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9年前，曾是閔行區(qū)最大爛尾樓的“上海紫旺城”被陸續(xù)以2000元/平方米左右的均價(jià)售出；9年中，它經(jīng)歷了資金鏈斷裂、爛尾和被托管；9年后，它步入竣工，周邊的房?jī)r(jià)已漲至12000元/平方米，陰差陽(yáng)錯(cuò)地產(chǎn)生了19億元利益蛋糕。

來(lái)自浙江的購(gòu)房人老張想再找托管上海紫旺電器有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海紫旺）的上海星際房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)星際房產(chǎn)）談?wù)?，?zhēng)取獲得9年前“購(gòu)買(mǎi)”的紫旺樓盤(pán)房子。此前，他和其他購(gòu)房人接到多份被要求退房的“通知”。

上周，老張和5名購(gòu)房人代表參加了在上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)政府召開(kāi)的協(xié)調(diào)會(huì)。3小時(shí)的協(xié)調(diào)會(huì)后，協(xié)商未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

“清退600套房屋就是6個(gè)億”

老張出具的協(xié)議書(shū)顯示，他與上海紫旺于2002年10月3日簽約，上海紫旺提供地基為A型房第2棟的一間，老張則提供聯(lián)建地基資金16.6萬(wàn)元。協(xié)議書(shū)約定，施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工之前交付8萬(wàn)元，其余部分房屋建成后一個(gè)月內(nèi)一次性付清。若上海紫旺承建之經(jīng)營(yíng)用房不能如期完工，則向向購(gòu)房人支付賠償金，按購(gòu)房人已付款總額的每日千分之三計(jì)算。之后簽署的《補(bǔ)充合同書(shū)》顯示，營(yíng)業(yè)用房竣工日期定于2004年5月底。

但上海紫旺城遲遲未能建成，2009年前后成為“爛尾樓”。

2010年6月，星際房產(chǎn)與上海紫旺聯(lián)合發(fā)出《通知》稱(chēng)，“紫旺項(xiàng)目”因后續(xù)資金未及時(shí)到位，導(dǎo)致工程無(wú)法及時(shí)竣工，上海紫旺法定代表人亦于2009年底涉嫌非法吸收公眾存款案被逮捕，政府責(zé)成有關(guān)單位深入調(diào)查，形成對(duì)紫旺項(xiàng)目一攬子解決方案，星際房產(chǎn)對(duì)紫旺項(xiàng)目進(jìn)行托管，清理債權(quán)債務(wù)和善后工程。

通知稱(chēng)，根據(jù)一攬子解決方案，聯(lián)建協(xié)議終止履行，由各方簽訂《和解協(xié)議》，上海紫旺負(fù)責(zé)退還相關(guān)當(dāng)事人已付錢(qián)款，并對(duì)已付錢(qián)款按每年利率10％給予資金占有使用費(fèi)；聯(lián)建協(xié)議終止后，給予該批當(dāng)事人按紫旺項(xiàng)目恢復(fù)銷(xiāo)售的房屋平均價(jià) （可按9500元/平方米左右計(jì)）的9.2折重新購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目?jī)?nèi)一套房屋的優(yōu)惠政策。

2011年4月28日，星際房產(chǎn)和上海紫旺再次發(fā)出通知稱(chēng)，有關(guān)解決聯(lián)建、參建問(wèn)題一攬子方案將實(shí)施至2011年4月30日止，資金占用補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算至2010年5月31日，“逾期辦理退款，本公司將不再支付資金占用補(bǔ)償費(fèi)，而只退還本金”。

這份通知引起了聯(lián)建、參建購(gòu)房人的不滿(mǎn)。

紫旺項(xiàng)目參聯(lián)建業(yè)主在 “給上海紫旺、星際房產(chǎn)等2011年4月28日通知的回復(fù)”中表示，閔行區(qū)法院對(duì)相關(guān)案件的判決中已認(rèn)定，《協(xié)議書(shū)》為有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并且對(duì)上海紫旺提出“雙方間合同已解除”的觀點(diǎn)不予采納，上海紫旺在有效期限內(nèi)未對(duì)該判決提請(qǐng)上訴，表明已服從了法院的生效判決。

參聯(lián)建業(yè)主還稱(chēng)，“終止合同、退還購(gòu)房款、按年利率10％給予資金占用使用費(fèi)”的一攬子方案，是上海紫旺和星際房產(chǎn)基于自身利益單方面提出的，沒(méi)有法律效力。

紫旺項(xiàng)目問(wèn)題協(xié)調(diào)小組2010年9月13日出具的“紫旺項(xiàng)目問(wèn)題的情況概要”指出，“在整個(gè)商品房預(yù)售過(guò)程中，與上海紫旺簽訂了商品房預(yù)售合同并辦理了預(yù)告登記的房屋共139套；與上海紫旺簽訂了商品房預(yù)售合同，但是未辦理預(yù)告登記的房屋有900套；簽訂了參建協(xié)議的涉及房屋約200余套；簽訂了聯(lián)建合同協(xié)議的涉及房屋約400余套?！?/p>

如今，上海紫旺城已有二手房掛出12000元/平方米的價(jià)格。而2002年測(cè)算的成本僅為1200元左右。

“保守估計(jì)，一套房屋有近100萬(wàn)元的毛利空間，600套就有6億元?！崩蠌垖?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

一攬子方案 兩個(gè)版本

“紫旺項(xiàng)目問(wèn)題涉及人員眾多，近4000人，分布在上海、浙江、江西等地?！弊贤?xiàng)目問(wèn)題協(xié)調(diào)組2010年9月13日出具的“紫旺項(xiàng)目問(wèn)題的情況概要”中指出，“上海地區(qū)191人，溫州地區(qū)907人，其中溫州市180人，泰順縣556人等等?！?/p>

2011年6月13日的一次多方協(xié)調(diào)會(huì)上，星際房產(chǎn)副總經(jīng)理陳銀才出具了“關(guān)于紫旺電器城項(xiàng)目問(wèn)題三類(lèi)群體一攬子解決原則方案”，陳銀才同時(shí)簽名注明“本方案內(nèi)容屬實(shí)”。

該版本方案共計(jì)一頁(yè)，落款為星際房產(chǎn)，落款時(shí)間為2010年3月15日。該一攬子方案“相關(guān)當(dāng)事人”分為三大類(lèi)：“簽訂商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人”、“參聯(lián)建當(dāng)事人”和“非法吸收公眾存款案涉案當(dāng)事人”。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》掌握的一份經(jīng)過(guò)閔行區(qū)紫旺項(xiàng)目協(xié)調(diào)組核實(shí)的“關(guān)于紫旺電器城項(xiàng)目問(wèn)題一攬子解決原則方案”卻與上述版本存在明顯差異。該份一攬子方案共4頁(yè)，落款為紫旺項(xiàng)目協(xié)調(diào)組，落款時(shí)間亦為2010年3月15日。該版本方案將“相關(guān)當(dāng)事人”分為六類(lèi)，除星際房產(chǎn)版本中出現(xiàn)的三類(lèi)之外，還有“一房二賣(mài)的當(dāng)事人、上海農(nóng)商行程家橋支行和紫旺電器城項(xiàng)目施工方”。

紫旺項(xiàng)目參聯(lián)建業(yè)主在 “回復(fù)”中指出，紫旺項(xiàng)目協(xié)調(diào)組版本一攬子方案有兩個(gè)要點(diǎn)，一是參聯(lián)建協(xié)議中符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同特征的，屬有效合同，必須交房；二是即使是無(wú)效合同，終止后雙方的權(quán)利義務(wù)要協(xié)商解決，并不是星際房產(chǎn)一方說(shuō)了算。“星際房產(chǎn)把所有的參聯(lián)建協(xié)議，包括其中的有效合同都作無(wú)效處理，沒(méi)有任何協(xié)商的余地?！?/p>

法院判例確定為有效合同

成為爛尾樓前，紫旺項(xiàng)目在危險(xiǎn)的道路上已奔跑了7年。

“紫旺項(xiàng)目問(wèn)題的情況概要”顯示，上海紫旺于2001年10月通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式，取得了閔行區(qū)江川路街道132街坊2丘地塊總面積為45667平方米的工業(yè)用地使用權(quán)，后調(diào)整為商業(yè)用地。2003年10月，該地塊與原屬馬橋鎮(zhèn)彭渡村6、7隊(duì)的土地共同并入馬橋鎮(zhèn)98號(hào)地塊，共計(jì)125699平方米。由政府以商業(yè)用地的性質(zhì)向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，上海紫旺參與競(jìng)標(biāo)并取得了該地塊使用權(quán)。2006年1月~8月，紫旺項(xiàng)目分七期取得商品房預(yù)售許可。

但紫旺項(xiàng)目早在2002年就開(kāi)始了聯(lián)建購(gòu)房。

上海市閔行區(qū)房管局一相關(guān)負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“紫旺項(xiàng)目”2002年起愈演愈烈的聯(lián)建購(gòu)房是有問(wèn)題的，“實(shí)質(zhì)是賣(mài)地皮，這是不允許的?！?/p>

聯(lián)建之后，紫旺項(xiàng)目再推出了類(lèi)似的參建購(gòu)房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱了上海市閔行區(qū)法院多份判例，紫旺項(xiàng)目的參建購(gòu)房協(xié)議已被法院判定為有效購(gòu)房合同。

變數(shù)：消失的預(yù)售證

閔行區(qū)法院的判例讓聯(lián)建購(gòu)房人一度樂(lè)觀，卻又遭遇了另一變數(shù)——紫旺項(xiàng)目問(wèn)題協(xié)調(diào)組稱(chēng)，上海紫旺在2006年4月撤銷(xiāo)了1~2期的預(yù)售許可。這將使得聯(lián)建協(xié)議在訴訟中面臨失效的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)多方核實(shí)，上海紫旺原實(shí)際控制人周如眾在獲得上述地塊后，“本身缺錢(qián)”，于是在獲得預(yù)售許可證前即以參建、聯(lián)建協(xié)議賣(mài)房籌資約8000萬(wàn)元，獲得后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。由于竣工及交房拖延，參建、聯(lián)建協(xié)議購(gòu)房人停止支付余下50％購(gòu)房款8000萬(wàn)元，周如眾2008年至2009年期間向溫州泰順等地的個(gè)人和企業(yè)“融資”約2.4億元，又加速了資金鏈斷裂。

1~2期正是聯(lián)建協(xié)議購(gòu)房人集中的區(qū)域。上海市閔行區(qū)房管局一相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，該預(yù)售許可證的撤銷(xiāo)是上海紫旺以“測(cè)繪面積遺漏走廊面積為由申請(qǐng)主動(dòng)撤回”。他表示，不排除周如眾意圖借此推翻聯(lián)建協(xié)議購(gòu)房有效性的可能。在6月22日的協(xié)調(diào)會(huì)上，星際房產(chǎn)方面表示，周如眾為了謀取向銀行貸款，選擇了撤銷(xiāo)預(yù)售用作抵押貸款。

聯(lián)建協(xié)議購(gòu)房人認(rèn)為預(yù)售許可為行政決定，房管局的撤銷(xiāo)違背了 “行政許可不得損害第三方利益”原則。但房管局人士指出，聯(lián)建協(xié)議沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)售登記，“并不知情，且上海紫旺曾在2006年進(jìn)行過(guò)網(wǎng)上公示?！?/p>

“聯(lián)建協(xié)議判無(wú)效就會(huì)是沒(méi)有預(yù)售許可證的問(wèn)題?！鄙虾Ｊ腥A亭律師事務(wù)所合伙人萬(wàn)洛民表示，“預(yù)售許可被撤銷(xiāo)后是不能補(bǔ)辦的?！甭?lián)建協(xié)議購(gòu)房人只能等待進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售階段。

星際房產(chǎn)：“5億利潤(rùn)”說(shuō)不準(zhǔn)確

紫旺項(xiàng)目業(yè)主認(rèn)為，星際房產(chǎn)在奪走利益。

星際房產(chǎn)方面表示，參建、聯(lián)建協(xié)議的600套房屋中已有50%~70%選擇和解，“退房拿本金和10%（資金占用補(bǔ)償費(fèi)）。”

“6億元的蛋糕已經(jīng)被奪得只剩2億多了?！崩蠌埓笾鹿烙?jì)參建、聯(lián)建還剩200~300套房屋。

星際房產(chǎn)總經(jīng)理陳少東表示，目前已交房套數(shù)為592套。

“1899套，減去已交的592套，余下1307套可能都被星際房產(chǎn)銷(xiāo)售，就是13億元左右的毛利?！崩蠌堈f(shuō)。

而在成本方面，協(xié)調(diào)會(huì)上證實(shí)，經(jīng)司法審計(jì)，上海紫旺對(duì)外欠債4.1億元，“這4.1億元包括參建、聯(lián)建協(xié)議這塊，對(duì)銀行和典當(dāng)行的欠債以及2.4億元民間借貸等”。此外，星際房產(chǎn)稱(chēng)，后續(xù)工程建設(shè)已經(jīng)投入2.5億元，并額外投入1億元配套建設(shè)費(fèi)用，上述支出共計(jì)約7.6億元。

“星際房產(chǎn)2010年起才托管，就可獲得5億元的毛利。”老張等購(gòu)房人表示，“參建、聯(lián)建購(gòu)房人2002年起籌資購(gòu)房至今，10％的資金占用使用費(fèi)實(shí)際等于血本無(wú)歸?！?/p>

對(duì)此，星際房產(chǎn)副總經(jīng)理陳銀才回應(yīng)稱(chēng)，效益只能等到工程全部結(jié)算時(shí)再下定義。他還強(qiáng)調(diào)，星際房產(chǎn)的資金也是有財(cái)務(wù)成本的，“現(xiàn)實(shí)比我們想象的要艱難。賺幾千萬(wàn)，我們完全不心虛。”

協(xié)調(diào)會(huì)上，星際房產(chǎn)總經(jīng)理陳少東指出，“5億、6億利潤(rùn)”這些數(shù)字是非常不確定的。除了有爭(zhēng)議的預(yù)售合同部分外，“上海經(jīng)偵查扣163套，上海法院查扣128套，浙江法院查扣37套，上海紫旺原抵押給工程隊(duì)103套，實(shí)際沒(méi)法律因素的只有約3萬(wàn)平方米?！?/p>

購(gòu)房人則認(rèn)為，4.1億元欠債一旦被支付，“房屋就可被解套?！?/p>