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證券市場(chǎng)周刊 從起初的猶豫不決，到以未來發(fā)展為考慮的大規(guī)模進(jìn)駐，再到投資背后的種種隱憂，保障房建設(shè)將地產(chǎn)大鱷們陷在一個(gè)困局之中。

在堪稱“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，“保障性住房”成了關(guān)鍵詞。近期相繼出臺(tái)的政策中對(duì)保障性住房調(diào)控的密度和力度都越來越大。

面對(duì)政府政策的不斷傾斜和保障房的微利局面，房地產(chǎn)商是勇敢地與政策共舞，還是謹(jǐn)慎地另謀他路？

從起初在“建與不建”的猶豫不決，到以未來發(fā)展為考慮的大規(guī)模進(jìn)駐，再到投資背后的種種隱憂，繼而尋求新的經(jīng)營之路，保障房建設(shè)顯然將這些地產(chǎn)大鱷們陷在一個(gè)困局之中。未來的發(fā)展如何，是盈是虧？機(jī)制幾時(shí)健全？能否借此實(shí)現(xiàn)未來市場(chǎng)的高占有率？一切是否能按照地產(chǎn)商的期望來發(fā)展，還都是個(gè)未知數(shù)。

房企投資新寵

盡管盈利微薄，甚至毫不賺錢，但這似乎并不影響保障房對(duì)地產(chǎn)商的吸引力。日前，萬科(000002.SZ)總裁郁亮在面對(duì)記者的采訪時(shí)表態(tài)稱，“只要有一塊錢利潤，萬科就可以做保障房?！?/p>

瞄準(zhǔn)保障性住房市場(chǎng)的并非只有萬科。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期積極參與保障房建設(shè)并享受政策利好的還有中國中冶(601618.SH)、城投控股(600649.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)、上海建工(600170.SH)、陸家嘴(600663.SH)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)、中國建筑(601668.SH)等多家房企。

而作為行業(yè)領(lǐng)軍式的人物，萬科以如此高調(diào)的言論進(jìn)軍保障房，并承接南京、河北等地的保障房建設(shè)，自然有其本身的原因。總裁郁亮表示，萬科目前參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任。

從之前的望而卻步到如今的爭(zhēng)相進(jìn)入，是什么改變了地產(chǎn)商對(duì)保障房的態(tài)度？

專家認(rèn)為，在政策調(diào)控和銀根收緊的雙重壓力之下，房企的融資變得步履維艱。面對(duì)這樣的形勢(shì)，參建保障房無疑是一個(gè)新的融資平臺(tái)。

而一位從事房地產(chǎn)開發(fā)的人士則從市場(chǎng)占有率的角度來看待這一現(xiàn)象，“房企參與代建保障性住房，最終目的不是為了盈利，而是為了進(jìn)一步占領(lǐng)市場(chǎng)。參與代建保障房有利于企業(yè)和代建項(xiàng)目所在地政府建立良好的關(guān)系，今后有好的項(xiàng)目一般都會(huì)優(yōu)先考慮該企業(yè)，這對(duì)于該企業(yè)在該地區(qū)占領(lǐng)市場(chǎng)的效果不言而喻。也就是說，你現(xiàn)在參與的代建項(xiàng)目越多，那么將來你占有的市場(chǎng)份額自然也就越多。”

可見，令地產(chǎn)大鱷們瞬間轉(zhuǎn)變的根本原因還是基于對(duì)自身長久發(fā)展的思考，對(duì)更大的利潤空間的考慮。

投資背后的隱憂

盡管保障房建設(shè)在地產(chǎn)界形成一股前赴后繼的大勢(shì)，但紛紛投資的背后，卻仍是地產(chǎn)大鱷們難以平息的隱憂。

其中，“尚未找到盈利模式”成為了地產(chǎn)商最為頭疼的問題。保障房無論是公租房，還是廉租房，因?yàn)殇N售分配的終端定價(jià)很低，主要是解決低收入家庭的住房問題，因此利潤空間較小。

此前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，“相較于商品房，保障房的利潤的確微薄，在沒有找到盈利模式之前，公司不會(huì)大規(guī)模參與保障房的建設(shè)?！蹦壳霸诮?jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障房建設(shè)中，都沒有看到盈利模式，公租房可能會(huì)有盈利的機(jī)會(huì)出現(xiàn)。

此外，萬科總裁郁亮也表示目前并沒有找到靠保障房賺錢的很好的辦法，所謂“一塊錢利潤”只是告訴股東這個(gè)項(xiàng)目沒有虧損。

面對(duì)同樣的問題，保利地產(chǎn)的回答是：保障房的盈利模式我們始終沒有找到，但保障房的經(jīng)營模式應(yīng)該是國家多做一些贊助。董事長宋廣菊表態(tài)稱在不損害股東利益的前提下，哪怕只有3%—5%的利潤也要去參與保障房建設(shè)。但尷尬的是，保利目前在北京的項(xiàng)目卻處于虧損的局面。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管保障房盈利微薄，但規(guī)模卻相對(duì)很大。在利潤被攤薄的情況下，大規(guī)模參與保障房建設(shè)并不是全然沒有利潤空間的。

此外，除了基于盈利問題的考慮外，保障房機(jī)制目前存在的缺陷也是令地產(chǎn)商望而卻步、隱憂重重的因素之一。此前，萬科總裁郁亮曾表示，如果沒有制度的建設(shè)，那么今年大力推建的保障房最后又會(huì)成為一筆浪費(fèi)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH)董事長任志強(qiáng)同樣認(rèn)為保障性必須有住房保障的立法，有明確的保障責(zé)任和明確的保障對(duì)象的嚴(yán)格控制，以嚴(yán)防國民的稅收和全民共有的土地等公共資源向不應(yīng)保障的群體傾斜，變成一種貪污與腐敗。

對(duì)此，李明也深有同感，他認(rèn)為對(duì)于保障性住房的分配問題尤為重要，如果解決不好，這比保障性住房本身帶來的問題還要多得多。但是，他表示還有時(shí)間，還有很多實(shí)現(xiàn)的過程，應(yīng)當(dāng)不會(huì)影響突出的問題。

另謀他路

隨著政府調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)商面臨著前所未有的極大壓力。

一方面在政策的調(diào)控下，房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的一線城市、二線熱點(diǎn)城市的銷售比重都開始有所下降，李明表示，“礙于調(diào)控的影響市場(chǎng)在認(rèn)購、成交及客戶積累等方面都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。”定價(jià)總體來說，需要同時(shí)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)控情況及項(xiàng)目情況而執(zhí)行。另一方面，由于受宏觀調(diào)控銀根收緊的影響，每個(gè)企業(yè)在資金上都開始遇到空前的融資壓力，而需要以龐大資金量為支撐的地產(chǎn)業(yè)更是如此。

曾有一份對(duì)40多家開發(fā)商2010年經(jīng)營狀況的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2010年年底，這40家開發(fā)商的負(fù)債合計(jì)達(dá)到6035.05億元。這意味著即使未來的利息成本不變，按照目前的盈利水平來估算，這些房企想要還清債務(wù)就要不吃不喝20年。由此看來，大批的中小地產(chǎn)開發(fā)商在銀根緊縮的政策下將被徹底壓垮一說，也并非危言聳聽。

在這樣的壓力之下，各大房企都開始各顯神通，謀求新的發(fā)展之路。而布局二三線城市，成為地產(chǎn)商們普遍看好的盈利焦點(diǎn)。

據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，有近70%的地產(chǎn)商們表示樂意進(jìn)軍二三線城市，而萬科、萬達(dá)、恒大(03333.HK)、保利等一線房企也都早已在二三線城市“安家落戶”。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉曾說，“并不是說我們一定要朝著二線城市走。”大城市萬科不會(huì)放棄，省會(huì)城市、二線城市則會(huì)擴(kuò)大布點(diǎn)，因?yàn)槟抢锿恋貎r(jià)格相對(duì)比較合理。

此外，面對(duì)傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力和潛在危機(jī)，投資商業(yè)地產(chǎn)也開始成為地產(chǎn)商們普遍的共識(shí)，各大房企都開始布局大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。去年，隨著華潤、保利相繼表態(tài)要大規(guī)模投資商業(yè)地產(chǎn)，萬科也悄然轉(zhuǎn)身，投資商業(yè)地產(chǎn)200億元。今年，遠(yuǎn)洋也表示將50%的資金攻向商業(yè)地產(chǎn)，去年獲取的CBD核心區(qū)域的Z6地塊，計(jì)劃用5年的時(shí)間建設(shè)成為北京地標(biāo)性建筑。

可見，地產(chǎn)大鱷們已然掀起一場(chǎng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，一場(chǎng)從傳統(tǒng)住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的地產(chǎn)革命已經(jīng)拉開了序幕。