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我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了很大發(fā)展，對(duì)于滿(mǎn)足人們的住房需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，但也存在一些突出問(wèn)題。主要是：部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，住房供需結(jié)構(gòu)不合理，住房保障制度不完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)不規(guī)范等。針對(duì)本輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面，國(guó)務(wù)院已出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取土地、信貸、稅收等多種手段，抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，現(xiàn)在看來(lái)已取得一定成效，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，對(duì)于擠出資產(chǎn)泡沫、化解金融風(fēng)險(xiǎn)起到了積極作用。

建立分層次住房制度

但是，我認(rèn)為以房?jī)r(jià)調(diào)控為主要指向的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲固然不是我們希望的，但大幅回落同樣也容易誘發(fā)各種矛盾，因此從解決人們合理住房需求、節(jié)約集約利用資源、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的根本出路在于深化住房制度改革，加快建立分層次住房制度和相應(yīng)的政策體系，形成適應(yīng)不同需求層次的住房供應(yīng)體系，合理引導(dǎo)住房需求和住房消費(fèi)模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展。

總的來(lái)看，目前人們對(duì)住房的需求可以分為三個(gè)層次：

第一層次是租住型需求，主要來(lái)自那些無(wú)力購(gòu)買(mǎi)或暫時(shí)買(mǎi)不起房的人群，當(dāng)然也還有一部分買(mǎi)得起房不買(mǎi)房而選擇租住的群體。對(duì)于前一部分需求，從滿(mǎn)足低收入住房困難家庭基本住房需求、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的角度出發(fā)，需要政府進(jìn)行有效干預(yù)，采取政府+市場(chǎng)的方式，通過(guò)保障性住房制度安排來(lái)解決，尤其是加快建立和完善住房租賃市場(chǎng)，包括廉租房、公租房以及培育、規(guī)范私房出租市場(chǎng)等，努力實(shí)現(xiàn)住有所居。對(duì)于后一種情況，應(yīng)該提倡、鼓勵(lì)，通過(guò)發(fā)展和規(guī)范租賃市場(chǎng)，滿(mǎn)足他們的租住需求。

第二層次是自住型需求，又可以分為首次置業(yè)型、改善型和享受型三種情況。前兩種需求，主要來(lái)自城市中低收入階層，首次置業(yè)型屬于基本住房需求，應(yīng)以小戶(hù)型為主，通過(guò)完善住房公積金等制度，采取稅費(fèi)減免、降低首付比例、利率優(yōu)惠等政策支持人們購(gòu)房置業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入增長(zhǎng)和消費(fèi)升級(jí)，對(duì)于改善型住房需求也應(yīng)當(dāng)支持和鼓勵(lì)，合理提高人們的居住水平。對(duì)于那些享受型需求，如高檔公寓、別墅等，考慮到我國(guó)人多地少、土地資源有限，雖可允許但不應(yīng)提倡，可利用稅收、信貸等手段進(jìn)行一定調(diào)節(jié)，限制其過(guò)度發(fā)展。

第三層次是投資性、投機(jī)性需求。一般而言，住房屬于消費(fèi)品，而非投資品。利用住房買(mǎi)賣(mài)投資牟利，容易產(chǎn)生非真實(shí)住房需求，加劇房源緊張和空置浪費(fèi)，擾亂住房市場(chǎng)，投機(jī)性需求過(guò)快增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重，是推動(dòng)本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本原因。

我國(guó)已經(jīng)采取了相關(guān)調(diào)控措施，下一步應(yīng)通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅、提高房地產(chǎn)交易稅等方式，增加住房持有成本和交易成本，促進(jìn)存量房源的有效利用，使住房回歸消費(fèi)品的本質(zhì)屬性和滿(mǎn)足人們居住需求的基本功能。在投資性需求中，也還有一種購(gòu)房用于出租，這對(duì)于緩解房屋租賃市場(chǎng)供求矛盾，為滿(mǎn)足租住需求提供更多房源，有著積極的作用，應(yīng)當(dāng)允許并加強(qiáng)規(guī)范和管理。

保障房和稅收雙管齊下

所以，我認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的根本著力點(diǎn)，不應(yīng)是以房?jī)r(jià)漲落本身為指向，而應(yīng)針對(duì)人們不同類(lèi)型的各種需求，深化房地產(chǎn)制度尤其是住房制度改革，建立多層次的住房保障和供應(yīng)體系，加大財(cái)稅、信貸、土地等政策調(diào)節(jié)和引導(dǎo)力度，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制和政府保障相結(jié)合的手段，既充分保證市場(chǎng)有效供給，又合理調(diào)節(jié)各種需求，堅(jiān)決抑制過(guò)度投機(jī)炒作，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需基本平衡下的價(jià)格穩(wěn)定和可持續(xù)健康發(fā)展。為此，可以考慮從住房購(gòu)置(租賃)、保有和出售(交易)三方面著手，采取必要的措施：

一是加快完善住房租賃市場(chǎng)，加大廉租房、公租房等建設(shè)力度，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序。這主要是在購(gòu)置租賃環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)節(jié)，減輕消費(fèi)者的支出負(fù)擔(dān)。廉租房、公租房等保障性安居工程已經(jīng)成為各級(jí)政府工作的重點(diǎn)。今后，在加大對(duì)廉租房、公租房建設(shè)的政策、資金支持的同時(shí)，更重要的是要建立一套完善的管理制度，包括住房保障準(zhǔn)入和退出機(jī)制、保障性住房和住房保障對(duì)象管理信息系統(tǒng)、社會(huì)監(jiān)督機(jī)制等。可以探索實(shí)施廉租房實(shí)物配租機(jī)制，引導(dǎo)社會(huì)資金參與投資建設(shè)廉租住房，促進(jìn)廉租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的自我平衡和良性循環(huán)，明確保障對(duì)象權(quán)利義務(wù)，完善退出機(jī)制。對(duì)于無(wú)力購(gòu)買(mǎi)和暫時(shí)買(mǎi)不起房的城市低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和符合條件的外來(lái)務(wù)工人員等中等偏下收入住房困難群體，通過(guò)大力發(fā)展公租房、農(nóng)民工公寓和吸引更多的存量房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)等，滿(mǎn)足他們的租住需求和“夾心層”的過(guò)渡性基本居住需求。

同時(shí)，應(yīng)積極培育、規(guī)范和發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立健全租賃市場(chǎng)的管理制度，規(guī)范市場(chǎng)中介服務(wù)行為，逐步形成規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)。

二是適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，增加房屋保有成本。這主要是在房屋保有環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)節(jié)。物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是以房屋本身為計(jì)征對(duì)象，按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。目前世界主要國(guó)家都已開(kāi)征物業(yè)稅或相關(guān)稅種，如美國(guó)開(kāi)征約1%~3%的財(cái)產(chǎn)稅，日本開(kāi)征1.4%~2.1%的不動(dòng)產(chǎn)稅，新加坡按租金征收13%的財(cái)產(chǎn)稅等。開(kāi)征物業(yè)稅有助于增加房屋保有環(huán)節(jié)成本，尤其是擁有多套住房的持有成本，抑制享受型住房需求和投機(jī)性需求，節(jié)約土地等資源。目前，開(kāi)征物業(yè)稅已經(jīng)提上議事日程，一些城市正在醞釀對(duì)非自住性住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，應(yīng)該在相關(guān)措施協(xié)調(diào)配套之后加快推行。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是，征收物業(yè)稅的一個(gè)重要前提是不增加中低收入群體的住房負(fù)擔(dān)，例如可以按家庭規(guī)定一定的免稅面積等。

三是適度提高房地產(chǎn)交易稅，增加投機(jī)交易成本。這主要是在房屋交易環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)交易稅是在房屋買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)，主要針對(duì)賣(mài)房人收入征收的稅收，目前的稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等。今后，應(yīng)在嚴(yán)格稅收征管、減少征收程序的前提下，可以考慮適度提高房地產(chǎn)交易稅，這有助于增加房地產(chǎn)交易成本、減少投機(jī)炒作。但也應(yīng)合理區(qū)分改善型需求和投資投機(jī)性需求中的交易行為，不增加正常自住性購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。

在其他方面，也應(yīng)積極采取相應(yīng)政策和措施，如建立科學(xué)的住房保障體系建設(shè)評(píng)價(jià)和考核機(jī)制，全面評(píng)價(jià)住房保障體系建設(shè)的進(jìn)展和成效，加強(qiáng)對(duì)住房保障工作的監(jiān)督，強(qiáng)化住房保障目標(biāo)任務(wù)的落實(shí)；發(fā)展與完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，積極探索多種融資渠道和多種融資方式，建立多元化的房地產(chǎn)投融資機(jī)制，改變目前過(guò)多依靠銀行融資的狀況等。（第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）