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中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 越來(lái)越多的跡象顯示調(diào)控的力度正在加碼，11月29日起，央行再度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率。在一波緊接一波的調(diào)控面前，開(kāi)發(fā)商到底缺不缺錢(qián)？如今，這一問(wèn)題的答案不僅關(guān)系到行業(yè)的趨勢(shì)變化，也直接關(guān)系到房?jī)r(jià)的變動(dòng)。

中國(guó)人民大學(xué)最新的研究報(bào)告顯示，開(kāi)發(fā)商由于年底還款壓力增加，不得不以降價(jià)的方式加速銷(xiāo)售，估計(jì)明年房?jī)r(jià)將在今年的基礎(chǔ)上下調(diào)20%。

在連番調(diào)控措施的打擊下，11月下半月，部分城市樓市反而開(kāi)始小幅回暖。統(tǒng)計(jì)顯示，樓市供需博弈并未逆轉(zhuǎn)，按照現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度，上海住宅市場(chǎng)僅需4個(gè)月就能消化完所有新房，深圳目前的新房可售量?jī)H需27周就能被市場(chǎng)完全消化。

在這種情況下，開(kāi)發(fā)商是否會(huì)因資金鏈緊繃而降價(jià)銷(xiāo)售？

壓力兩年后才顯現(xiàn)

“從2010年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過(guò)30%。”人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春表示，除了還款高峰期，加上銷(xiāo)售的下滑、貸款條件的提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源將出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計(jì)到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長(zhǎng)。而另一方面在政府加強(qiáng)土地和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理、整頓市場(chǎng)秩序的作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新上馬項(xiàng)目大量增加，這直接導(dǎo)致未來(lái)資金需求壓力加大。

12月1日，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將正式施行。從監(jiān)管層內(nèi)傳出的消息稱，如果北京實(shí)施順利，預(yù)售資金監(jiān)管將向全國(guó)推廣。有評(píng)論認(rèn)為，全行業(yè)實(shí)施這一措施后，開(kāi)發(fā)商的資金騰挪將嚴(yán)格受限，以前“十個(gè)鍋?zhàn)樱邆€(gè)蓋”的經(jīng)營(yíng)模式將被迫改變?yōu)椤笆畟€(gè)鍋?zhàn)樱畟€(gè)蓋”。開(kāi)發(fā)商的資金壓力因此大增。

此前，市場(chǎng)曾傳出銀行將停止開(kāi)發(fā)貸發(fā)放，傳言導(dǎo)致了A股房地產(chǎn)板塊股價(jià)全線回落。此后雖然四大國(guó)有銀行否認(rèn)了這一傳言，可是有跡象顯示，基層銀行的開(kāi)發(fā)貸明顯收緊。這些壓力果然如劉元春所言，直指開(kāi)發(fā)商的資金鏈。

然而，10月的數(shù)據(jù)卻顯示房企的資金依舊穩(wěn)健。中信證券[13.36 -0.30%]近日發(fā)布的一份研究報(bào)告稱，上市房企三季報(bào)的一大特點(diǎn)是資金緊張狀況得到了緩解。行業(yè)的有息負(fù)債率為32.37%［有息負(fù)債率＝（短期借款+一年到期非流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期負(fù)債+應(yīng)付債券）/總資產(chǎn)］，比今年中報(bào)反而降低了0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，全行業(yè)的短期還款壓力不升反降。顯然，雖然經(jīng)過(guò)了近6個(gè)月的調(diào)控，可開(kāi)發(fā)商的資金情況卻沒(méi)有專家推測(cè)的緊張。

銀監(jiān)會(huì)最新的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在60家大型房企集團(tuán)貸款期限結(jié)構(gòu)中，一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年年底前到期的大額貸款占比為63.6%。開(kāi)發(fā)商貸款集中到期的情況較為明顯。那么，開(kāi)發(fā)商還款壓力最大之時(shí)應(yīng)該在2012年年底。此前業(yè)內(nèi)人士也告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，開(kāi)發(fā)商已逐步將還款集中期延長(zhǎng)到兩三年后，開(kāi)發(fā)商是在賭調(diào)控的延續(xù)性。

房地產(chǎn)新增貸款仍在增加

“現(xiàn)在看來(lái)，預(yù)售資金監(jiān)管并不能改變開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式?！睆V州一上市地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示。這個(gè)監(jiān)管層寄予厚望的調(diào)控措施，廣州早在2006年已經(jīng)全市實(shí)施，但開(kāi)發(fā)商的資金鏈并沒(méi)有因此而繃緊。

“市場(chǎng)有很多變通的方法，比如借助流動(dòng)資金貸款?！痹撊耸勘硎?，監(jiān)管賬戶雖然會(huì)凍結(jié)開(kāi)發(fā)商的部分資金，但賬戶所在的銀行會(huì)以監(jiān)管賬戶做抵押，額外給予開(kāi)發(fā)商一筆流動(dòng)資金貸款。開(kāi)發(fā)商雖然增加了一筆資金成本，相對(duì)于信托融資動(dòng)輒15%的資金成本，這些增加的資金價(jià)值只能算九牛一毛。

但是對(duì)于開(kāi)發(fā)貸收緊一說(shuō)，這位上市地產(chǎn)商的理財(cái)部門(mén)負(fù)責(zé)人則略顯保守。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金，如果其中一環(huán)突然收緊，那對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言無(wú)疑是迎頭一擊。“還是要看具體執(zhí)行力度?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

從增量數(shù)據(jù)上看，銀行貸款今年一直在縮水。今年的“國(guó)內(nèi)貸款”項(xiàng)目占比顯著低于歷史年份。截至今年10月，國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源的比重為18.35%，比2 月份的23.77%低5.42個(gè)百分點(diǎn)。貸款增速逐漸下滑，目前已經(jīng)從年初的46.1%下降至10月末的26.3%。

但是增量減少，絕對(duì)數(shù)卻不見(jiàn)得有所下降。從2007年開(kāi)始，幾乎每年年末都會(huì)盛傳來(lái)年收緊開(kāi)發(fā)貸，今年更先后遭遇兩次調(diào)控。但今年前三季度月均房地產(chǎn)新增貸款達(dá)到1911億元，高于2009年的月均1647億元。這意味著，今年年初以來(lái)商業(yè)銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投放不但沒(méi)有減少，整體上反而還有所增加。盛傳收緊開(kāi)發(fā)貸的10月，依舊有過(guò)千億元的房地產(chǎn)新增貸款。

銷(xiāo)售還是關(guān)鍵

“還是有一定的資金壓力?！鄙鲜鋈耸咳绱诵稳莘康禺a(chǎn)行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資38070億元，同比增長(zhǎng)36.5%；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源56923億元，同比增長(zhǎng)32.0%。換言之，兩者增速有著4.5%的差距需要開(kāi)發(fā)商從往年收入中填補(bǔ)。

中郵證券邵明慧表示：“如果開(kāi)發(fā)資金增速長(zhǎng)期下行，那么開(kāi)發(fā)投資增速將難以維持高位。但是由于2009年開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速大大超過(guò)投資增速，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金仍然可以維持。就像2007年年末雖然收緊了資金，但投資不會(huì)很快下滑。”

另一方面，如果銀行貸款短期內(nèi)無(wú)法增加，在企業(yè)自籌資金增速有限的背景下，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況將成為影響開(kāi)發(fā)資金的重要因素?？梢钥吹?，調(diào)控進(jìn)入重要節(jié)點(diǎn)后，大型開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售情況并未縮減。萬(wàn)科公告顯示，2010年10月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積130.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額155.1億元，分別比2009年同期增長(zhǎng)114.9％和137.3％。而且連續(xù)第三次刷新國(guó)內(nèi)房企單月銷(xiāo)售紀(jì)錄，此前的紀(jì)錄是萬(wàn)科在2010年8月份和9月份分別以119.9億元和142.1億元?jiǎng)?chuàng)立。從研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，11月上半月萬(wàn)科的銷(xiāo)量依舊維持強(qiáng)勢(shì)。

萬(wàn)科并非一枝獨(dú)秀，今年半年報(bào)時(shí)國(guó)內(nèi)上市房企中，未能完成全年業(yè)績(jī)的尚有50%。但進(jìn)入10月后，其公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)紛紛顯示，這些房企已經(jīng)完成或者接近完成全年的業(yè)績(jī)。例如，表現(xiàn)不算理想的金地集團(tuán)[5.98 -2.45%]，第三季度的銷(xiāo)售額幾乎是上半年的兩倍，截至10月底，2010年全年銷(xiāo)售目標(biāo)的94%已告完成。中原地產(chǎn)關(guān)于標(biāo)桿房企市場(chǎng)銷(xiāo)售調(diào)查最新數(shù)據(jù)表明，10月，國(guó)內(nèi)10大標(biāo)桿房企銷(xiāo)售情況普遍良好，總成交面積達(dá)440萬(wàn)平方米，環(huán)比微降2%，同比上升7成左右。

9月底的二次調(diào)控?zé)o疑為樓市當(dāng)頭潑了一盆冷水。但最近一周的樓市銷(xiāo)售情況顯示，各地已逐漸從二次調(diào)控的陰霾中走出。

11月15日至21日，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，17個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，其中，溫州、揚(yáng)州、南京、昆明4個(gè)城市漲幅超過(guò)50%，深圳的漲幅也高達(dá)40.61%。10個(gè)重點(diǎn)城市中，有3個(gè)下跌，分別是北京、天津、成都，下跌最大的是北京，跌幅達(dá)25.47%。

以表現(xiàn)最為溫和的廣州為例，最近四周的網(wǎng)簽數(shù)分別為1600、1358、1144、1338。雖然數(shù)據(jù)依然在低位徘徊，但已經(jīng)企穩(wěn)回升。而各地樓市的售價(jià)依舊維持在高位，除了由于開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力不足外，與各地樓市的供需狀況也是密切相關(guān)的。

例如，11月15日至21日上海住宅成交面積為38.22萬(wàn)平方米，但可售住宅的面積僅為617.72萬(wàn)平方米。換言之，即使按照現(xiàn)在處于低位的銷(xiāo)售速度，上海住宅市場(chǎng)僅需4個(gè)月就能消化完所有新房。同樣的情況深圳也有所顯示，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)，截至2010年11月21日，深圳全市一手房可售套數(shù)為26230套；若按近8周深圳全市新房周平均966套的銷(xiāo)售速度，雖然消化速度較前周繼續(xù)增長(zhǎng)2周，但目前的新房可售量?jī)H需27周就能被市場(chǎng)完全消化。

這種情況下，斷言開(kāi)發(fā)商因資金鏈緊繃而降價(jià)銷(xiāo)售，似乎還為時(shí)尚早。