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張曉玲 21世紀(jì)經(jīng)濟報道

4月17日以新國十條為標(biāo)志的此輪房地產(chǎn)調(diào)控，已屆百日。政策和市場將往何處去？本報記者調(diào)查顯示，進入7月中下旬，各地新開樓盤價格比預(yù)期明顯下調(diào)，其中尤以品牌房企最為明顯；地價方面，近期土地出讓溢價率下降，環(huán)比漲幅趨緩。

調(diào)控效果初顯，但信貸執(zhí)行力度、保障房供地及建設(shè)等后續(xù)調(diào)控措施，仍然不容懈怠。

新盤定價下調(diào)

0.1%，這是國家統(tǒng)計局近日公布的全國房價6月份首次環(huán)比下跌的比例；而對于普通人而言，根本尚未感受到房價的真實下跌。

變化正在發(fā)生。7月下旬，位于北京北五環(huán)外的標(biāo)桿樓盤華貿(mào)城，推出新一期LOFT房源，均價27500元/平米，相當(dāng)于買一層送一層；而此前的上半年，華貿(mào)城平層產(chǎn)品均價曾達到27500元/平米，“這相當(dāng)于變相降價，”長期關(guān)注華貿(mào)城的韓小姐說，她去看了樣板間，雖然層高僅為4.85米，但確實可以隔成兩層。

將于月底正式開盤的萬科長陽半島項目，于18日公開了部分房源價格。買房人劉女士告訴本報記者，銷售人員給與她的價格最低可至11500元/平米，該項目對外預(yù)計均價為13500-16500元/平米。

根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)等機構(gòu)監(jiān)測，目前北京存在打折、降價、促銷的新盤已由6月底的80個，上升到了現(xiàn)在的近百個。目前推出的新盤，均有或多或少的折扣降價。但公開降價的項目依舊寥寥無幾，大部分項目仍舊采用暗降的方式。

在廣州，年度標(biāo)桿亞運城的入市，將是下半年樓市風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)對于亞運城首期房源的價格預(yù)期，已從之前的13000元以上調(diào)至萬元以下，但亞運城五大開發(fā)商尚未對此明確表態(tài)。

在深圳，萬科華府樓王棟134平雙拼戶型7月15日開盤，價格區(qū)間為28000元/平米-32000元/平米，購買按揭付款總價減8萬，3日內(nèi)簽約再減5萬，雙拼戶型按兩套計算，3日內(nèi)簽約按揭付款總價減26萬。寶安、龍崗多個項目推出的特價房，價格也降至萬元以下。

“房價實質(zhì)性下跌將從新盤開始?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。近期，萬科、保利、中海、金地等標(biāo)桿房企均表示，其下半年將集中推出新房源。預(yù)計供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在傳統(tǒng)的銷售旺季9月份之前，如果屆時成交量仍未大幅恢復(fù)，則供大于求的局面將對房價形成實質(zhì)性的下調(diào)壓力。

地價繼續(xù)下行

中國土地勘測規(guī)劃院日前公布的地價監(jiān)測報告顯示，二季度全國105個主要監(jiān)測城市地價漲幅進一步趨緩，商業(yè)、居住、工業(yè)地價較上一季度分別下降0.36、1.24、0.53個百分點，居住地價增幅下降幅度最大。

據(jù)北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至6月30日 ，北京共拍賣土地117塊，其中新政以后拍賣50塊，樓面價則明顯下調(diào)，住宅的樓面價從新政前的12258元，下調(diào)至新政以后的5085元每平米，下調(diào)近6成。

萬科、恒大、遠洋等公司有關(guān)負責(zé)人對本報記者表示，下半年將是這一輪調(diào)控帶來的絕佳拿地時機，公司有意在土地市場抄底。遠洋地產(chǎn)甚至進行了一筆最多9億美元的海外融資。

但問題也已出現(xiàn)：伴隨著土地溢價率的大減，地方政府出讓土地的積極性也在消減。北京、上海、廣州和深圳，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為土地供應(yīng)緩慢。萬科執(zhí)行副總裁肖莉提醒，應(yīng)關(guān)注目前土地供應(yīng)和開發(fā)投資不足，將給明年帶來房屋供應(yīng)不足的問題，并采取一些辦法解決這一問題。萬科的建議是，在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)、在市政、公用設(shè)施領(lǐng)域引入民間資金，減少政府投入成本、加快土地開發(fā)節(jié)奏，提高土地出讓效率。

如何防止供應(yīng)不足導(dǎo)致的房價報復(fù)性反彈，令調(diào)控走出“越調(diào)越漲”的怪圈？

保障房住房被寄予補足投資和分流需求的厚望。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新7月17日表示，今年保障性住房建設(shè)580萬套的目標(biāo)不會變，中央已經(jīng)下?lián)?00多億資金用于這一事務(wù)。姜偉新還透露，國務(wù)院批準(zhǔn)利用住房公積金貸款支持保障性住房的試點，已確定北京等28個城市作為試點城市。

中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認(rèn)為，鑒于國內(nèi)正在改變過去住宅市場化為主導(dǎo)的單一局面，保障房的推出，有助于實現(xiàn)樓市的供需平衡。深圳社科院城市運營中心主任高海燕指出，保障房住房供應(yīng)首先影響人們的心理預(yù)期。本輪調(diào)控目的不僅僅在于房價，還作用于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進收入分配公平等方面，必將持續(xù)相當(dāng)長的時間。而伴隨政策的持續(xù)，將從現(xiàn)有的心理層面影響進入試探性調(diào)整，并真正進入全面調(diào)整期。

房價跌20%，地價跌30%？

市場發(fā)生變化的同時，銀監(jiān)會、住建部、國土部高層近期也頻頻表態(tài)，嚴(yán)控信貸、嚴(yán)查囤地、加強保障房等措施被反復(fù)強調(diào)，顯示政策仍未放松，下半年房價下跌已成共識。

房價究竟會下跌多少？幾乎所有人都迫切需要答案。一些數(shù)據(jù)或許可以一窺端倪：品牌房企帶動的降價潮，將對區(qū)域市場產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)公開資料，萬科、保利等十大標(biāo)桿房企2008年底以前所獲得的土地儲備，將是今年下半年新增供應(yīng)的集中區(qū)域，其中大部分土地價格不超過兩年前地價水平，中原地產(chǎn)認(rèn)為，考慮到這兩年間土地價格的大幅增長，大部分項目即使降價10%~15%仍然可盈利。

“上半年的觸底僅僅是階段性的調(diào)整。預(yù)計下半年，新增供應(yīng)將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項目將陸續(xù)降價，降幅可能在15%~20%?！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉預(yù)測。

建銀精瑞投資董事長李曉東認(rèn)為，不排除某些高價地虧本的可能性；肖莉也認(rèn)為，有開發(fā)商可能會不得不針對部分項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。

中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱分析，5、6月份土地市場和1-4月份相比，所謂地王已經(jīng)不存在了，高總價地塊整體水平明顯下降；從樓板價來看，6月僅有4幅地塊樓板價超過萬元，且無一地塊進入上半年前十的排行榜，樓板價水平持續(xù)降低。他預(yù)計，一線及部分二線城市地價將出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。