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4月17日至今，樓市調(diào)控已滿四個(gè)月。在經(jīng)歷了長達(dá)百日的觀望、僵持、對(duì)峙后，中國樓市下半年將走向何方？接下來的調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)收緊還是有所放松？房價(jià)究竟是漲是跌？一連串問題的背后，中國樓市似乎被一層迷霧籠罩。

在這個(gè)敏感時(shí)期，700多位房地產(chǎn)專業(yè)人士于8月11日-14日齊聚海南博鰲，參加觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體與上海證券報(bào)·中國證券網(wǎng)等聯(lián)合舉辦的2010博鰲房地產(chǎn)論壇，探討新政百日后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一輪走勢(shì)。陳淮、樊綱、朱中一、陳啟宗、任志強(qiáng)、施永青等專家學(xué)者與業(yè)內(nèi)人士坐而論道，剖析樓市背后的各種角力因素。

似乎沒有明確結(jié)論——房價(jià)背后，是中國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變、貨幣制度與財(cái)稅制度改革、開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型、中央與地方政府利益協(xié)調(diào)等各方面矛盾與糾葛混合而成的難解謎題，任何一個(gè)變量都會(huì)影響樓市步調(diào)。企穩(wěn)，至少是各方都希望出現(xiàn)的一種局面。

不管結(jié)論如何，這一場(chǎng)思想與觀點(diǎn)的激烈碰撞，本身就很精彩。

問政策　　從“遏制”到“維穩(wěn)”怎么走

“‘錢多房少’是推高房價(jià)的根本原因。雙管齊下，方能確保房價(jià)合理回落，市場(chǎng)健康發(fā)展?！?/p>

在博鰲房地產(chǎn)論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)界學(xué)者認(rèn)為，不足的房源供應(yīng)量和過多的貨幣供應(yīng)量這組矛盾，是推高房價(jià)的根本原因。如何推動(dòng)外匯制度改革，引導(dǎo)長期貿(mào)易順差下的巨額資金向外流出，與增加住房有效供給及土地供應(yīng)，雙管齊下，方能確保房價(jià)合理回落，市場(chǎng)健康發(fā)展。

松地根

怎樣加強(qiáng)住房有效供給？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一預(yù)計(jì)，政府有關(guān)部門將加強(qiáng)督察力度。

國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年完成的土地供應(yīng)量還不足供應(yīng)計(jì)劃的1/3。從土地購置面積看，40個(gè)重點(diǎn)城市中，同比下降的有8個(gè)城市，其中深圳同比大降99.7%，廣州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%。在土地開發(fā)方面，40個(gè)重點(diǎn)城市上半年平均同比下降14.6%，其中下降幅度超過50%有9個(gè)城市。

朱中一建議，政府有關(guān)部門應(yīng)適當(dāng)調(diào)整土地出讓底價(jià)，確保土地供應(yīng)計(jì)劃的完成。

緊銀根

“7月份我國貿(mào)易順差是287億美元。跑到房地產(chǎn)論壇來講順差，好像有點(diǎn)文不對(duì)題，但我覺得兩者之間有很大關(guān)系?！北本┐髮W(xué)國家發(fā)展研究院院長、央行貨幣政策委員會(huì)委員周其仁在論壇上表示。

去年我國新增外匯儲(chǔ)備高達(dá)4531億美元。周其仁解釋說，國家外匯儲(chǔ)備就是央行從市場(chǎng)上收回來的錢。簡(jiǎn)單地說，央行收回多少外匯就要向市場(chǎng)釋放等量的人民幣?！叭绱司薮蟮馁徺I力在某一時(shí)期會(huì)集中在某些商品上，從而造成其價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)。”為此，應(yīng)加緊外匯制度改革，拓展新的投資渠道，引導(dǎo)海量資金“走出去”，為樓市“降溫”。

“多年來，我國貨幣的增速一直遠(yuǎn)高于GDP，導(dǎo)致廣義貨幣M2和GDP的比例大概在200%左右?！痹谥袊母锘饡?huì)國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱看來，“錢會(huì)像水一樣到處流，既會(huì)流向產(chǎn)品，導(dǎo)致通貨膨脹；也會(huì)流向資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫?！?/p>

“資本到了可以逐步雙向流動(dòng)的時(shí)代了?！狈V認(rèn)為，需要拓展新的投資渠道，有兩方面值得重視。第一，引導(dǎo)民間資本進(jìn)入各種壟斷行業(yè)，參與各種投資；第二，通過藏匯于民、用匯于民，允許私人資本“走出去”。

問市場(chǎng)放量？ 降價(jià)？ 怎么選

“調(diào)控過百日，房價(jià)漲幅整體回落，一線城市成交量大幅下降。下半年，房價(jià)離‘心理價(jià)位’仍很遠(yuǎn)，但成交量可能觸底反彈。”

眼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)厲調(diào)控下已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。一線城市成交量大幅下降，一手房價(jià)格未有明顯變化，但二手房價(jià)格已有所下降。下半年市場(chǎng)走勢(shì)如何，理所當(dāng)然地成為博鰲房地產(chǎn)論壇的熱點(diǎn)話題。業(yè)內(nèi)大致認(rèn)為，國家調(diào)控不會(huì)放松，成交量將從低位反彈。

以價(jià)換量未了局

“房價(jià)漲幅整體回落，調(diào)控初現(xiàn)成效?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在論壇主題演講中如是表示。

數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個(gè)大中城市新建商品住房和二手房價(jià)格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%、1%，已連續(xù)3個(gè)月回落。成交量方面，1-7月份，全國商品房銷售4.58億平方米，同比增長9.7%，增幅比上半年回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月當(dāng)月全國商品房面積6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳等一些主要城市都出現(xiàn)了較大幅度的下降。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，從6、7月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的對(duì)比中，可以看到下降的幅度是巨大的。房地產(chǎn)投資下降接近30%，銷售面積下降15.4%，銷售額下降19.3%?！昂芏嗳苏f沒有降價(jià)，但是實(shí)際上銷售額下降已經(jīng)預(yù)示著價(jià)格在持續(xù)下跌了?！?/p>

“很多人不愿承認(rèn)新政已經(jīng)發(fā)揮作用，是因?yàn)榇蠹艺J(rèn)為價(jià)格還沒有跌到他們的‘心理價(jià)位’?！比沃緩?qiáng)表示。

金九銀十仍可期

盡管在價(jià)格走勢(shì)上存在分歧，業(yè)內(nèi)普遍看好下半年成交量的回升。

朱中一認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步落實(shí)，估計(jì)一些城市在房價(jià)回調(diào)后成交量將有一定上升。

“樓市短期將呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升的走勢(shì)?！北本煼洞髮W(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，所謂價(jià)穩(wěn)，是指在售樓盤價(jià)格平穩(wěn)，新盤低價(jià)入市。而成交量方面，他表示雖然第四季度、明年第一季度并非傳統(tǒng)的商品房銷售旺季，但今年可能出現(xiàn)例外。

不過，在中原地產(chǎn)主席施永青看來，下半年可能出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。從中原掌握的數(shù)據(jù)來看，5、6月份的成交量大幅萎縮，但到了7月份已有所恢復(fù)。進(jìn)入8月，繼深圳等一線城市之后，二、三線城市的成交量也開始反彈。

“民間有一部分被壓制的購買力等不及了，‘金九銀十’可以期待?！笔┯狼啾硎?。

問企業(yè)　　消“民怨”拓“錢途” 怎么玩

“十年前是一群春風(fēng)得意的人相聚博鰲，暢談房地產(chǎn)風(fēng)云。十年后，那群春風(fēng)得意的人開始為下一個(gè)周期做更多的風(fēng)險(xiǎn)思考。”

如經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱所言，“十年前是一群春風(fēng)得意的人相聚博鰲，暢談房地產(chǎn)風(fēng)云”。十年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)高速增長的輝煌。然而，面對(duì)數(shù)次調(diào)控帶來的考驗(yàn)，十年后再次相聚博鰲，那群春風(fēng)得意的人開始為下一個(gè)周期做更多的風(fēng)險(xiǎn)思考。怎樣減少經(jīng)濟(jì)周期的負(fù)面影響？怎樣預(yù)防政策調(diào)控的嚴(yán)厲打擊？商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融創(chuàng)新成為探討最多的話題。

十年一覺商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)?shù)?/p>

商業(yè)地產(chǎn)緣何受到如此青睞?！耙粋€(gè)原因就是這么多次針對(duì)樓市的宏觀調(diào)控，幾乎每次都是針對(duì)住宅市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較高。”平安物業(yè)投資管理有限公司董事長鄒益民在論壇上透露，目前越來越多的房地產(chǎn)公司表現(xiàn)出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的熱心。

以萬科為例，作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，曾經(jīng)宣稱專注于住宅市場(chǎng)的萬科從去年底開始轉(zhuǎn)變思路，宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅與持有物業(yè)比例將調(diào)整為8∶2。之所以放棄堅(jiān)守只做住宅的理念，最主要的原因就是萬科深受2008年的調(diào)控影響，當(dāng)年凈利潤只有40.3億元，同比下降了16.7%。

在博鰲論壇上，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的警示有著更為鮮活的案例解讀。

金地集團(tuán)董事長凌克表示：“我們投資住宅的時(shí)候花了3年時(shí)間把它賣掉，投資回報(bào)在2倍左右。如果長期持有辦公樓，包括租金回報(bào)，資產(chǎn)增值，這樣算下來投資了6年，有4倍多回報(bào)。” “做商業(yè)地產(chǎn)可以分享到資產(chǎn)升值時(shí)段帶來的豐厚利潤。”鄒益民表示，商業(yè)地產(chǎn)的高回報(bào)率有著巨大吸引力。

也有開發(fā)商向記者表示，中國經(jīng)濟(jì)包括中國的房地產(chǎn)已經(jīng)度過了一個(gè)黃金十年，然而經(jīng)濟(jì)總存在周期性。一旦出現(xiàn)周期性調(diào)整，對(duì)住宅市場(chǎng)將是致命的打擊?！案嗟姆科箝_始考慮商業(yè)地產(chǎn)也出于對(duì)從宏觀經(jīng)濟(jì)周期的考慮?！?/p>

資金為王加速金融創(chuàng)新

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的根本，地產(chǎn)融資一直都是博鰲房地產(chǎn)論壇的熱點(diǎn)。這一次，房地產(chǎn)企業(yè)開始更多的談到地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

凌克表示，中國房地產(chǎn)的開發(fā)資金的來源主要有三個(gè)方面：自有資金、銀行資金和私募資金。而來自銀行的資金占比達(dá)到67%。

這種過度依賴銀行的現(xiàn)狀，在宏觀調(diào)控時(shí)就容易暴露出較多問題。萬科副總裁肖莉在主題演講中表示。過度依賴銀行，使銀行體系積累過多金融風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)秀企業(yè)信用優(yōu)勢(shì)難以體現(xiàn)、債務(wù)短期化。資金來源和行業(yè)驚景氣度高度相關(guān)，共振加劇行業(yè)波動(dòng)。預(yù)售款承擔(dān)過多融資功能，但驟然弱化又將產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。

“房地產(chǎn)是十年九調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資基金可能是解決這樣一個(gè)怪圈的一條路?！笔⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金(北京)管理有限公司董事長張民耕表示。

張民耕看來，房地產(chǎn)基金的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用體現(xiàn)在幾個(gè)方面，第一，能動(dòng)員巨額的社會(huì)資金參與城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)開發(fā)中。增加供給，緩和供求矛盾，平抑房價(jià)，降低中國城市化的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本。

第二，房地產(chǎn)投資基金促進(jìn)行業(yè)分工細(xì)化，可以分化出房地產(chǎn)開發(fā)、投資、基金管理、營銷和物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康、精細(xì)、平穩(wěn)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)投資基金使中小投資者能夠從源頭上進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，分享城市和房地產(chǎn)開發(fā)紅利，減少盲目投資需求，增加理性投資需求。

肖莉認(rèn)為，要加大對(duì)債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，可考慮類似股票非公開發(fā)行的模式，即債券的私募發(fā)行。此外，向民間資本開發(fā)更多投資領(lǐng)域，加快金融創(chuàng)新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購房資金。

鋒言鋒語

“怎樣盤活二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)是亟待解決的問題之一。目前部分城市商品住房租賃價(jià)格上漲明顯，特別是5-7月，北京房屋租金上漲了20%，上海上漲超過10%，深圳上漲了8%。房租價(jià)格上漲，既影響中低收入者的居住要求，又與物價(jià)指數(shù)上漲有關(guān)聯(lián)。因此，政府部門要抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。”

——中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一

“下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)四種情況：一是價(jià)格下降，銷售回升。二是價(jià)格下降，銷售沒有回升。三是價(jià)格不降，銷售也回升，四是價(jià)格不降，銷售也不回升，出現(xiàn)一種僵持局面。政府最想看到的就是第一種情況?！?/p>

——華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)

“如果政府不再出手的話，接下來的兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交量都會(huì)上升，‘金九銀十’可以期待。但這個(gè)回升很可能會(huì)引發(fā)更嚴(yán)的政策?！?/p>

——中原地產(chǎn)主席施永青

“2007年為了上市，我也頭腦發(fā)熱高價(jià)拍了一兩塊土地，結(jié)果上市沒成功，還為了還債把高價(jià)拍賣的土地折價(jià)出讓。還好廣州中華廣場(chǎng)有穩(wěn)定的租金收入，所以我還可以活下來。我建議各位做住宅的地產(chǎn)發(fā)展商，不妨分精力做一些商業(yè)地產(chǎn)。雖然投資回報(bào)比較長，但最后起到中流砥柱作用還是商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

——昌盛中國董事長鄒錫昌

“房地產(chǎn)是十年九調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資基金可能是沖出怪圈的一條路。”

——盛世神州房地產(chǎn)投資基金(北京)管理有限公司董事長張民耕

“要加大對(duì)債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，可考慮類似股票非公開發(fā)行的模式，即債券的私募發(fā)行。此外，向民間資本開發(fā)更多投資領(lǐng)域，加快金融創(chuàng)新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購房資金?！?/p>

——萬科副總裁肖莉（上海證券報(bào)）