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在技術(shù)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景下，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正面臨新的變局。
“以云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)、新能源以及電子商務(wù)帶來(lái)的創(chuàng)新技術(shù)與應(yīng)用模式給中國(guó)的產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇與變革動(dòng)力。”華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司副總裁、華夏幸?；鶚I(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)董事長(zhǎng)轷震宇近日表示。
正是在這一判斷下，轷震宇透露，華夏幸福將在2014年聚焦12大重點(diǎn)行業(yè)，著力打造50個(gè)具有明確產(chǎn)業(yè)屬性的主題產(chǎn)業(yè)園。截至今年5月，華夏幸福已完成43個(gè)產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃，其中19個(gè)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)。

產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)的互聯(lián)網(wǎng)思維
“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上不是常規(guī)意義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是基于產(chǎn)業(yè)空間的產(chǎn)業(yè)價(jià)值運(yùn)營(yíng)——工業(yè)用地上造出的房子，目的不是用來(lái)賣(mài)，而是用來(lái)盛放產(chǎn)業(yè)增加值。”置力中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事張匡圣表示。
“華夏幸福產(chǎn)業(yè)園的核心價(jià)值不是簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售思維，而是營(yíng)造產(chǎn)業(yè)環(huán)境，打造產(chǎn)業(yè)園服務(wù)平臺(tái)?！遍跽鹩顝?qiáng)調(diào)，這種平臺(tái)的核心在于打造一個(gè)完善的、具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，連接產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)通過(guò)平臺(tái)交流，最終實(shí)現(xiàn)共生共贏。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種平臺(tái)理念與當(dāng)前的“互聯(lián)網(wǎng)思維”中所提倡的平等、開(kāi)放及人性化的特質(zhì)是不謀而合的，本質(zhì)是提供“平臺(tái)”而非“產(chǎn)品”。產(chǎn)業(yè)園只有真正開(kāi)始專(zhuān)注于平臺(tái)生態(tài)圈的建設(shè)，才能真正形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
華夏幸福行業(yè)研究院院長(zhǎng)朱江認(rèn)為，華夏幸福旗下產(chǎn)業(yè)園最大的特點(diǎn)是行業(yè)屬性鮮明，以打造產(chǎn)業(yè)集群為目標(biāo)，這也是與以廠房或者研發(fā)樓宇“租售”為主的其他產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商最大的區(qū)別。
張匡圣認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的能級(jí)使得國(guó)家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有了關(guān)鍵依托，所以“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為了城鎮(zhèn)化的最佳出路”。直接創(chuàng)造價(jià)值、為當(dāng)?shù)貛?lái)就業(yè)和稅收，引領(lǐng)整個(gè)新園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，都成了城鎮(zhèn)化需要工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理由——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中“產(chǎn)業(yè)聚集”與“產(chǎn)城融合”這兩個(gè)因素，尤其受地方政府的青睞。

贏利能力與“產(chǎn)業(yè)基因”
羅蘭貝格管理咨詢(xún)公司合伙人王榮表示，“產(chǎn)業(yè)綜合體要以產(chǎn)業(yè)為核心，但傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商整合產(chǎn)業(yè)資源的能力偏弱，所以最后呈現(xiàn)的基本上是‘空城’、‘鬼城’?！眱?nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市新城區(qū)康巴什即是其中典型一例，業(yè)內(nèi)人士曾指出，萬(wàn)科的青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目以及綠地近兩年來(lái)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其手法基本沿用住宅地產(chǎn)的套路，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有著相當(dāng)區(qū)別。
而另外一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，則被張匡圣稱(chēng)為“園區(qū)運(yùn)營(yíng) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式。“這一模式的典型代表就是華夏幸?；鶚I(yè)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，“華夏幸福主要做三個(gè)內(nèi)容：一是搭建園區(qū)平臺(tái)；二是進(jìn)行招商，并且是注重企業(yè)之間協(xié)同性的招商；三是提供多元化的物業(yè)服務(wù)，包括企業(yè)孵化器、金融等服務(wù)”。
在該模式下，華夏幸福的住宅銷(xiāo)售占總收入80%，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)占20%。值得注意的是，4月年報(bào)出清后，在國(guó)內(nèi)13家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司中華夏幸福的營(yíng)業(yè)額、凈利潤(rùn)及現(xiàn)金流都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他同行。
業(yè)界認(rèn)為：與住宅相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)收能力上還很弱。如何跨越贏利模式，也許是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否借勢(shì)城鎮(zhèn)化、迎來(lái)真正春天的關(guān)鍵所在。