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　　新干線訊　東方早報(bào)報(bào)道　中國(guó)人民銀行昨日發(fā)布了《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)繼續(xù)支持其健康發(fā)展。但房地產(chǎn)信貸存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，目前應(yīng)堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓的調(diào)控原則。報(bào)告建議，取消房屋預(yù)售制度，同時(shí)允許發(fā)達(dá)地區(qū)提高個(gè)人公積金繳存比例，并成立專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)公積金監(jiān)管。
房?jī)r(jià)增幅將放緩
    央行公布的這份長(zhǎng)達(dá)30多頁(yè)的報(bào)告預(yù)測(cè)，2005年和2006年住宅竣工面積的增長(zhǎng)率將分別為28.8％和23.1％，年新增住宅竣工面積將分別達(dá)到4.5億平方米和5.5億平方米。
    考慮到國(guó)家近期出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)政策，一定程度上遏制了對(duì)商品房的投機(jī)行為，預(yù)計(jì)2005年、2006年全國(guó)商品住宅價(jià)格增幅將會(huì)有所減緩。
    不過，報(bào)告表示，房地產(chǎn)信貸將繼續(xù)快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2005年底全部房地產(chǎn)貸款余額將達(dá)到3.1萬億元，個(gè)人購(gòu)房貸款（不含公積金貸款）將達(dá)到1.9萬億元，將分別比2004年底增長(zhǎng)20%和22%。
房地產(chǎn)信貸蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)
    報(bào)告指出，2004年房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長(zhǎng)得到了初步控制，增幅由2004年3月以前的40％以上，下降到目前的15％。另一方面，在2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金總共籌措的17168.8億元中，銀行貸款的比重在55%以上，較往年有所提高，反映出房地產(chǎn)投資自有資金比例的下降，房地產(chǎn)貸款仍然具有潛在風(fēng)險(xiǎn)。
    目前，在四大國(guó)有商業(yè)銀行中，除農(nóng)行的房地產(chǎn)不良貸款率相對(duì)偏高外，其他三大行的不良貸款率均在3%~5%之間，四大行匯總的不良貸款率低于5％。但房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到16％以上和12％以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7％左右。
    與此相對(duì)，個(gè)人購(gòu)房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為1.5％左右。2005年一季度末，我國(guó)居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額達(dá)到16743.7億元，按揭成數(shù)為63%。報(bào)告認(rèn)為，這一規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍偏小，地區(qū)分布也極為不均，在2004年居民購(gòu)房貸款的增額中，上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市就占去了全國(guó)增加額60.2%。
    報(bào)告認(rèn)為，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱及存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、“假按揭”凸顯的道德風(fēng)險(xiǎn)、基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在的操作風(fēng)險(xiǎn)、土地開發(fā)貸款存有的信用風(fēng)險(xiǎn)以及新法律法規(guī)可能限制貸款抵押品的執(zhí)行所帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信貸面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。
房屋預(yù)售制度望取消
    針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，央行在報(bào)告中也提出了相應(yīng)的建議。報(bào)告建議，取消目前的房屋預(yù)售制度，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。
    央行認(rèn)為，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮予以取消，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。
    其次，報(bào)告建議允許發(fā)達(dá)地區(qū)提高個(gè)人公積金繳存比例，進(jìn)一步完善住房公積金制度，提高中低收入者的購(gòu)房能力，逐步做到所有居民都能上繳住房公積金，并成立專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)公積金監(jiān)管。
    截至2004年底，全國(guó)住房公積金繳存余額為4893.5億元，實(shí)際繳存職工人數(shù)為6138.5萬人，占在崗職工人數(shù)的58.4％。同期個(gè)人公積金貸款余額2096.2億元，占住房公積金繳存余額的比例為42.8％，除去個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債，全國(guó)仍有沉淀資金2086.3億元，占繳存余額的比例為42.6％。