gè)是去年下半年拿的地需要開(kāi)發(fā)，另外一個(gè)手頭有即將完工的樓盤(pán)但不想降價(jià)出售，現(xiàn)在他們的銀行貸款被卡住了，資金都周轉(zhuǎn)不開(kāi)?！?/P>

    根據(jù)黃先生介紹，現(xiàn)在民間貸款的月息已經(jīng)到了3%-4%。一般來(lái)說(shuō)，如果單利計(jì)息，月息3%相當(dāng)于年息36%，如果是復(fù)利計(jì)息，月息3%相當(dāng)于年息的12次方再減去1，約合年息42.58%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)目前的銀行利率，其中利潤(rùn)可想而知。

    而為使資金騰挪“合法化”，黃先生告訴記者，自己在操作上會(huì)先與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將款子打進(jìn)開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，并以這些房產(chǎn)作為抵押。同時(shí)，黃先生與開(kāi)發(fā)商簽訂回購(gòu)協(xié)議，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)之后再將抵押的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)回去。

    就這樣，像黃先生這樣在2008年后期漸漸“隱退”的民間高利貸商人開(kāi)始重新浮出水面，活躍起來(lái)。據(jù)了解，目前的規(guī)模約相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)信貸總量的十分之一，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)高、資金周轉(zhuǎn)快，因此其中有三分之一都投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

    而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些閑置的民間游資則像是一棵救命稻草?！跋裎覀冞@樣的中型企業(yè)去年好不容易拿到一塊地，不開(kāi)發(fā)變成閑置地塊就會(huì)被政府收回。因此現(xiàn)在只要能借來(lái)錢(qián)，私人錢(qián)莊、向別的企業(yè)拆借甚至不正當(dāng)手法我都會(huì)去試?！北本┮粋€(gè)中型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)老板對(duì)記者坦言。

    而據(jù)黃先生透露，現(xiàn)在一線(xiàn)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)也在通過(guò)規(guī)模較大的“地下錢(qián)莊”借貸周轉(zhuǎn)，而且借款金額都比較大，每單少則幾百萬(wàn)，多則近千萬(wàn)。

    究其原因，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，進(jìn)入2010年，國(guó)土部提高了土地出讓金首付比例之后，開(kāi)發(fā)商從拿地到實(shí)施開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)都需要更多的資金量。不僅如此，從2009年末到今年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市的觀望氣氛漸濃，而開(kāi)發(fā)商也都不愿降價(jià)銷(xiāo)售，因此從中小型房地產(chǎn)商到一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商都或多或少地面臨資金周轉(zhuǎn)不靈的局面。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)高利貸重新抬頭背后的直接推手則是銀行信貸的收緊。

    進(jìn)入2010年以來(lái)，為管住自2009年下半年以來(lái)脫韁的天量信貸，央行和銀監(jiān)會(huì)不斷發(fā)出信貸緊縮的信號(hào)。

    值得注意的是，就在剛剛過(guò)去的一周之內(nèi)，3月27日，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)四項(xiàng)措施，針對(duì)曾經(jīng)有囤地捂盤(pán)“前科”的房企和非房地產(chǎn)主業(yè)央企開(kāi)出了“不得放貸”、“停止授信”等言辭犀利的措施清單。央行緊隨其后，3月31日發(fā)布聲明，首度提出“引導(dǎo)貨幣信貸總量適度增長(zhǎng)”，而此前央行的表述均為“合理增長(zhǎng)”。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家將央行的此次“改口”視為貨幣政策明確收緊的標(biāo)志。

    決策層的一紙令下，讓商業(yè)銀行立刻行動(dòng)起來(lái)。繼3月初各大商業(yè)銀行紛紛提高了二套房貸款首付比例和利率之后，3月底，工行、建行分別向全國(guó)各分行下發(fā)文件，對(duì)首套房貸款利率優(yōu)惠進(jìn)行了取消或者提高首付比例的收緊政策。

    除了購(gòu)房貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款在此輪信貸收緊中成了“重點(diǎn)對(duì)象”。“年初我們就開(kāi)始去銀行排隊(duì)申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款了，但現(xiàn)在還在審，主要是看之前有沒(méi)有土地款拖欠、延期等問(wèn)題，只要信用有一點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題，就肯定通不過(guò)審查。”上述北京房地產(chǎn)商告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

    招商銀行一支行信貸部主任也印證了開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法：“現(xiàn)在10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)總行審批，基本上80%不能通過(guò)，申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款更是難上加難，除非是特別優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目，但是審批時(shí)間要長(zhǎng)一些。”

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部主任李建偉曾向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，如果信貸繼續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)，超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求的承受能力，會(huì)加重資產(chǎn)的泡沫趨勢(shì)，增加信貸風(fēng)險(xiǎn)。如果這一風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至消費(fèi)價(jià)格，則會(huì)引起通脹。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與信貸規(guī)模也是密切相關(guān)，一旦信貸收緊，對(duì)于一些自有資金短缺，還需要依靠銀行貸款進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)開(kāi)工復(fù)工的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)將會(huì)是一個(gè)致命的打擊。

    房企或?qū)⒚媾R

    新的“百日劇變”

    事實(shí)上，目前房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房企紛紛開(kāi)始借高利貸，似乎也暗示了目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈正面臨的壓力。而今天發(fā)生的一幕幕與歷史有著驚人的相似，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的老故事似乎正在重演。

    2008年初，為了遏制2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和房企拿地成風(fēng)的形勢(shì)，決策層通過(guò)上調(diào)貸款利率、嚴(yán)格房企上市審批和頒布二套房貸新政等方式收緊銀根，控制房地產(chǎn)企業(yè)融資。同時(shí)在股票市場(chǎng)放量下跌、CPI指數(shù)持續(xù)走高、通貨膨脹壓力加劇等嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)推動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)腹背受敵，樓市成交量急轉(zhuǎn)而下。

    在這一背景下，SOHO中國(guó)總裁潘石屹曾公開(kāi)表示房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)到1.5萬(wàn)億，并拋出了“百日劇變”之說(shuō)，認(rèn)為國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)公司將在100天之內(nèi)發(fā)生劇變，進(jìn)入前所未有的融資艱難期。

    然而，兩年之后的今天，信貸收緊又卷土重來(lái)，資金再一次扼住了開(kāi)發(fā)商的喉嚨。

    陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款，銀行采取了更為嚴(yán)格的審批制度，去年的任務(wù)是救市，為了促進(jìn)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，天量信貸投放市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)貸款并不嚴(yán)格，編個(gè)理由便可以獲得貸款。而今年的貸款必須要有“四證”才可以發(fā)下來(lái)，這將占到開(kāi)發(fā)商自有資金的35%甚至50%。

    對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要購(gòu)買(mǎi)了土地才能開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賺取利潤(rùn)，銀行信貸收緊，自有資金高達(dá)35%的門(mén)檻讓不少開(kāi)發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，借用高利貸，等到銷(xiāo)售回款再還上，而一旦鏈條斷裂，后果將不堪設(shè)想。

    “小開(kāi)發(fā)商沒(méi)有那么多錢(qián)來(lái)買(mǎi)地，但不買(mǎi)地，就意味著自動(dòng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)了?！北本┗⒔芡顿Y首席分析師張寅向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。而借高利貸，則意味著還能有活的機(jī)會(huì)。

    而更為殘酷的事實(shí)還在后面。

    張寅表示，現(xiàn)在收緊信貸，開(kāi)發(fā)商從銀行借錢(qián)難度加大，但銀行收緊的只是今年的放貸量，去年的天量信貸仍在外尋求套利交易，現(xiàn)在仍處于低利率時(shí)代，資金使用成本還很低。而一旦加息，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者借貸成本將增加，將減少房屋成交量，減少開(kāi)發(fā)商回款，而開(kāi)發(fā)商也將背負(fù)沉重的利息，資金將自動(dòng)減少在外流動(dòng)，回籠到銀行中，開(kāi)發(fā)商的資金鏈會(huì)更緊張。

    而對(duì)于加息的預(yù)期，張寅表示，4月中旬將發(fā)布的一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可能表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的跡象，而這離加息將不遠(yuǎn)了。

    水皮雜談：心急吃不了熱豆腐

    2010年愚人節(jié)最大的新聞莫過(guò)于王益案開(kāi)庭，這位證監(jiān)會(huì)原副主席在法庭上對(duì)于1190萬(wàn)的受賄指控“沒(méi)有異議”，認(rèn)罪態(tài)度之好和此前給人留下的飛揚(yáng)跋扈形成了鮮明的對(duì)照。

    但是，包括水皮在內(nèi)的公眾卻都因此對(duì)于愚人節(jié)有了全新的認(rèn)識(shí)，因?yàn)樽杂傻奈覀儽徊蛔杂傻耐跻娼柚ㄍス_(kāi)愚弄了一把，王益能夠有如此之好的認(rèn)罪態(tài)度實(shí)在是太微不足道，太合理，太正常，也太不可思議了。

    按照檢方的指控，王益的受賄均發(fā)生在其國(guó)家開(kāi)發(fā)行副行長(zhǎng)的任上，緣由均為幫助他人獲取貸款，但是，公眾最關(guān)注的涉案證券公司卻無(wú)一提及，尤其是太平洋證券和國(guó)金證券，前者因?yàn)檫`規(guī)上市，證監(jiān)部門(mén)至今沒(méi)有給廣大投資者一個(gè)公開(kāi)的交待，王益的弟妹在案中或隱或現(xiàn)，后者的董事長(zhǎng)就是王益在證監(jiān)會(huì)時(shí)期的秘書(shū)，涌金系的董事長(zhǎng)魏東更是在案發(fā)前跳樓身亡，王益究竟有多大的能量能夠在身陷囹圄之中還能輾轉(zhuǎn)騰挪撇清干系，難道另有隱情？

    案發(fā)之前的王益擁有多種令人炫目的身份，官員，39歲官至副部級(jí)；銀行家，位居國(guó)家開(kāi)發(fā)行副行長(zhǎng)；詩(shī)人音樂(lè)家，作品《神州頌》全國(guó)巡演；教授，被北大光華管理學(xué)院同學(xué)譽(yù)為我們敬愛(ài)的王益老師。但是，所有的這些身份都無(wú)法和他此前擁有的證監(jiān)會(huì)副主席相比，也正是因?yàn)槟莻€(gè)曾經(jīng)的身份才會(huì)引起我們對(duì)于這個(gè)人的命運(yùn)的關(guān)注，因?yàn)槲覀冴P(guān)注的是這個(gè)資本市場(chǎng)到底有沒(méi)有公平和正義，那些陳年的積案到底什么時(shí)候才能夠給社會(huì)一個(gè)交待。

    無(wú)獨(dú)有偶，愚人節(jié)的前后還有一位現(xiàn)在的證監(jiān)會(huì)工作人員李莉進(jìn)入了公眾的視野，圍繞這位女士前夫?qū)τ谶@位證監(jiān)會(huì)工作人員違規(guī)炒股的舉報(bào)和指控，媒體的報(bào)道也似乎被人引入了一個(gè)家長(zhǎng)里短和婆媳之爭(zhēng)的俗套。其實(shí)，李莉炒不炒股并不重要，有沒(méi)有涉嫌內(nèi)幕交易也不重要；是不是本人發(fā)送的三一重工的年報(bào)信息更不重要。重要的是，李莉是證監(jiān)會(huì)的工作人員，李莉的手機(jī)上出現(xiàn)了提前泄露的年報(bào)信息，三一重工的股票恰恰就在這個(gè)信息發(fā)出的10分鐘之內(nèi)發(fā)生了明顯的異動(dòng)，順藤摸瓜不但可以輕而易舉地查出消息的源頭，更可以對(duì)照異動(dòng)賬戶(hù)抓出幕后的黑手，可惜，迄今為止，這些正事好像方方面面都無(wú)暇顧及，無(wú)人理會(huì)，不是愚人，又是什么？

    行行業(yè)業(yè)都有“潛規(guī)則”，資本市場(chǎng)更是一個(gè)赤裸裸的名利場(chǎng)，常在河邊走，難免不濕鞋，對(duì)此，自律當(dāng)然是一方面，但是法治才是根本，而法治的前提則是公開(kāi)、公平、公正，也就是所謂的“三公”，沒(méi)有公開(kāi)就談不上公平，更談不上公正。中超打黑白熱化之時(shí)，水皮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)證券市場(chǎng)的黑幕遲早也都會(huì)公開(kāi)的，王益案其實(shí)就是一個(gè)極好的契機(jī)，現(xiàn)在看來(lái)，不是不報(bào)，時(shí)辰未到，心急還真吃不了熱豆腐。

    當(dāng)然，心急吃不了熱豆腐的道理對(duì)于眼前的股市行情也是適用的。春節(jié)前，薇觀視界的主持人曾經(jīng)讓嘉賓們寫(xiě)下了對(duì)三月行情走勢(shì)的預(yù)測(cè)，水皮認(rèn)為“兩會(huì)期間”是沒(méi)有行情的；三月剛完，主持人胡紫薇又讓嘉賓判斷四月有沒(méi)有行情，胡紫薇的節(jié)目是每天都在播的，而水皮的雜談則是一周才有一次的，不談行情的節(jié)目是沒(méi)有收視率的節(jié)目，而動(dòng)不動(dòng)就猜指數(shù)的嘉賓肯定也是最容易出錯(cuò)的嘉賓。

    一般而言，2010年的上半年是一個(gè)等待適應(yīng)的過(guò)程。等待什么呢？等待政策明朗是一，等待經(jīng)濟(jì)明朗是二，等待利率匯率明朗是三；適應(yīng)什么呢？適應(yīng)融資融券是一，適應(yīng)股指期貨是二，適應(yīng)雙邊市是三。

    美國(guó)股市和歐洲股市都已經(jīng)創(chuàng)出了本輪行情以來(lái)的新高，中外股市的聯(lián)動(dòng)在上一輪已經(jīng)很明顯，上證指數(shù)在2007年10月10日創(chuàng)出的6124點(diǎn)，而道瓊斯則是在11日創(chuàng)出的14198點(diǎn)。如果說(shuō)11000點(diǎn)是道瓊斯的均衡區(qū)間的話(huà)，那么3500點(diǎn)就是上證指數(shù)的均衡區(qū)間，上證指數(shù)是在2009年8月6日摸到了3478點(diǎn)，而道瓊斯則是今天才摸到10927點(diǎn)，有意思的是經(jīng)過(guò)調(diào)整后，上證指數(shù)和道指均在2010年2月4日前后開(kāi)始新一輪的上漲。對(duì)比中美指數(shù)，至少可以得出兩個(gè)結(jié)論，一是都未見(jiàn)頂，二是上證指數(shù)的第一個(gè)目標(biāo)位還是3500點(diǎn)，時(shí)間跨度整個(gè)上半年。