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中國地產業(yè)謀變 龍頭房企搶灘3000萬套保障房

2010年10月29日07:45   來源：西本資訊
摘要：

網(wǎng)易財經10月28日訊 中國的房地產業(yè)，正進行著一場重大的結構調整。這場調整開啟的變局，將比任何一次短期調控的影響都更為深遠。

10月27日發(fā)布的十二五規(guī)劃《建議》提出，未來五年要加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。

“未來五年新建保障房的數(shù)量將達到3000萬套，大約可解決1億人的住房問題?！敝袊康禺a業(yè)協(xié)會副會長朱中一日前表示。

北京大學房地產研究所所長陳國強認為，這意味著中國房地產業(yè)將在中央調整經濟結構和經濟發(fā)展方式、保障民生的背景下，面臨一場“調結構”的重大轉型。

盡管參建保障房曾被譏諷為“雞肋”，但萬科等龍頭房企已提早布局，而一些新面孔也不斷加入到爭奪戰(zhàn)中來。他們瞅準的，卻是3000萬套背后更大的市場以及一種新的盈利模式。

龍頭房企紛紛試水

27日，深圳市寶安區(qū)一塊不起眼的限價房用地引來萬科、金地和卓越三大開發(fā)商的角逐。最終，卓越集團力壓萬科、金地后勝出。值得注意的是，卓越集團此前開發(fā)的產品多以商業(yè)物業(yè)和高檔住宅為主。而此次拿下寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道地塊，標志著卓越集團首次參與保障房項目。

隨著政府加大保障房建設力度，越來越多的大開發(fā)商有了參建保障房的“第一次”。

今年9月，金地取得了深圳市龍華擴展區(qū)0009地塊保障性住房開發(fā)權，總建筑面積約35萬平方米。這也是以開發(fā)高檔住宅為主的金地首次參與保障房項目建設。

除了一些首次參與保障房項目的開發(fā)商，原本已經參與其中的開發(fā)商也在加大在保障房項目中的份額。以萬科為例，已開發(fā)和正在開發(fā)的保障房建設項目達150萬平方米以上，今年8月又在深圳、北京和南京取得3個保障房開發(fā)項目，新增保障房開發(fā)面積160萬平方米以上。綠地、招商地產、保利、遠洋地產、富力等房企，也在加大保障房建設力度。

而卓越集團對于保障房市場顯然也是興趣漸濃。集團深圳分公司總經理謝利民向網(wǎng)易財經透露，隨著各地政府加大保障房建設力度，卓越目前也正在青島、長沙、武漢等地投標保障房項目。

蛋糕還是雞肋？

不少企業(yè)聲稱建設保障房完全是出于企業(yè)社會責任，甚至有業(yè)內人士自曝，企業(yè)目前參建保障房可以說是一種各方合力作用之下近乎無奈的選擇。

金地董秘徐家俊向網(wǎng)易財經坦言，在一線城市，尤其像在深圳，出讓的純商品住宅地塊出讓少之又少，企業(yè)的拿地策略也要因此發(fā)生轉變。華遠集團總裁任志強(博客)也曾在其博客中自曝，北京在土地出讓中設置了門檻“保障房資格”，華遠集團多次高價競標北京土地，但仍以失敗告終。

不過，更多的開發(fā)商敏銳地看到了整個市場結構醞釀變化背后的機會。

北京大學房地產研究所所長陳國強表示，未來住房市場肯定會分為保障房和商品房兩塊。粗略估算，保障房日后將分流一半商品房需求。

萬科副總裁毛大慶表示：“長遠看來，目前龍頭房企要做的就是適應這個市場，不能完全不涉足，在這個市場里也要保持一定的份額?！?/p>

金地董秘徐家俊也認為，在政府加大保障房建設力度的情況下，未來這一塊市場份額會越來越大，龍頭企業(yè)肯定不能完全放棄。

事實上，保障房并非無利可圖。據(jù)萬科副總裁毛大慶介紹，目前開發(fā)商參與保障房項目的主要形式是代建，一般政府會出地出錢，由開發(fā)商代建，回報是占總投入約3%的管理費用。

“不用投入，還有利潤，何樂而不為？”長江證券分析師蘇雪晶直言。

在他看來，雖然保障房利潤遠比不上建商品房動輒幾十個百分點，但運營、銷售和融資的成本小，風險也小。因此，參建保障房，對于上市公司而言，可以保持業(yè)務穩(wěn)定發(fā)展，相當于調控時的避風港。

陳國強表示，3%的管理費用其實主要還是開發(fā)商代建廉租房和公租房的收入，而雙限房和經適房的利潤會更高一些。

廣發(fā)證券分析師趙強認為，目前建設保障房還沒有好的盈利模式，因此現(xiàn)在參與建設，進行前期探索，可以為以后進入這一塊市場積累經驗。

缺位的保障房建設模式

北京大學房地產研究所所長陳國強認為，目前最大的問題是吸引更多的開發(fā)商參與。政府大的思路已經確定，但具體制度還不完備，包括開發(fā)商參建的方式、條件、回報等?！敖酉聛硪龅氖虑檫€很多?！?/p>

萬科副總裁毛大慶認為，中國目前開始重視保障房項目的前期工作，比如加大土地供應和建設力度，但對于運營還沒有好的模式，因此像占用資金多又無法快速回籠的廉租房，就面臨著資金困局。

“吸納險資與民間投資無疑可以促進保障房建設，但對于企業(yè)而言，最需要的是資金的退出方式?！泵髴c表示。

長期關注國外保障房項目運營的毛大慶說，廉租房項目在國外多是靠REITs來運營，正是靠與資本市場的對接，使得企業(yè)能夠將其作為持有資產，甚至可以抵押來融資，從而盤活資金，這樣也可以吸引更多的企業(yè)參與到保障房項目中來。

毛大慶認為，與建筑商相比，開發(fā)商的長處在懂得如何控制成本以及建更適合老百姓需求的保障房。且建設保障房的任務十分繁重，不可能完全由政府來做。以深圳市為例，一年5萬套的任務光靠政府自己肯定無法完成，因為政府還要修建地鐵、學校、醫(yī)院等。

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