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緊繃的開發(fā)貸風(fēng)險鏈條已經(jīng)引起銀行業(yè)監(jiān)管部門的高度警覺。

《第一財(cái)經(jīng)日報》近日獲悉，銀監(jiān)會辦公廳上月向全國銀監(jiān)系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、金融資產(chǎn)管理公司、企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司等下發(fā)了《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險的通知》(下稱《通知》)。

通知》認(rèn)為：“一些房地產(chǎn)企業(yè)采取各種形式規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款，影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行效果?！薄锻ㄖ妨谐隽怂姆N房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避監(jiān)管的表現(xiàn)形式，同時要求“切實(shí)做好房地產(chǎn)信貸管理、嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險”。

中國銀行業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的調(diào)查報告也顯示，多數(shù)銀行家們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的短期風(fēng)險正在積聚，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)應(yīng)予以重視。

四個“花招”

“盡管調(diào)控政策已經(jīng)很嚴(yán)了，但開發(fā)商總是能找到應(yīng)對的手段?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)轭A(yù)期房價仍將上漲，開放商拖延開竣工時間、捂盤惜售的現(xiàn)象依然存在。

《通知》列出了目前房地產(chǎn)開發(fā)商慣用的四個“花招”：

一、通過分期開發(fā)，規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān)“超過合同約定的動工日期2年未開發(fā)，應(yīng)無償收回土地使用權(quán)”的規(guī)定。由于缺乏對土地開發(fā)項(xiàng)目竣工時限的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以在開工后，采用分期開發(fā)方式，一再延遲后續(xù)開發(fā)時間。

二、通過分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證，規(guī)避“領(lǐng)取預(yù)售證后10日應(yīng)開始銷售”的規(guī)定。

三、通過抬高申報價格，規(guī)避“要嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售”的規(guī)定。有的以抬高后的申報價格為依據(jù)，變相“捂盤惜售”，有的給實(shí)際銷售時隨意調(diào)整價格留下空間。

四、變相繞開央行、銀監(jiān)會頒布的相關(guān)規(guī)定。具體表現(xiàn)在：通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)避“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的規(guī)定。

今年8月，國土部和銀監(jiān)會披露了全國閑置土地名單，意在對開發(fā)商的種種投機(jī)行為進(jìn)行遏制。但從實(shí)際情況來看，很多開發(fā)商依然“頂風(fēng)作案”。

顯然，上述前三種手段正是這些開發(fā)商的慣用伎倆。

而上述第四種手段，也屬于監(jiān)管部門的重點(diǎn)防范對象。早在2008年，央行、銀監(jiān)會就曾出臺《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求商業(yè)銀行“禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款”。

對癥下藥

針對開發(fā)商的這些手段，《通知》提出要結(jié)合監(jiān)管要求，切實(shí)做好房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。

該監(jiān)管要求主要有：“不對囤地、捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放新增貸款”、“對78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目不受理授信申請”等。

業(yè)內(nèi)人士指出，相對于不斷加碼的住房按揭調(diào)控政策，開發(fā)貸的調(diào)控稍顯穩(wěn)健，但開發(fā)貸的風(fēng)險卻一直高懸。銀監(jiān)會2009年年報也認(rèn)為，2010年個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險隱患可能上升。

事實(shí)上，這個鏈條不僅是一個開發(fā)貸款的問題，還包括上端的土地儲備貸款/下延的住房按揭貸款，資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦某個鏈條斷掉，就是一個大面積的風(fēng)險，對整個銀行業(yè)破壞較大。

一位股份制商業(yè)銀行授信部高管認(rèn)為，在一些熱點(diǎn)城市，房屋的租售比指標(biāo)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際平均水平，住房投資的非理性因素持續(xù)存在，所以必須對這個行業(yè)保持高度警惕。