下游數(shù)據(jù)

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)加速逼近

2011年05月23日06:30   來(lái)源：西本資訊
摘要：調(diào)控依然沒(méi)有冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，4月份8成大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)，上漲動(dòng)能并未如預(yù)期中回落，政策效果被質(zhì)疑有遞減跡象，而本周地產(chǎn)指數(shù)再度下跌1.63%。

證券市場(chǎng)紅周刊 調(diào)控依然沒(méi)有冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，4月份8成大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)，上漲動(dòng)能并未如預(yù)期中回落，政策效果被質(zhì)疑有遞減跡象，而本周地產(chǎn)指數(shù)再度下跌1.63%。

樓市持續(xù)膠著

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)70個(gè)大中城市中，有56個(gè)城市的新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲；從各類(lèi)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，4月份一線城市新建住宅價(jià)格漲幅最大，為0.45%；三線城市漲幅最小，為0.26%；與漲價(jià)相對(duì)應(yīng)的是成交量寥寥，買(mǎi)賣(mài)雙方還在隔空交手。上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭分析，4月房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大對(duì)于調(diào)控效果非常不利，若5~6月環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，可能招致進(jìn)一步的調(diào)控政策出臺(tái)。

上市房企4月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增速出現(xiàn)了放緩或下滑。其中，萬(wàn)科銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額僅實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，保利銷(xiāo)售面積也出現(xiàn)下降，金地集團(tuán)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額更是雙雙下滑。這僅僅是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的一個(gè)縮影。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，1~4月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)僅6.3%和13.3%，銷(xiāo)售面積累計(jì)增速回落了8.6%，其中4月單月的銷(xiāo)售面積同比下降10%，環(huán)比下降24%。

供求比和房企資金鏈?zhǔn)球?qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)商漲/降房?jī)r(jià)的動(dòng)力。通常情況下，供求比(供應(yīng)面積/銷(xiāo)售面積)在0.8~1.2之間屬于比較合理的范圍，大于1.2則表明市場(chǎng)明顯供大于求，這時(shí)開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿較強(qiáng)。據(jù)中原地產(chǎn)分析顯示，4月份北京、深圳、成都、杭州的供求比達(dá)到2.13、2.4、2.73、2.75。從資金鏈情況看，2011年一季度房企的資金狀況環(huán)比出現(xiàn)惡化。從一季報(bào)來(lái)看，招、保、萬(wàn)、金所持有的現(xiàn)金較年初有小幅波動(dòng)，保利的貨幣資金較年初下降了兩成。四家公司流動(dòng)負(fù)債較年初均有明顯上升，其中保利升幅最大。從持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率來(lái)看，截至2011年一季度末，四家公司的現(xiàn)金償債能力依然明顯好于2008年的市場(chǎng)低谷時(shí)期，但相對(duì)于今年年初已有所惡化。

三季度或打破僵持

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)患上了史無(wú)前例的焦躁癥：中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策未見(jiàn)放松。開(kāi)發(fā)商死扛不愿意輕易降價(jià)，然而在限購(gòu)、限貸等嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，購(gòu)房者降價(jià)預(yù)期愈加濃厚，于是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商陷入激烈的博弈狀態(tài)。

在僵持的敏感階段，開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的態(tài)度決定了市場(chǎng)走向。在需求受限、開(kāi)發(fā)商資金趨緊的情況下，未來(lái)大量的新增供應(yīng)會(huì)選擇“低開(kāi)入市”刺激成交。而事實(shí)也確實(shí)如此，在僵持?jǐn)?shù)月后，部分開(kāi)發(fā)商試探性的降價(jià)也遭遇了購(gòu)房者的搶購(gòu)，這意味著市場(chǎng)開(kāi)始緩慢恢復(fù)。只是鑒于此輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度以及各部委的表態(tài)，各方目前仍對(duì)樓市調(diào)控威力心存忌憚。

海通證券認(rèn)為，在成交受阻、漲價(jià)預(yù)期減弱的形勢(shì)下，“三限政策”(限購(gòu)、限價(jià)、限貸)的組合力量有望使后期房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，但過(guò)程不可能一蹴而就。目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)未見(jiàn)松動(dòng)，隨著銷(xiāo)售和資金壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，房企只能通過(guò)加大促銷(xiāo)力度“以?xún)r(jià)換量”。業(yè)內(nèi)人士普遍推測(cè)，下半年房?jī)r(jià)下跌是大概率事件，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或加速逼近。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理林波說(shuō)道，“目前主流房企1~4月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的完成度不足全年計(jì)劃的20%，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力將迫使下半年出現(xiàn)較大范圍價(jià)格松動(dòng)與折讓”。

地產(chǎn)股短期反彈無(wú)力

4月中旬以來(lái)，A股市場(chǎng)出現(xiàn)較大幅度下跌。而4月份全國(guó)樓市成交量繼續(xù)萎縮，資金壓力越發(fā)緊張，再次令地產(chǎn)板塊下挫，地產(chǎn)板塊估值的降低也進(jìn)一步釋放了調(diào)控政策、房企業(yè)績(jī)下滑等風(fēng)險(xiǎn)因素。

近期部分地產(chǎn)股迎來(lái)了階段性反彈，東興證券分析稱(chēng)，“目前市場(chǎng)回升和政策面的相對(duì)平靜利于地產(chǎn)股的表現(xiàn)，且板塊具備估值修復(fù)行情的條件?！惫獯笞C券卻認(rèn)為，這主要是市場(chǎng)面而非基本面因素所致，短期反彈的基礎(chǔ)很弱，空間不大且隨時(shí)會(huì)終止，較難獲利。

券商認(rèn)為近期可關(guān)注一些亮點(diǎn)股：萬(wàn)科負(fù)債低，滿足股權(quán)激勵(lì)要求的EPS為0.79元，對(duì)應(yīng)PE也僅10.5倍；金地集團(tuán)目前股價(jià)較股權(quán)激勵(lì)行權(quán)價(jià)低18%，5~6月推盤(pán)顯著增多；招商地產(chǎn)新管理層上任后發(fā)展將提速，5~6月將迎來(lái)銷(xiāo)售高峰期；金融街長(zhǎng)期受益于重點(diǎn)城市核心區(qū)域開(kāi)發(fā)的商務(wù)地產(chǎn)；首開(kāi)股份6月新盤(pán)將陸續(xù)上市，全年銷(xiāo)售增長(zhǎng)仍可期；華業(yè)地產(chǎn)支撐業(yè)績(jī)，礦產(chǎn)或提供巨大空間。

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