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盡管6月初北京、上海、重慶、廣州、深圳、杭州六大一線(xiàn)城市住宅存貨已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)套大關(guān)，但即便是在官方看來(lái)，這也并非是庫(kù)存的“峰值”所在，2010年的四季度，住房庫(kù)存這一關(guān)乎房企現(xiàn)金回流的關(guān)鍵指標(biāo)，將達(dá)到“最大值”，市場(chǎng)調(diào)整的壓力也將達(dá)到最大。

這一判斷來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹，而目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部亦在高度關(guān)注這一市場(chǎng)指標(biāo)的變化，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場(chǎng)各方，也基本認(rèn)定，由于此前開(kāi)工量的加大，四季度也將決定他們的命運(yùn)，而正因如此，加緊提前出貨，或許是應(yīng)對(duì)命運(yùn)決戰(zhàn)之前，最好的糧草儲(chǔ)備。

庫(kù)存峰值

“現(xiàn)在我們對(duì)庫(kù)存的問(wèn)題還沒(méi)有那么大的擔(dān)心，因?yàn)檎{(diào)控政策預(yù)期之內(nèi)，庫(kù)存肯定是會(huì)上漲的，而且我們覺(jué)得，四季度的庫(kù)存很可能是個(gè)峰值，我們現(xiàn)在是密切監(jiān)控這一指標(biāo)的變化?！苯?，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱(chēng)建設(shè)部)的一位官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。

此前，記者獲得的來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日，北京、上海、重慶、深圳、廣州、杭州6個(gè)一線(xiàn)城市的住宅期房庫(kù)存已經(jīng)高達(dá)261081套，而比照市場(chǎng)深度調(diào)整的2008年，市場(chǎng)大規(guī)模的價(jià)格調(diào)整恰恰發(fā)生在一線(xiàn)城市庫(kù)存總量在28萬(wàn)~30萬(wàn)套的區(qū)間。

記者了解到，由于2009年10月份新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度由負(fù)轉(zhuǎn)正，導(dǎo)致了2010年一季度開(kāi)發(fā)量特別巨大，“今年一季度，甚至今年1到5月份，新開(kāi)工面積實(shí)際上一直處于歷史的最高位。”秦虹向記者表示，而她的這一分析，與前述建設(shè)部不愿具名的官員提供的情況基本一致。

秦虹的邏輯在于，隨著這些開(kāi)工量在下半年轉(zhuǎn)為供應(yīng)量，再加上新政帶來(lái)的大量樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán)，樓市在下半年，尤其是在四季度，將會(huì)面臨巨大供應(yīng)壓力。

記者綜合建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6大一線(xiàn)城市中的3個(gè)，周成交量均屬下滑，并且幅度超過(guò)20%，廣州和北京分別以36.53%和25.44%的周環(huán)比降幅，分列一、二位，6大一線(xiàn)城市中，重慶、杭州、深圳的成交量環(huán)比顯現(xiàn)增幅。

“過(guò)去正常情況是，上半年成交面積占全年成交面積的比例一般在1/4到1/5，大量供應(yīng)還是在下半年，今年這個(gè)特點(diǎn)尤其明顯，市場(chǎng)供應(yīng)前低后高的特點(diǎn)更突出。”秦虹說(shuō)。

加速出貨

“我們項(xiàng)目三期，也就是最后一期，開(kāi)始執(zhí)行指定房源的無(wú)理由退房政策?！比涨埃琄2海棠灣的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。這是一個(gè)位于通州的住宅項(xiàng)目，而它所在的區(qū)域，曾在CBD東擴(kuò)和通州新城規(guī)劃公布的雙重利好刺激之下，半年之內(nèi)，住房均價(jià)飆升49%，還曾一房難求。

記者了解到，該政策具體的執(zhí)行方式是，購(gòu)房人在項(xiàng)目交房之前兩個(gè)月的15日內(nèi)，可選擇零成本退出，其所投入的資金不會(huì)受到任何損失。這樣從根本上解決了購(gòu)房人置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，記者掌握的情況表明，北京樓市若干中型住宅項(xiàng)目都在考慮無(wú)理由退房的可能性。

秦虹認(rèn)為，新政最主要的作用，莫過(guò)于改變市場(chǎng)原有的期望， “新政出臺(tái)之后，短期內(nèi)會(huì)形成供求關(guān)系和房?jī)r(jià)、地價(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，這點(diǎn)很重要，政策要引導(dǎo)預(yù)期的轉(zhuǎn)變?！鼻睾缗e例，地王的出現(xiàn)，曾帶動(dòng)全社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期；而當(dāng)前新政一個(gè)最重要的效果，就是產(chǎn)生“對(duì)沖性力量”，使市場(chǎng)趨向于理性。

而市場(chǎng)趨于理性最為明顯的表現(xiàn)，即是市場(chǎng)中的主動(dòng)權(quán)從開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者群體中轉(zhuǎn)移，北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜寰捅硎?，退房?quán)力在哪一方，基本上就標(biāo)志著樓市主導(dǎo)權(quán)的天平向哪一方傾斜。2009年之所以退房一事在北京市場(chǎng)銷(xiāo)聲匿跡，實(shí)際上便是開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓市的報(bào)復(fù)性上漲中，占據(jù)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位的典型表現(xiàn)，而如今，無(wú)理由退房的重新出現(xiàn)，則意味著這一格局開(kāi)始松動(dòng)并改變。

而無(wú)理由退房實(shí)際上只是開(kāi)發(fā)商加速出貨的手段之一，價(jià)格策略的制定與優(yōu)惠，也在不同程度開(kāi)始試探市場(chǎng)的反應(yīng)，記者掌握的情況表明，包括富力地產(chǎn)又一城項(xiàng)目以及霄云里8號(hào)項(xiàng)目，都以指定特定房源，或者免費(fèi)提供精裝修的方式，促進(jìn)銷(xiāo)售，直接降價(jià)或者折抵精裝修后，其降價(jià)額度最高甚至可達(dá)到萬(wàn)元/平方米左右。

“趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，全國(guó)成交量和價(jià)格的增速已經(jīng)大幅下滑?！笔缆?lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松告訴記者，而他認(rèn)為，如果把預(yù)售資金監(jiān)管這個(gè)因素包含進(jìn)入，這將導(dǎo)致全國(guó)絕大部分的地產(chǎn)商資金鏈條吃緊，而這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步加劇調(diào)整的預(yù)期，從而在存貨峰值到來(lái)之前，加速出貨。（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）