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揚(yáng)子晚報 “再等等看，房價準(zhǔn)能再降一點(diǎn)?！睘橘I房問題在焦慮中煎熬了大半年的市民任先生現(xiàn)在淡定了許多，這是因?yàn)閷τ谝恢币詠砺N首以盼的房價下跌這件事，如今他心里頗有了些底氣。

　　和任先生一樣關(guān)心樓市的人都會發(fā)現(xiàn)，在半年來調(diào)控政策的步步緊逼之下，樓市溫度隨之波動，樓市交易量率先出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，過去熱得發(fā)燙的土地市場明顯變冷清了，市場上頻現(xiàn)“谷底價”乃至“白菜價”樓盤，連一直態(tài)度強(qiáng)硬的二手房房主也扛不住了，一、二手房房價同時出現(xiàn)下行跡象，“拐點(diǎn)迫近”成為近期被屢屢提及的熱點(diǎn)話題。

　關(guān)于樓市的拐點(diǎn)近年來說了很多次，那么這一次是不是真的“狼來了”？樓市拐點(diǎn)會不會出現(xiàn)？究竟什么時候到來？

　　也許很難準(zhǔn)確預(yù)測，但眾多業(yè)內(nèi)人士相信，在調(diào)控緊逼、資金告急以及龐大的供大于求壓力下，開發(fā)商為了加速銷售回款，采取更大范圍的降價措施，將是必然的選擇。

　　在經(jīng)歷了七八月份的高溫桑拿天之后，樓市的冬天或?qū)⑶娜粊淼剑嬲摹皟r格戰(zhàn)”有望上演。

　　市場面成交量大降房價漲幅接近于零

　　指標(biāo)1:成交量半年成交創(chuàng)2007年以來新低

　　從今年年初新國八條橫空出世以來，樓市調(diào)控的“螺絲”始終沒有放松，限購、限貸以及加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等重磅調(diào)控舉措對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大的沖擊，其中市場交易量首當(dāng)其沖，可謂是應(yīng)聲而落。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年南京樓市商品住宅成交共計19526套，延續(xù)了2010年上半年不足兩萬套的成交量，創(chuàng)下了自2007年至今半年全市成交量的新低，表明了今年以來出臺的一系列調(diào)控措施成效顯現(xiàn)。

　　進(jìn)入2011年下半年雖然還不到一個月，但市場各方已經(jīng)感受到下半年調(diào)控不會放松，反彈跡象全無?；仡?月的市場表現(xiàn)可以看到，推出新房源的南京樓盤均顯低調(diào)，不少樓盤都采取了夜間開盤的方式悄悄亮相，其中最受矚目的蘇寧睿城開盤當(dāng)天銷售率達(dá)到九成，已經(jīng)是7月以來表現(xiàn)最好的樓盤，仙林悅城、江佑鉑庭[最新消息價格戶型點(diǎn)評]等開盤銷售7成左右的業(yè)績也讓業(yè)內(nèi)同行艷羨，更多的樓盤開盤銷售率都不足五成，甚至有些樓盤盡管高調(diào)宣布降價了，結(jié)果仍是問津者寥寥，“日光盤”已經(jīng)成為歷史。

　　指標(biāo)2:新房價格

　　0.06%的漲幅逼近漲跌分界線

　　在史上最嚴(yán)厲調(diào)控劍指高房價的大背景下，高歌猛進(jìn)的房價被套上了籠頭。調(diào)查顯示，上半年南京市房價漲幅持續(xù)走低，1-5月南京新建住宅價格指數(shù)為101.9，在全國70個大中城市中排第62位。剛剛過去的6月份，南京房價環(huán)比下跌0.1%，同比上漲0.7%，漲幅再創(chuàng)新低。對于即將結(jié)束的7月的房價，南京網(wǎng)尚數(shù)據(jù)監(jiān)控中心近期抽取了全市8大片區(qū)、90個樓盤樣本進(jìn)行房價漲跌統(tǒng)計，結(jié)果顯示平均漲幅約為0.06%，貼近漲跌分界線。

　　“一天能收到好幾條促銷短信”，近期不少購房者都有這樣的經(jīng)歷。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計，南京8月將有123家樓盤推出不同程度的優(yōu)惠，特價房、團(tuán)購、墊首付、買房送面積、零底價拍賣等花樣百出的營銷方式讓人眼花繚亂，而均價16670-18000元/平方米的蘇寧睿城以及6字頭起售的大華錦繡華城更是引發(fā)全城熱議。宇業(yè)東方紅郡、華菁水苑、仙林悅城、碧桂園·歐洲城等樓盤則紛紛給出了片區(qū)的“谷底價”乃至“白菜價”，吸引了眾多買房人的眼球。

　　房價的底究竟在哪兒呢？網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)顏濤分析指出，限貸和限購政策半年內(nèi)取消的可能性很小，因此下半年房價將繼續(xù)調(diào)整，其中四季度價格下調(diào)概率較大，最大降幅或?qū)⒃?5%-25%。 指標(biāo)3:二手房

　　“從業(yè)六年，沒碰到這么差的時候”

　　二手房市場同樣表現(xiàn)低迷。來自網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，南京二手房成交22510套，比去年同期下跌約22%。

　　近期，一直態(tài)度強(qiáng)硬的二手房主終于挺不住了。江寧地鐵婚房狂降57萬，單價7字打頭；城南精裝好房讓價20萬；業(yè)主急售，城中湖景房單價直讓6000元……在各大房產(chǎn)網(wǎng)站的二手房掛牌信息中，類似上述這樣的降價字眼比比皆是。

　　“當(dāng)前南京二手房市場已經(jīng)在逐漸打破房價難降的僵局。”南京鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理黃月平告訴《揚(yáng)子樓市》，該公司門店7月新增房源與6月份相比有了明顯不同?！爱?dāng)前新增的房源，基本都有1萬-2萬元的議價空間，而這在6月是很少有的，比例大約不到35%?！?

　　二手房房價為何會出現(xiàn)這樣的變化？據(jù)裕興不動產(chǎn)奧體融僑店店長王祥介紹，一些新盤降價對周邊二手房市場產(chǎn)生了較大沖擊，部分客流被新房分流，近期二手房成交很困難?！?月以來我們門店只成交了兩套房，而奧體有些中介甚至到現(xiàn)在還沒有開張，預(yù)計整個奧體7月二手房的成交量不會超過50套，我從業(yè)六年多了，還沒遇到過今年這么差的時候?！?

　　據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)二手房事業(yè)部運(yùn)營總監(jiān)單偉判斷，下半年南京二手房價的下降幅度將達(dá)到5%-10%。

　　指標(biāo)4:供應(yīng)量

　　庫存房源已足夠南京賣一年多

　　由于成交量下跌，庫存量增加，去化壓力增大。截至6月底南京庫存量已經(jīng)突破了35000套大關(guān)，與5月相比增加了2000套。7月以來，這一數(shù)字繼續(xù)攀升，截至7月27日南京庫存的在售房源已經(jīng)接近36500套。按目前日均100套左右的銷量，這個數(shù)字已經(jīng)足夠南京賣一年多。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)首席分析師吳志輝介紹，目前南京市場潛在供應(yīng)量達(dá)到655萬平方米，加上上半年未消化的量，下半年南京可售房源高達(dá)800萬平方米左右，市場壓力可見一斑。

　　“羅拉快跑”的現(xiàn)象再度在淡季之下的南京樓市上演。365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，7月份南京全市有推盤計劃的項(xiàng)目達(dá)到50個，接下來的8月份開發(fā)商們也仍然要繼續(xù)戰(zhàn)高溫，全市及周邊都市圈區(qū)域共有46個樓盤計劃推出新房源，上市的房源量達(dá)到近7000套，超過了7月份的計劃上市量。

　　“不能再等了，下半年的銷售形勢只會更差。”江寧一家樓盤的營銷總監(jiān)表示，隨著供應(yīng)井噴，買方市場到來，加緊入市、以價換量將成為開發(fā)商的必然選擇。政策面

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不放松堅持不懈搞好房地產(chǎn)調(diào)控

　　中共中央政治局7月22日的會議指出，要堅持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅持調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲。

　　會議同時指出，要著力促進(jìn)內(nèi)需平穩(wěn)較快增長，完善促進(jìn)消費(fèi)政策，改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)民間投資持續(xù)較快發(fā)展，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，有效發(fā)揮財政金融政策作用，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)金融監(jiān)管。

　　加快保障性住房建設(shè)

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥日前接受媒體專訪時表示，要確保落實(shí)保障性住房建設(shè)計劃，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。截至6月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工500萬套以上。最近，國務(wù)院決定進(jìn)一步加大對保障性安居工程的支持力度，追加對地方的補(bǔ)助資金，8月份還將開展全國保障性住房建設(shè)工程質(zhì)量大檢查。今年11月底前，開工建設(shè)1000萬套保障性安居工程的目標(biāo)任務(wù)，有望全面實(shí)現(xiàn)。

　　二三線城市也要限購

　　7月12日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。與此同時，由于一些二三線城市甚至中小城市房價過快上漲，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析成因，并將據(jù)此初步擬定下一步限購的城市名單。這意味著，此前坊間盛傳的“限購令放松”已成空談。相對于大企業(yè)的巋然不動，中小企業(yè)開始變得更加恐懼--二三線城市“限購”意味著資金鏈更加緊張。

　　下半年仍存在加息可能

　　去年以來央行已加息五次，已12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存準(zhǔn)率達(dá)21.5%的歷史高位。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，央行年內(nèi)將再加息一次，幅度約25個基點(diǎn)，時點(diǎn)將落在四季度。

　　花旗銀行中國研究與投資分析主管邱思甥表示，中國下半年通脹將逐步回落，但預(yù)估第三季度仍有加息機(jī)會。此外，也有學(xué)者認(rèn)為，下半年還將加息2至3次，貨幣政策繼續(xù)收緊，以達(dá)到抑制通脹的目的。

　　資金面

　　貸款收緊銷售低迷樓市鬧“錢荒”

　　開發(fā)商的資金鏈主要由三駕馬車構(gòu)成：銷售回款、銀行貸款以及自籌資金。然而，2011年的主旋律是央行不斷加息、開發(fā)貸款從嚴(yán)、房屋貸款收緊、銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商的資金鏈承受著越來越大的壓力，樓市缺錢已成定局。

　　房貸放款慢

　　資金回籠難

　　自去年10月步入加息周期以來，央行已經(jīng)5次加息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率已由5.94%上調(diào)至7.05%，累計上調(diào)幅度高達(dá)1.11個百分點(diǎn)，達(dá)到近兩年的最高點(diǎn)。隨著不斷提高準(zhǔn)備金率，各銀行的貸款額度日漸萎縮，這使已經(jīng)簽約的房貸客戶的放貸期限進(jìn)一步延長?！靶刨J收緊表現(xiàn)在兩個方面，一是審查條件更加苛刻，審批流程拉長；二是信貸額度大減，放款期限拉長?！敝袊y行一位信貸經(jīng)理介紹，“調(diào)控前20天左右就可放貸，現(xiàn)在基本在2個月左右，如果碰上額度緊張，時間就不好預(yù)測了?！边@使得開發(fā)商難以及時獲得房款，銷售回款嚴(yán)重滯后。

　　同時在信貸規(guī)模再度縮減的情況下，銀行出于經(jīng)營利潤或經(jīng)營風(fēng)險考慮，首套房利率不斷上浮，調(diào)查顯示，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行在逐漸減少，建行、興業(yè)、廣發(fā)、浦發(fā)等首套房利率也上浮至1.1倍，二套房的利率已經(jīng)有銀行上調(diào)20%，高達(dá)8.46%。“這使得購房的前期壓力因此而提高，不少購房者迫于資金的壓力延遲了購房計劃。”友邦置業(yè)區(qū)域經(jīng)理趙巖指出。

　　開發(fā)貸款從嚴(yán)

　　中小房企融資難

　　目前各大商業(yè)銀行的貸款規(guī)模受限，尤其是房地產(chǎn)貸款更是受到了嚴(yán)格限制。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，過去開發(fā)商用一份土地出讓合同，就能從銀行獲得抵押貸款，現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目即便各方面條件都很好，只要工程不到正負(fù)零(建筑完成樁基工程以及部分基礎(chǔ)工程)，銀行就不可能放款。

　　“銀行發(fā)放開發(fā)貸一貫青睞品牌房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。尤其是今年，信貸門檻一再緊縮，對申請開發(fā)貸的企業(yè)和項(xiàng)目更加苛刻?！蹦暇┖媳娐?lián)恒機(jī)構(gòu)總經(jīng)理程鵬透露，“目前有的銀行已將此項(xiàng)貸款利率上浮20-30%，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在要從銀行取得開發(fā)貸款比較困難。”

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈中，貸款比例一般在60%左右，銀行開發(fā)貸款的收緊，對部分開發(fā)企業(yè)來說幾乎產(chǎn)生了致命的影響，這些開發(fā)企業(yè)面臨被整合收購的可能?！皩τ陂_發(fā)商來說，大型房企融資渠道豐富，不局限于依賴銀行貸款這一條路，而對于只有一兩個開發(fā)項(xiàng)目的小型開發(fā)商，日子肯定不好過了?！蹦暇┕I(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華指出。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　樓市已經(jīng)“拐了”

　　我認(rèn)為，目前樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來到。進(jìn)入第三季度以來，市場已經(jīng)全面進(jìn)入衰退期，主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)投資下降，調(diào)控之下，房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求大量減少，自住性需求比例增加。二是今年土地市場相對冷清，上半年，南京共拍賣30幅土地，其中一幅流拍，成交的29幅地塊中有19幅都是底價成交。三是商品房銷售的下降，最近數(shù)月鮮少有日光盤出現(xiàn)，一些之前推盤即售罄的樓盤最近銷售也沒那么火爆了，包括房價已經(jīng)下調(diào)的樓盤，實(shí)際銷售與預(yù)期還是有一定差距。

　　四季度或明年初現(xiàn)拐點(diǎn)

　　今年下半年，開發(fā)商的日子會很難過。有的開發(fā)商已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，但二三線城市又面臨限購擴(kuò)大，現(xiàn)在或不久的將來，一批市場占有率低、開發(fā)水準(zhǔn)低的中小開發(fā)商在劫難逃。對于中小開發(fā)企業(yè)而言，是割肉還是死熬，將面臨艱難抉擇。

　　個人預(yù)測，到今年年底房價會有一定幅度的下降，但幅度不會太大。今年第四季度又或在明年年初兩會之前房價可能探底，拐點(diǎn)或?qū)淼健?

　　樓市進(jìn)入高位盤整期

　　隨著調(diào)控深入，在下半年新推房源和上半年未消化房源的雙重壓力之下，可能將有更多房企加入跑量甚至以價換量的行列中。

　　盡管降價樓盤會增多，但樓市不會出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，中短期來看，樓市將會進(jìn)行高位盤整，盤整期內(nèi)，房價小幅波動都是正常的，但期盼整體價格下行是不現(xiàn)實(shí)的。并且板塊不同，降價的幅度也會不一樣。比如主城房價變動較小，而一些供應(yīng)量大、樓盤密集的區(qū)域降價幅度會比較明顯。

　　開發(fā)商到了夢醒時分

　　調(diào)控會持續(xù)加深，期望挺過半年、一年就會迎來春天的開發(fā)商們不要做夢了。即使限購取消了，隨后而來的可能還有物業(yè)稅、交易稅等各種調(diào)控手段。調(diào)控的目的就是還房子本來的居住功能，而不是作為投資品甚至投機(jī)品來獲得盈利。

　　現(xiàn)在開發(fā)貸款的獲取越來越難，開發(fā)商要自己找對出路，房子要蓋好，價格要務(wù)實(shí)，大勢也要認(rèn)清楚，要搞清楚，調(diào)控是一種趨勢。

　　降價論

　　個盤跌幅大整體跌幅小

　　今年下半年到明年上半年，房價整體跌幅不會超過3%。郊區(qū)樓盤跌幅會大一些，個別樓盤跌幅達(dá)到20-30%都有可能，但整體跌幅要超過3%很困難。

　　截至7月27日，南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前的可售房源接近3.65萬套。根據(jù)研究，當(dāng)樓市存貨超過4萬套，房價將下跌2%；存貨達(dá)到5萬套的時候，房價下跌5%；存貨超過6萬套，房價下跌將超10%。但即便可售房源達(dá)到6萬套，房價下跌也是短期行為，一年以內(nèi)就會反彈，即使價格反彈不到原位，也至少達(dá)到一半以上。

　　集團(tuán)軍出現(xiàn)價格分化

　　整體房價下行是肯定的。但根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)，降價幅度不盡相同。優(yōu)秀品牌、品質(zhì)物業(yè)打頭的第一集團(tuán)軍降價的幅度在5-10%之間，即使降了5%，還是建議出手購買。中不溜秋的第二集團(tuán)軍產(chǎn)品，降價空間在15-20%，產(chǎn)品做得比較差的第三集團(tuán)軍，就算房價已經(jīng)降到20%以下，還應(yīng)慎重考慮是否值得購買。

　　總體上穩(wěn)中有降

　　從去年至今，連續(xù)的調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致房價整體在走“下坡路”。市場供求開始發(fā)生變化，從去年年初的不愁客源到現(xiàn)在的主動降價吸引客戶。除了兩江價格敏感板塊，豪宅密集的河西房價也在蘇寧睿城的領(lǐng)跌下開始松動。

　　從去年到今年，交易量萎縮已經(jīng)出現(xiàn)，降價促銷也開始出現(xiàn)。雖然房價有下跌趨勢，但也是穩(wěn)中有降。長期來看，樓市需求潛力依然巨大，市場表現(xiàn)總體會比較平穩(wěn)，房價大起大落應(yīng)該都不會出現(xiàn)。

　　整體跌幅不超過15%

　　現(xiàn)在雖然有些樓盤報出了新低價，但降價也只是剛剛開始。預(yù)計接下來更大范圍、更大力度的降價潮就會出現(xiàn)。也許到年底，南京的總體房價水平仍然沒有降，但加入到促銷軍團(tuán)的樓盤數(shù)量將會增多。

　　但是總體房價跌幅不會超過15%，這個跌幅是在擠壓房價中的泡沫，但并不會徹底擠破房地產(chǎn)泡沫。一些現(xiàn)金流緊張的樓盤將會以價換量，跌幅甚至?xí)^15%，但這只是個盤行為，并不具代表性。