下游數(shù)據(jù)

京樓市成交環(huán)比跌六成 限購(gòu)難促大規(guī)模降價(jià)

2011年03月21日06:53   來(lái)源：西本資訊
摘要：

華夏時(shí)報(bào) 在“京十五條”滿(mǎn)月的時(shí)候，1至2月份北京樓市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比約六成的下降，3月5日，遠(yuǎn)洋一方每平米降4000元的“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售手段被持續(xù)關(guān)注，目前全市也有108個(gè)項(xiàng)目有折扣。由此，北京房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)大范圍的下降也成了備受關(guān)注的問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前政策限購(gòu)，使客戶(hù)群體限定在一定范圍內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榉績(jī)r(jià)降低就有更多人買(mǎi)房的情況，因此大規(guī)模降價(jià)不太可能出現(xiàn)。

觀(guān)望致成交下跌

3月15日，北京市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，今年1至2月，全市新建商品房銷(xiāo)售面積為173.9萬(wàn)平米，比上年同期下降18.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為132.3萬(wàn)平米，下降21.1%。

記者根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局2010年公布的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況中的數(shù)據(jù)計(jì)算，2010年11月、12月北京市住宅銷(xiāo)售面積分別為151萬(wàn)平米和202.6萬(wàn)平米，這樣，今年1-2月份的銷(xiāo)售面積環(huán)比下跌了六成左右。

此外，鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上旬新建商品房簽約量為2857套，日均簽約量為190套，已經(jīng)下跌到200套以下。這也是自2010年7月份后新建商品房日均簽約量再次下跌到日均200套以下。而調(diào)控后簽約量最低是在去年一次調(diào)控后的6月份，日均簽約量為165套。

陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖向記者表示：“北京限購(gòu)政策使很多人失去了買(mǎi)房資格。加之政策出臺(tái)后的兩三個(gè)月是政策消化期，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都處在觀(guān)望期，購(gòu)房者在持幣待購(gòu)，因此成交量的下跌比較嚴(yán)重。經(jīng)過(guò)這段觀(guān)望期之后，成交量應(yīng)該會(huì)有所回升，但是絕對(duì)不會(huì)回到以前的水平?！?/p>

大幅度折扣尚未出現(xiàn)

3月5日，遠(yuǎn)洋一方第三次開(kāi)盤(pán)，價(jià)格從去年11月份的25000元/平米降到21000元/平米，成為北京首個(gè)直接降價(jià)的項(xiàng)目。由此，也引發(fā)了人們對(duì)于北京市場(chǎng)大范圍降價(jià)是否拉開(kāi)序幕的討論。

事實(shí)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一貫善于“以?xún)r(jià)換量”。2008年9月，位于石景山的遠(yuǎn)洋山水就率先以7折優(yōu)惠推出100套特價(jià)房，當(dāng)時(shí)也造成了老業(yè)主的不滿(mǎn)。這次遠(yuǎn)洋一方再次率先降價(jià)，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部對(duì)于這個(gè)方法取得的效果顯然比較滿(mǎn)意。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部某人士向記者表示：“目前來(lái)看，遠(yuǎn)洋一方用‘搶’的辦法取得了比較好的效果，目前樓盤(pán)已經(jīng)銷(xiāo)售了約60%?！?/p>

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從3月北京在售打折項(xiàng)目的情況看，北京打折項(xiàng)目一共有108個(gè)。據(jù)記者觀(guān)察，目前打折的樓盤(pán)中，折扣一般都在九五折左右，而且大多是全款下的折扣。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示：“目前來(lái)看，折扣力度還是比較常規(guī)的，并沒(méi)有特別低的折扣，遠(yuǎn)洋一方這樣的降價(jià)只是個(gè)案。還有一些項(xiàng)目是尾房，所以采取一些折扣，加快銷(xiāo)售。北京市場(chǎng)上還不能說(shuō)出現(xiàn)了大范圍打折降價(jià)的現(xiàn)象?！?/p>

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h則認(rèn)為：“不少項(xiàng)目前期積累了不少客戶(hù)，在這些客戶(hù)還沒(méi)有消化完之前，開(kāi)發(fā)商不會(huì)急著降價(jià)，現(xiàn)在雖然有一些打折的現(xiàn)象，但是價(jià)格不能稱(chēng)得上松動(dòng)。”

第三季度是重要節(jié)點(diǎn)

記者在與多位業(yè)內(nèi)人士交流中發(fā)現(xiàn)，他們大多數(shù)認(rèn)為，第二季度是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，4、5月份的入市樓盤(pán)應(yīng)該會(huì)有比較大的增加，到了下半年，會(huì)有更多的樓盤(pán)入市，到時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈。

“京十五條”出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商一直在觀(guān)望。3月上半月新開(kāi)盤(pán)數(shù)量?jī)H為8個(gè)，而1月到3月中旬新開(kāi)項(xiàng)目一共也只有16個(gè)。

上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士表示：“我們預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目會(huì)比較多，因此遠(yuǎn)洋一方選擇搶先開(kāi)盤(pán)?！?/p>

據(jù)遠(yuǎn)洋內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，目前遠(yuǎn)洋一方的購(gòu)買(mǎi)人群基本都是北京戶(hù)籍，而且以首套房為主，第二套房都比較少。楊少鋒也表示，自己代理銷(xiāo)售的項(xiàng)目中，購(gòu)買(mǎi)的人群基本都是北京戶(hù)籍，也有不少來(lái)看房的人是非北京戶(hù)籍，但其中九成都是在被限購(gòu)范圍內(nèi)，無(wú)法買(mǎi)房。

因此上述人士認(rèn)為，限購(gòu)使客戶(hù)群體限定在一個(gè)范圍內(nèi)，如果下半年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目比較多，但是符合條件買(mǎi)房的人卻不會(huì)明顯增加，這樣分配到每個(gè)項(xiàng)目上的人數(shù)就會(huì)變少，那么競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，遠(yuǎn)洋一方搶在3月份開(kāi)盤(pán)也是出于這個(gè)原因，以避開(kāi)與其它項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。

因此，上述人士表示，雖然現(xiàn)在的折扣還是不痛不癢，但是，隨著下半年入市的項(xiàng)目多起來(lái)，會(huì)有更多的項(xiàng)目采取以?xún)r(jià)換量的辦法，第三季度是一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)。

范小沖就表示：“限購(gòu)使得購(gòu)房人群相對(duì)固定在一個(gè)數(shù)量上，不會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榉績(jī)r(jià)降低就有更多的人群買(mǎi)房。因此，率先降價(jià)的樓盤(pán)會(huì)占得先機(jī)，跟進(jìn)的樓盤(pán)效果則不會(huì)太明顯。而第三季度之所以是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，是因?yàn)橐徊糠珠_(kāi)發(fā)商的資金鏈到時(shí)就會(huì)出現(xiàn)比較緊張的狀況，因此可能會(huì)出現(xiàn)比較多的降價(jià)現(xiàn)象?！?/p>

但是，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與之前不同，降價(jià)并不能收到預(yù)期的效果。因此，范小沖認(rèn)為未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)的現(xiàn)象，只是會(huì)不斷出現(xiàn)個(gè)別樓盤(pán)的跳水表演。

樓盤(pán)降價(jià)周邊市場(chǎng)忐忑

本報(bào)記者劉勇北京報(bào)道

最近，遠(yuǎn)洋一方的降價(jià)讓代理涿州某項(xiàng)目銷(xiāo)售的代理公司的總經(jīng)理開(kāi)始感到不安。

在遠(yuǎn)洋一方降價(jià)前，北京周邊的河北涿州某項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)。代理該項(xiàng)目的經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理向記者表示：“我們的銷(xiāo)售價(jià)格比之前的預(yù)期價(jià)格提高了大約5%，開(kāi)盤(pán)價(jià)在6500元/平米?！?/p>

上述人士認(rèn)為，“京十五條”出臺(tái)后，一些北京人來(lái)涿州買(mǎi)房，加上涿州本地人的客戶(hù)群體，其認(rèn)為市場(chǎng)需求還是存在的，所以調(diào)高了價(jià)格。

但是，遠(yuǎn)洋一方的降價(jià)讓這位總經(jīng)理開(kāi)始擔(dān)心。他向記者表示：“我們?cè)诒本┮灿写淼捻?xiàng)目。目前，雖然北京只有遠(yuǎn)洋一方一個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，但是北京的樓市對(duì)于周邊樓市的影響是很大的。如果北京的樓市價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，我擔(dān)心購(gòu)房者的心理會(huì)產(chǎn)生變化，會(huì)影響周邊樓市的銷(xiāo)售，因此不能不擔(dān)心北京房?jī)r(jià)松動(dòng)對(duì)涿州的影響?！?/p>

當(dāng)然，也有開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為北京周邊的樓市不會(huì)因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)的松動(dòng)而下降。

位于香河的珠光御景項(xiàng)目在2010年11月份的均價(jià)為5500元/平米左右，今年新開(kāi)的樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了約6500元/平米。當(dāng)問(wèn)及北京降價(jià)是否會(huì)對(duì)香河的樓市造成影響時(shí)，珠光御景項(xiàng)目銷(xiāo)售總監(jiān)崔暉向記者表示：“香河是離北京市最近、交通最方便的周邊城市，地理位置有優(yōu)勢(shì)。而且即便是北京降價(jià)，也不可能降到6000元/平米以下，因此不必?fù)?dān)心香河樓市會(huì)隨北京樓市價(jià)格的松動(dòng)而下降?！?/p>

但是，崔暉坦言也擔(dān)心購(gòu)房者的心理發(fā)生變化。

事實(shí)上，北京樓市對(duì)于周邊市場(chǎng)的影響是顯而易見(jiàn)的。2009年年初，通州房?jī)r(jià)的下跌都引起了燕郊房?jī)r(jià)的下跌。

2010年11月，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的規(guī)劃讓香河、涿州等北京周邊地區(qū)的樓市受到關(guān)注，也使得成交冷淡的燕郊樓市連帶受到追捧。“京十五條”出臺(tái)后，在北京工作的限購(gòu)人群中有一些人有意在北京的周邊地區(qū)置業(yè)。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向記者表示：“目前，北京新開(kāi)樓盤(pán)基本都集中在郊區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，因此郊區(qū)的樓盤(pán)可能會(huì)率先降價(jià)。而郊區(qū)價(jià)格的松動(dòng)將會(huì)給燕郊以及香河、涿州等周邊區(qū)域帶來(lái)比較大的影響?！?/p>

但是，陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖則認(rèn)為：“與之前不同，限購(gòu)使一部分人失去了購(gòu)房資格，即使北京房?jī)r(jià)下降，也無(wú)法買(mǎi)房。而北京周邊地區(qū)則給了這部分人買(mǎi)房的機(jī)會(huì)，因此連帶影響不會(huì)像之前那樣大。

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