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    海外基金不因人民幣升值改變投資戰(zhàn)略 
    新干線訊　國際金融報報道　小幅升值難以刺激大量投資
    相繼出臺的房地產(chǎn)宏觀政策令投資者望住宅而卻步，然而，商業(yè)地產(chǎn)投資卻因其刺激而不斷升溫。7月21日人民幣匯率升值，商業(yè)地產(chǎn)何去何從？海外基金是否會因此改變在華投資戰(zhàn)略？為此，記者采訪了相關(guān)人士。
    仲量聯(lián)行上海公司研究部主管何邁克認為，對于一般的投資性機構(gòu)而言，他們追求的是8％到25％的利益回報，人民幣升值2%并不能真正提高他們的收益。
   “然而，升值的潛在影響力目前依然很難預測?！焙芜~克分析，“我們不排除一部分投資性機構(gòu)將會把這次升值看作是人民幣匯率長期調(diào)整的第一步，就此而言，升值將會對商業(yè)地產(chǎn)的進一步開拓產(chǎn)生積極的影響?！?BR>   “長線投資上海商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的海外基金必然會繼續(xù)長期關(guān)注匯率的變化，然而這次的小幅升值難以刺激更多非理性的投資行為?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)董事陳立民向本報記者表示，升值必然會提高海外基金的交易成本，但是并不會產(chǎn)生很大的影響。很多海外基金已經(jīng)實現(xiàn)了本土交易的人民幣化，匯率問題完全可以被回避。
   “而如果真正要讓匯率的變化成為海外投資所注目的焦點，那么匯率變化要高達10％－20％才能產(chǎn)生這樣的效果。”陳立民認為，小幅升值會加速更多投資者進入中國市場的趨勢形成，才是最為主要的影響。
    商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)國時代
    據(jù)仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計，今年1至3月，海外基金在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的投資金額已經(jīng)相當于去年全年的投資量。4月以來，大手筆的收購項目仍在不斷上演，最高金額的收購記錄不斷被刷新。種種跡象表明，上海的商業(yè)地產(chǎn)不斷處于上升趨勢，并且由于供需不平衡，為進一步發(fā)展提供了很大空間。
    某著名外資開發(fā)商銷售部主管吳先生告訴記者，從1999年以來，由于國際企業(yè)的不斷進駐、擴租以及一些外資企業(yè)由于戰(zhàn)略發(fā)展的要求將其總部和研發(fā)中心遷至上海，雖然寫字樓的供應量持續(xù)上升，依然沒法滿足市場的需求。
    陳立民認為，從去年下半年以來，上海的商業(yè)地產(chǎn)就處于高速發(fā)展的階段，尤其是今年3月一系列宏觀政策以來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更是吸引了眾多外資和本土的開發(fā)商。目前上海的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尚處于群雄割據(jù)的戰(zhàn)國時代，境內(nèi)外的地產(chǎn)開發(fā)商所占的份額都比較小，品牌優(yōu)勢尚未顯露出來。
    明日市場誰主沉浮
    然而，從市場各方面的反饋來看，境外經(jīng)驗豐富的開發(fā)商在這輪群雄爭霸的戰(zhàn)爭中已經(jīng)開始逐漸顯露出優(yōu)勢來。
    陳立民告訴記者，目前上海的寫字樓市場大部分都是境外開發(fā)商所開發(fā)的。由于商業(yè)寫字樓的受眾主要是跨國企業(yè)，在設計和開發(fā)的理念上要迎合客戶的需求，這對開發(fā)商提出了很高的要求。而國內(nèi)的開發(fā)商一般主營業(yè)務以普通住宅的開發(fā)為主，兩者之間存在著一定的差距，所以內(nèi)地目前涉及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都帶有試探性質(zhì)，幾乎沒有開發(fā)商同時進行兩個或兩個以上樓盤的開發(fā)。
    上海某本地房地產(chǎn)開發(fā)公司投資發(fā)展部俞先生告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)能夠吸引很多開發(fā)商。而商業(yè)地產(chǎn)進入的主要門檻是土地和資金。上海曾經(jīng)幾年未批商業(yè)用地，但是從去年下半年開始，又逐漸有新生地塊的批示，這無疑有利于將來幾年上海商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的擴大。而在資金方面，毋庸質(zhì)疑，實力雄厚的開發(fā)商將會有更大的優(yōu)勢。
    “外資開發(fā)商的資金、經(jīng)驗、設計方面現(xiàn)在明顯高于本地開發(fā)商?！庇嵯壬敛恢M言目前所處的弱勢地位。
    而陳立民則認為，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場將朝著更為明晰的方向發(fā)展，在此之前，本土的地產(chǎn)開發(fā)商依然有機會和能力追趕上去。
    吳先生也對記者說：“雖然外資開發(fā)商更了解跨國公司，能夠在節(jié)能、環(huán)保等先進理念上規(guī)劃得更符合對方的需要，但這些對于內(nèi)地開發(fā)商而言也并非無法彌補的。相對而言，一塊成熟的中央商務區(qū)的土地才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的稀缺資源。”
   “商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢必將是更為明顯的兩極分化，最終形成寡頭壟斷的局面?！标惲⒚耦A測。