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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 辛均慶 張曉玲 深圳報(bào)道? 核心提示：海口業(yè)內(nèi)人士指出，海口此次限購(gòu)微調(diào)背后的推力，是海南省房地產(chǎn)業(yè)受限購(gòu)影響巨大。

限購(gòu)令鐵幕裂開(kāi)了一條縫。

4月26日，海南?？谑袀鞒鋈∠麡鞘邢拶?gòu)的消息，引發(fā)全國(guó)關(guān)注。恰逢國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控督察組剛剛結(jié)束調(diào)研之際，?？谑杏嘘P(guān)部門(mén)立即做出澄清：取消限購(gòu)系誤讀。

但傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。海口市有關(guān)政府部門(mén)確實(shí)表示，考慮對(duì)限購(gòu)進(jìn)行微調(diào)，旅游地產(chǎn)或不被納入限購(gòu)范圍。知情人士并告訴記者，?？谝呀?jīng)擬定了開(kāi)放島外人士購(gòu)房的實(shí)施細(xì)則，并上報(bào)國(guó)務(wù)院。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在持續(xù)的限購(gòu)政策之下，?？跇鞘?0%的島外需求被抑制了，高端旅游地產(chǎn)尤其受到影響。?？谑姓Ｍ拶?gòu)可以打開(kāi)一條縫，以發(fā)展國(guó)際旅游島計(jì)劃的設(shè)想。

一手發(fā)展旅游島，一手執(zhí)行樓市調(diào)控，海口地方政府在兩者間究竟如何權(quán)衡？

限購(gòu)微調(diào)

“充分利用國(guó)務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價(jià)不限購(gòu)的原則，積極出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。”4月20日，海口市市長(zhǎng)冀文林在?？谑姓?5次常務(wù)會(huì)議上的講話，引起軒然大波。

26日，上述講話一經(jīng)報(bào)道，“?？诮型Ｏ拶?gòu)令”、“樓市降入冰點(diǎn)”等傳言紛至沓來(lái)。當(dāng)日下午，?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱住建局）有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者澄清，“我們也看到了這方面的報(bào)道，這個(gè)傳聞不屬實(shí)，?？谑袕膩?lái)沒(méi)有提出不限購(gòu)”。

海口住建局市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)戴開(kāi)權(quán)接受記者采訪時(shí)稱，之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的誤讀，主要是源于對(duì)于“限價(jià)不限購(gòu)”的錯(cuò)誤理解。他說(shuō)，“限價(jià)不限購(gòu)”要分開(kāi)來(lái)看，“限價(jià)”主要是指海口日前公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，要把海口的房?jī)r(jià)控制在一定范圍之內(nèi)；“不限購(gòu)”則是指?？诨?qū)?duì)產(chǎn)權(quán)式酒店等旅游地產(chǎn)實(shí)行差異化管理，將其不列入限購(gòu)的范圍。

“我們執(zhí)行‘限購(gòu)令’的做法不會(huì)改變，但或?qū)?duì)目前的‘限購(gòu)令’進(jìn)行微調(diào)，不搞‘一刀切’?！贝鏖_(kāi)權(quán)說(shuō)，這個(gè)現(xiàn)在也只是構(gòu)想或計(jì)劃，并沒(méi)有付諸實(shí)施。

?？谙拶?gòu)變形記：當(dāng)旅游島熱遭遇樓市寒潮

前述住建局負(fù)責(zé)人也指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，對(duì)?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)說(shuō)，是一個(gè)重大契機(jī)。?？谧鳛閲?guó)際旅游島中心城市，要做到既確保本地居民的基本住房需要，又滿足島外人士旅游度假需求。因此，?？谑袝?huì)積極調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)發(fā)展高端的旅游房地產(chǎn)。

本報(bào)記者從?？谑凶〗ň至私獾?，?？谑袑?duì)在建的沒(méi)有明確分類(lèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，細(xì)分為住宅類(lèi)和旅游類(lèi)房地產(chǎn)。對(duì)住宅類(lèi)項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策。而對(duì)旅游類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)范市場(chǎng)，加強(qiáng)監(jiān)管，大力發(fā)展符合國(guó)際旅游島建設(shè)要求的避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老、休閑、度假居住型房地產(chǎn)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，旅游房地產(chǎn)的概念可大可小，以島外眼光視之，放之海南而皆準(zhǔn)。換言之，海南房地產(chǎn)約等于旅游房地產(chǎn)，皆“不列入限購(gòu)的范圍”。所以對(duì)限購(gòu)令進(jìn)行調(diào)整云云，還需拭目以待。

微調(diào)背后的苦惱

海口業(yè)內(nèi)人士指出，?？诖舜蜗拶?gòu)微調(diào)背后的推力，是海南省房地產(chǎn)業(yè)受限購(gòu)影響巨大。

記者從?？谑凶〗ň帜玫降臄?shù)據(jù)顯示，?？谑械谝患径壬唐纷》砍山涣亢兔娣e同比下降38.63%和19.1%。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，?？谑凶》?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅下降17.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，分別列為50位和53位。

成交量和房?jī)r(jià)指數(shù)雙雙下滑的背后，是樓市調(diào)控下?？谑小巴恋刎?cái)政”數(shù)字的尷尬。

海口市地稅局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，?？谑型恋厥褂枚悺⒊鞘芯S護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅收入同比下降。3月份，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入4425萬(wàn)元，同比下降33%；房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入5937萬(wàn)元，同比下降67.9%；一季度土地增值稅收入14090萬(wàn)元，同比下降32.9%。

而在過(guò)去的5年，土地出讓金、房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)收入，是?？谪?cái)政主要的來(lái)源。

事實(shí)上，房地產(chǎn)在整個(gè)海南省都居于支柱地位。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收收入占地稅總額的40%以上，2010年房地產(chǎn)業(yè)稅收是2005年的7.8倍。

僅2010一年，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際完成467.87億元，實(shí)現(xiàn)稅收104億元。同期，海南省地方財(cái)政一般預(yù)算收入為271億元，土地財(cái)政占比接近40%。

對(duì)于土地財(cái)政的巨大貢獻(xiàn)，“島外人士”功不可沒(méi)。以?？谑袨槔?，房地產(chǎn)總量的70%左右銷(xiāo)往島外，房地產(chǎn)市場(chǎng)“外向型”特征顯著。

但不可否認(rèn)，發(fā)展旅游地產(chǎn)拉升了?？诜?jī)r(jià)。

?？诜康禺a(chǎn)價(jià)格雖在全大中城市中處于中下水平，但對(duì)于普通工薪階層來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房仍遙不可及。一位?？谑械某鲎廛?chē)司機(jī)對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，像他們這樣的本地人一輩子都很難買(mǎi)到一套房。

?？谑?011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)是：新建住房?jī)r(jià)格漲幅要低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)10%的水平。2010年該市新建商品住房均價(jià)為8877元。按增幅10%測(cè)算，2011年新建商品住房均價(jià)約為9760元，與去年全國(guó)70個(gè)大中城市商品住房銷(xiāo)售均價(jià)漲幅13.67%基本持平。

可以說(shuō)，?？谑斜镜鼐用裰械暮芏嗳?，還沒(méi)包括進(jìn)購(gòu)房者總量的另外30%里面。

上述?？谑凶〗ň止賳T對(duì)此表示，?？谑惺紫纫袑?shí)解決好本地居民的基本住房需求和改善型住房需求。2010年已開(kāi)工建設(shè)保障性住房17691套，今年還將新開(kāi)工建設(shè)8714套，“十二五”規(guī)劃期間，?？谑袑⒔ㄔO(shè)保障性住房5.2萬(wàn)套。在目前新開(kāi)工的住房項(xiàng)目中，保障性住房和普通商品住房占比達(dá)到70%。

“獲批可能性不大”

從?？诘臉颖緛?lái)看，聲勢(shì)浩大的房地產(chǎn)調(diào)控之下，限購(gòu)令一刀切的負(fù)面效果顯現(xiàn)。

海南乾坤湖策劃總監(jiān)李君分析，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)相比，有著自身的特殊性，而發(fā)展旅游地產(chǎn)也是國(guó)務(wù)院對(duì)于海南國(guó)際旅游島發(fā)展的要求之一。如果?？趯?duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行微調(diào)，和其基本原則并不沖突。

“島外需求的旅游、度假、養(yǎng)生等產(chǎn)品，應(yīng)不同于針對(duì)本地居民需要的普通住宅產(chǎn)品，應(yīng)該有不同的管理辦法?！毕拶?gòu)令出臺(tái)不久，海南省官方就有不同的聲音。

對(duì)于海南來(lái)講，今年是“國(guó)際旅游島建設(shè)的關(guān)鍵期、經(jīng)濟(jì)社會(huì)蓄勢(shì)發(fā)展的上升期、創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的攻堅(jiān)期”；同時(shí)，海南省也是要執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控新政如限購(gòu)、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的熱點(diǎn)省份之一，房市調(diào)控大刀闊斧及國(guó)家規(guī)劃大力推行背景下，中央與地方之間各懷心思。

一位接近海南省政府的知情人士對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，國(guó)際旅游島是國(guó)務(wù)院出臺(tái)的規(guī)劃，限購(gòu)令也是國(guó)務(wù)院出臺(tái)的，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》中提到，穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。

但當(dāng)前的市場(chǎng)狀況從某種程度上講，“限購(gòu)令已影響了國(guó)際旅游島的建設(shè)”，海南省是希望國(guó)務(wù)院在這方面“開(kāi)個(gè)口子”。

這個(gè)口子，按海口市的想法，就是放開(kāi)對(duì)旅游類(lèi)房地產(chǎn)的調(diào)控和限購(gòu)。

上述人士還透露，?？谑蟹砰_(kāi)島外人士購(gòu)房的相關(guān)實(shí)施細(xì)則早先已擬定，目前已提交國(guó)務(wù)院。

學(xué)者中則有兩種聲音，一種是贊成放開(kāi)旅游地產(chǎn)。北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科認(rèn)為，現(xiàn)在國(guó)家把海南提升到國(guó)際旅游島的位置，取消限購(gòu)符合?？谑写蛟炻糜纬鞘械囊?guī)劃。

?？谑心彻賳T表示，通過(guò)兩個(gè)月的運(yùn)作，?？跇鞘姓{(diào)控取得初步成效，在一定程度上抑制了投資需求，也防止了投機(jī)炒房行為。接下來(lái)可以考慮不再“一刀切”。

另外一種聲音是，海南包括?？跇鞘信菽押?chē)?yán)重，需要對(duì)投資投機(jī)需求進(jìn)行限制。

國(guó)土資源部系統(tǒng)一位專(zhuān)家向本報(bào)記者指出，海南、?？诜?jī)r(jià)在過(guò)去3年翻了好幾倍，有泡沫化傾向。目前限購(gòu)等措施效果剛剛顯現(xiàn)，樓市正處于膠著期。而各地出臺(tái)的限購(gòu)令有很多漏洞可鉆，其效果面臨很多變數(shù)，如機(jī)構(gòu)、公司買(mǎi)房不受限購(gòu)限制；有些地方房管部門(mén)表面上支持限購(gòu)，實(shí)際可以不嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)規(guī)定，缺少監(jiān)管問(wèn)責(zé)措施。

在此背景下，住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，“?？谌粽娴娜∠拶?gòu)令不符合調(diào)控遏制房?jī)r(jià)快速上漲及抑制投資投機(jī)需求，獲批的可能性也不大?！?/p>