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監(jiān)管部門正向銀行敲響房貸風(fēng)險(xiǎn)的警鐘。

7月26日，上海銀監(jiān)局召開上海中資銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人會(huì)議，局長(zhǎng)閻慶民警示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大，要求各銀行堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不走樣，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

閻慶民在會(huì)上表示，4月房貸新政出臺(tái)之后，上海的住房開發(fā)貸款關(guān)注類總量呈逐月上升之勢(shì)，4-6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元，開發(fā)商還貸能力開始下降。

他還說(shuō)，75%的土地儲(chǔ)備貸款都是在2009年以后發(fā)放，拿地成本較高，未來(lái)將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)貸總額不得超在建工程5成

始于去年年底的房地產(chǎn)調(diào)控，在經(jīng)歷半年多的政策累積效應(yīng)后，成交量連續(xù)數(shù)月低迷，房地產(chǎn)商的資金鏈面臨拐點(diǎn)，房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)也由此引起憂慮。

上海市上半年新增人民幣貸款2701.4億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占據(jù)了大頭。上半年全市新增的人民幣企業(yè)貸款中，投向房地產(chǎn)業(yè)、租賃商務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和水利環(huán)境公共設(shè)施管理業(yè)的貸款分別增加651.9億元、529.3億元、310.6億元和184.8億元，可見房地產(chǎn)業(yè)“吸金”最大。

“銀行關(guān)注類貸款上升，表明房地產(chǎn)商資金鏈風(fēng)險(xiǎn)正在加大，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨高額的土地成本，但銷售情況并不樂觀，尤其是調(diào)控政策累積后，一部分中小房產(chǎn)商日子會(huì)比較難熬?！鄙虾Ｒ晃还煞葜沏y行人士稱，因此他們目前對(duì)房地產(chǎn)貸款已非常謹(jǐn)慎，對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)等設(shè)立了高門檻。

事實(shí)上，搜房網(wǎng)對(duì)2009年到2010年樓板價(jià)過(guò)萬(wàn)的20幅住宅用地周邊樓盤價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，近半宅地樓板價(jià)甚至出現(xiàn)“平價(jià)現(xiàn)象”——即地價(jià)已和目前房?jī)r(jià)齊平。

因此，閻慶民強(qiáng)調(diào)，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在土地成本增加、大客戶資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，要采取提高抵押品標(biāo)準(zhǔn)、控制貸款成數(shù)等措施，降低開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

上海銀監(jiān)局對(duì)銀行給出了嚴(yán)厲的監(jiān)管指令，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商資本充足狀況和自有資金的審查，動(dòng)態(tài)控制貸款成數(shù)，貸款總額不得超過(guò)在建工程的5成，對(duì)已有土地抵押的，要根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)狀況相應(yīng)下調(diào)成數(shù)。同時(shí)，對(duì)住房銷售回籠資金要實(shí)行封閉管理，根據(jù)銷售進(jìn)度按比例歸還開發(fā)貸款，對(duì)到期難以歸還的開發(fā)貸款一律不得再給予展期。

土地貸款也被要求上“安全閥”。閻慶民要求各銀行加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理，確保土地儲(chǔ)備貸款安全。例如要嚴(yán)格把握好土地抵押率，防止過(guò)度授信，原則上應(yīng)大幅壓低抵押率。要密切跟蹤貸款流向，確保貸款不被挪用，確保土地拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓收入優(yōu)先償還貸款等。

個(gè)人房貸禁打“擦邊球”

此前，市場(chǎng)上有消息稱，部分銀行松綁三套房和二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，使得個(gè)人房貸陷入輿論的風(fēng)口浪尖。

上海銀監(jiān)局此次會(huì)議上也明確要求各家銀行認(rèn)真執(zhí)行住房按揭貸款的各項(xiàng)要求，各行一定要“齊步走”，禁止“打擦邊球”，嚴(yán)禁無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。

上海某國(guó)有大行人士分析，一些銀行今年的個(gè)貸指標(biāo)定得比較高，例如某分行今年要做100多億元，因此出于壓力在貸款政策上會(huì)打擦邊球，貸款門檻比其他銀行要低。

另外，北京等地方政府明確了地方的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，規(guī)定暫停三套以上房貸，而上海的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則遲遲沒有出臺(tái)，這也導(dǎo)致各家銀行政策不一。

上海市一位政府人士透露，上海市政府的地方細(xì)則正在上報(bào)相關(guān)部門，其中對(duì)第三套以上房貸主要是擬提高首付和利率門檻，并沒有禁止。

“不過(guò)目前三套房基本不放貸了，即使做也要大幅度提高首付和貸款利率。而且分行不會(huì)再給任何文件上的政策許可，以免被抓住把柄?！痹撊耸空f(shuō)。

受此影響，上海房貸增速開始下滑。

央行上海總部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海個(gè)人住房貸款增加較多，但貸款增勢(shì)逐月減緩。受上半年住房成交量先升后降等因素影響，第2季度個(gè)人住房貸款需求較1季度明顯下降。上半年全市人民幣個(gè)人住房貸款增加508.9億元，其中第2季度增加170.8億元。在房產(chǎn)新政持續(xù)作用下，6月份全市個(gè)人住房貸款增加30.8億元，創(chuàng)近一年來(lái)月度增量的新低。

此外，上海銀監(jiān)局亦預(yù)警存款的不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

閻慶民表示，要堅(jiān)決杜絕 “高息攬存”現(xiàn)象，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)利率管理規(guī)定，嚴(yán)禁通過(guò)任何方式變相提高存款利率。他稱，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要明確今年“以存定貸，存不足，貸少放”的總體要求，轉(zhuǎn)變過(guò)去依賴派生存款沖規(guī)模的經(jīng)營(yíng)思路，嚴(yán)格禁止以放松貸款新規(guī)執(zhí)行作為競(jìng)爭(zhēng)手段來(lái)爭(zhēng)取客戶。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）