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    調(diào)查組的一位官員日前針對報(bào)告向本報(bào)記者透露了未來的土地政策走勢，“土地整改還將繼續(xù)加緊。加強(qiáng)土地的監(jiān)管，調(diào)整土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式以及供應(yīng)時(shí)間，著力增加中低價(jià)位和中小戶型的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)，來穩(wěn)定市場”。
  　　　　　
    地產(chǎn)江湖似乎永無安寧，爭斗暗涌之處，也僅是流于表面的平靜。宏觀調(diào)控初顯成效，七部委房價(jià)檢查組迅即展開八省市檢查。
    7月23日，本報(bào)記者從知情人士處獲得了該檢查小組的“百頁報(bào)告”全文。
    追溯5月30日至6月11日，由建設(shè)部、國土資源部等七部委組織的檢查組，對北京、重慶、河北、山東、安徽、江蘇、湖南、湖北等八省市進(jìn)行了“關(guān)于做好穩(wěn)定房價(jià)工作情況”的調(diào)研，隨后擬定了這份包含8個(gè)子報(bào)告的“百頁報(bào)告”呈遞國務(wù)院。這份報(bào)告一致被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是中央下一步房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)信息依據(jù)。
    那么，除了報(bào)告內(nèi)容本身的信息價(jià)值之外，它會(huì)給房地產(chǎn)調(diào)控帶來什么樣的影響？
  　　
    各地爭相調(diào)整住房結(jié)構(gòu)
    檢查組兵分四路潛入各省市。
    6月6日至9日，由國土資源部副部長小蘇帶隊(duì)，國土資源部土地利用司副司長吳海洋、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠等組成的第二檢查組來到山東進(jìn)行調(diào)研，劍指濟(jì)南、青島。
    6月6日至10日，由建設(shè)部副部長劉志峰帶隊(duì)，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長侯淅珉等組成的第四檢查組奔赴重慶、湖南。
    記者在山東省的檢查報(bào)告部分看到，山東省已對七部委文件有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化，針對性地制定了具體措施，特別是在住房結(jié)構(gòu)調(diào)整方面。
    從報(bào)告內(nèi)容也不難看出，山東省在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)中采取的主要手段，就是增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地供應(yīng)和產(chǎn)品供應(yīng)。山東省2005年開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的面積將達(dá)到600萬平方米，僅青島市今年開工在建經(jīng)濟(jì)適用房就將達(dá)到230萬平方米。
    為此，山東省將帶著這樣一個(gè)目標(biāo)上路：著力增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，確保占住房供應(yīng)總量的80％。
    在用地方面，報(bào)告顯示，2004年，山東全省住宅開發(fā)供地6090公頃，同比增長47％，其中普通商品房供地5595公頃，占全部住房用地的92％，今年第一季度，住房用地供應(yīng)670公頃，其中普通商品房供地458公頃，占全部住房用地的68％。并計(jì)劃在2005年、2006年從土地儲(chǔ)備中拿出1000畝土地，用于建設(shè)普通商品房，而2005年全省下達(dá)經(jīng)濟(jì)適用房用地計(jì)劃1118公頃，同比增加144％。
    由于此次行動(dòng)是對“國八條”執(zhí)行情況的檢查，而在“國八條”中就有兩條是針對房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問題所制定的政策，于是，其他幾省市也和山東省一樣“應(yīng)勢而動(dòng)”。
    湖南去年經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積是328萬平方米，今年的建設(shè)規(guī)模也將和去年基本持平；武漢在確定今年將建設(shè)203萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，又追加了100萬平方米的建設(shè)計(jì)劃；安徽今明兩年全省開工建設(shè)普通商品房4000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，并且在2005年計(jì)劃增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位商品房土地供應(yīng)933畝。
    然而，各地政府在調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)期間所遇到的問題，也在這次檢查中暴露無遺。檢查的最后一站———北京就是典型。
    6月9日至13日，由財(cái)政部部長助理王軍帶隊(duì)，財(cái)政部綜合司副司長戴柏華等組成的第一檢查小組對北京市及海淀、朝陽、昌平區(qū)進(jìn)行全面檢查，而經(jīng)濟(jì)適用房“不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象引起了檢查組的關(guān)注。
    從檢查小組對北京市最大經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目——回龍觀文化居住區(qū)的檢查情況來看，該居住區(qū)在三期至六期的戶型中，80－130平方米的戶型占90％以上，朝陽區(qū)百環(huán)家園經(jīng)濟(jì)適用住房戶型也在70－139平方米之間。如果按照建設(shè)部等四部委頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右，那么，回龍觀和百環(huán)家園的經(jīng)濟(jì)適用房并不像想象的那樣“經(jīng)濟(jì)”，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房還存在銷售環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)的問題，很多房子實(shí)際上賣給了不符合購買條件的買家。
   “不解決好經(jīng)濟(jì)適用房的問題，它就可能成為房地產(chǎn)市場的一個(gè)毒瘤”，一位房地產(chǎn)開發(fā)商說，經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)范已刻不容緩。
   “梯度消費(fèi)是所有商品市場普遍存在的。在住宅市場中，是先保證富人住房，還是保證中低收入群眾住房，不僅是簡單的消費(fèi)觀問題，而是關(guān)系社會(huì)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的大問題。”一位檢查組成員向本報(bào)坦言。他認(rèn)為，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是市場需求決定的，也是企業(yè)自主行為，“但國家實(shí)行的是土地用途許可制度和規(guī)劃許可制度，政府根據(jù)規(guī)劃，調(diào)整用地性質(zhì)和嚴(yán)控土地用途，就可以實(shí)現(xiàn)對商品房結(jié)構(gòu)的調(diào)控”。
  　　
    宏觀調(diào)控初期的新“房地產(chǎn)熱”
    各地房價(jià)的情況是此次檢查的重頭戲。然而，除了湖南、河北顯示出房地產(chǎn)投資趨緩、房價(jià)平穩(wěn)的宏觀調(diào)控效應(yīng)，其他六省市都或多或少地存在“房地產(chǎn)熱”的勢頭，其中，江蘇、湖北及安徽情況比較嚴(yán)峻。
    6月2日至7日，由國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)帶隊(duì)，國家稅務(wù)總局流轉(zhuǎn)稅司副司長龍?jiān)垒x等組成的第三檢查小組來到江蘇，對江蘇省及南京市、蘇州市進(jìn)行了調(diào)研。
    檢查組對江蘇省的總體評價(jià)是“江蘇省未來1至2年房地產(chǎn)市場的發(fā)展既有較強(qiáng)的推動(dòng)力量，又有宏觀調(diào)控減速壓力”，“未來幾年，穩(wěn)定房價(jià)的難度仍然很大”。
   “2003年、2004年江蘇省房地產(chǎn)投資增幅分別為48.7％、56.92％，今年一季度則為38.76％，仍高于全國水平”，新“房地產(chǎn)熱”在某種程度上依然籠罩在江蘇省的上空。
   “蘇州市提出了住房價(jià)格漲幅控制在10％左右的目標(biāo)?！憋@然，這次的檢查結(jié)果與這個(gè)目標(biāo)之間還有一段不小的差距。“今年1月份蘇州市市區(qū)住房價(jià)格同比漲幅為37％，4月份同比漲幅下降至23％”。
    而實(shí)際上，蘇州只是江蘇省房地產(chǎn)熱的冰山一角。據(jù)檢查，4月份，達(dá)到了江蘇省有11個(gè)市區(qū)房價(jià)漲幅高于全國平均水平，整個(gè)江蘇省住房平均銷售價(jià)格漲幅在今年前4個(gè)月里達(dá)到了21.53％。
    安徽的房價(jià)漲幅也頗為驚人。
    5月30日至6月2日，第三檢查小組在對安徽省及合肥市進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，“安徽省穩(wěn)定房價(jià)的困難依然存在，目前，對發(fā)展趨勢很難一下作出準(zhǔn)確判斷，應(yīng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展給予密切關(guān)注，實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)分析及評估?！?BR>    顯然，安徽省可能成為政府“高度關(guān)注”的省份。據(jù)檢查報(bào)告顯示，安徽2004年商品房均價(jià)同比上漲了16.8％，到今年前三個(gè)月的同比漲幅就達(dá)到了49.5％，前4個(gè)月，同比則上漲了38.7％，而合肥市，前三個(gè)月的同比漲幅達(dá)到43％，前4個(gè)月的漲幅仍然為29.72％。
    在湖北，檢查組的評價(jià)言簡意賅：“調(diào)控效果不明顯”。
    6月10日至6月11日，第二檢查小組在湖北進(jìn)行調(diào)研。據(jù)檢查報(bào)告顯示，今年前四個(gè)月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長54.2％，武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長37.6％，對全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動(dòng)比例達(dá)到55％以上。而在房價(jià)方面，雖然全省房價(jià)總體水平偏低，但是，在武漢，去年以來房價(jià)的漲幅還是較高。檢查報(bào)告顯示，2004年，武漢市商品住房均價(jià)同比增長了13.4％，今年前五個(gè)月，商品住房均價(jià)同比增長14.6％。
    而在重慶，今年1－5月主城區(qū)商品住宅均價(jià)同比上漲了22.9％。
    對于部分城市再度涌現(xiàn)的房地產(chǎn)熱，檢查報(bào)告也進(jìn)行了分析：“除了房價(jià)基數(shù)較低，土地、建材等成本上升，住房綜合品質(zhì)提高等合理性因素之外，也有一些不合理因素的影響。其中最為主要的是舊城改造力度過大或房地產(chǎn)開發(fā)相對舊城改造規(guī)劃滯后所引起的供求矛盾?！?BR>    檢查報(bào)告分析，目前這八大省市中普遍存在開發(fā)商左右規(guī)劃的情況；一些城市以放寬規(guī)劃條件為優(yōu)惠條件招商引資，個(gè)別城市舊城改造缺乏計(jì)劃性，拆遷規(guī)模較大。如江蘇省和武漢市，由于2003年拆遷被動(dòng)性需求過大，導(dǎo)致需求釋放存在滯后效應(yīng)，雖然近兩年供應(yīng)量能滿足當(dāng)年住房需求，但前幾年形成的被動(dòng)性購房需求尚未完全釋放，再加上房價(jià)漲速較快，市場監(jiān)管制度與體系不健全，導(dǎo)致這些城市出現(xiàn)了較明顯的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象。
    由此，新“房地產(chǎn)熱”在“宏觀調(diào)控效應(yīng)初現(xiàn)”時(shí)期仍然不能掉以輕心。
  　　
    擬增加中低價(jià)位和經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)
   “從2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入達(dá)到了9100億元，可供比較的是，在實(shí)施積極財(cái)政政策的1998年至2003年的五年間，全國發(fā)行國債也不過9300億元。”一位檢查組成員說，土地基本上成了地方政府的“第二財(cái)政”，房地產(chǎn)投資也在地方政府的大力支持下才有可能越來越熱。
    在“國八條”的第二條就作出了這樣的規(guī)定；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理，依法制止炒買炒賣土地行為。于是，“加大閑置土地的清理力度，打擊囤積土地和炒賣土地行為”自然成為了檢查重點(diǎn)。
    據(jù)檢查報(bào)告顯示，湖北省加大了閑置土地收回處理力度。2004年，全省清理了閑置和空閑土地3348宗，面積達(dá)4009.8公頃。其中武漢清理了房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地33宗，面積達(dá)64.8公頃，還對中心城區(qū)范圍內(nèi)的“爛尾樓”實(shí)施了整治，現(xiàn)啟動(dòng)復(fù)工的“爛尾樓”已達(dá)87棟，盤活土地64.67公頃。
    重慶也開始整頓土地市場秩序，清理房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地和空閑地538.6公頃，對于閑置兩年以上的，已依法收回75.3公頃；對于因政府原因造成項(xiàng)目不能實(shí)施的，根據(jù)不同情況分別采取補(bǔ)償、置換或延期開工等方式，共解決了198.4公頃閑置土地；對于閑置一年以上，兩年以下的土地征收閑置費(fèi)達(dá)1320萬元。此外，重慶還加強(qiáng)了供地管理，500畝地以上的土地供應(yīng)須經(jīng)市政府討論決定。為不斷完善供地管理，重慶在目前規(guī)定的“上一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到50％的，不供應(yīng)新項(xiàng)目用地”中，還增加一個(gè)項(xiàng)目中未開發(fā)土地的面積指標(biāo)。
    而在北京，共查出閑置用地69.9公頃；山東查出閑置土地523公頃；安徽收回閑置的房地產(chǎn)開發(fā)用地40公頃。
    即便是這樣，盤活閑置土地仍將面臨復(fù)雜局面。
    在北京，檢查組如此感慨：“盤活存量土地任務(wù)艱巨”。
    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年北京購置土地面積1572.46萬平方米，為當(dāng)年完成開發(fā)土地面積634.17萬平方米的2.5倍，另據(jù)北京市相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京開發(fā)商手中用地達(dá)9410萬平方米，為2004年全市開發(fā)土地面積的14.8倍，可滿足今后10年的住房開發(fā)需求。這其中包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目閑置建設(shè)用地約69.9萬平方米，“如果這部分存量土地利用不好，將對未來北京供地市場造成沖擊”。
    當(dāng)然，這種沖擊將是整個(gè)房地產(chǎn)市場共同的難題。
    在檢查土地市場時(shí)，檢查組特別提出，針對南京近期多幅房地產(chǎn)開發(fā)土地流拍、蘇州市有開發(fā)商對已拍賣房地產(chǎn)開發(fā)用地不按規(guī)定時(shí)間簽定出讓合同等現(xiàn)象，應(yīng)密切關(guān)注?！凹皶r(shí)研究市場中出現(xiàn)的新情況、新問題?！?BR>    檢查組的一位官員日前針對報(bào)告向本報(bào)記者透露了未來的土地政策走勢，“土地整改還將繼續(xù)加緊。加強(qiáng)土地的監(jiān)管，調(diào)整土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式以及供應(yīng)時(shí)間，著力增加中低價(jià)位和中小戶型的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)，來穩(wěn)定市場”。
    同時(shí)，他還認(rèn)為，要嚴(yán)格落實(shí)停止別墅類用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房的土地供應(yīng)。另外，要進(jìn)一步完善土地出讓的合同，在合同里要明確開工、竣工的條件和時(shí)間要求，以及違約責(zé)任，確保供應(yīng)的土地能及時(shí)開發(fā)，防止開發(fā)商在土地供應(yīng)出去以后囤積土地，不能及時(shí)開發(fā)，造成市場上住房供應(yīng)的短缺。[21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道]