下游數(shù)據(jù)

南京房地產清查風暴

2005年08月20日09:58   來源：西本資訊
摘要：


　　從閑置土地收回到開發(fā)商被清查，從高官落馬到城建相關部門一系列人事變故，6月下旬以來，種種跡象表明，宏觀調控之下，一場新的風暴正在席卷南京房地產市場。問責“懸劍”的引入，究竟會帶來什么樣的影響，又有多少人會深陷其中？
　　
　　清查風暴
　　8月2日，曾經創(chuàng)造南京房地產市場高價紀錄的兩塊土地鐵管巷A、C地塊，因開發(fā)商無力繳納出讓金而被政府依法收回。
　　鐵管巷A、C地塊位于新街口王府大街，2004年1月15日，上海全日通投資有限公司和上海衛(wèi)中實業(yè)發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合競買人以5.45億元的總價先后標得了鐵管巷A地塊和C地塊的開發(fā)權。
　　此后在長達一年多的時間里，開發(fā)商始終沒有將土地款項付清，由此，政府宣布該地塊被收回，成為南京規(guī)范土地秩序的首批地塊。南京市國土部門表示，除已經確認被回收的這一地塊外，目前還有部分早先成交的地塊，開發(fā)商沒能及時交納土地出讓金，正加緊對其進行梳理，并進行催繳。
　　“從性質來看，鐵管巷A、C地塊并非嚴格意義上的閑置土地，在一定程度上，與其說是針對閑置土地的清理，更像是針對不規(guī)范開發(fā)商的清查?！币晃皇熘暇┓康禺a市場的人士分析，高價土地的土地款拖欠并非一家，也不止南京，這在上海及全國其他各地都屢見不鮮。
　　正如其所說，執(zhí)行土地收回制度僅僅是冰山一角，政府更大的用意，是在于清除市場中的各種頑疾，以促使南京樓市的理性回歸。
　　令許多人惴惴不安的是，南京相關部門將更重的“手段”放在了對開發(fā)商其他行為的清理上。而力度，將不僅僅停留在規(guī)范行為上，一旦清查核實，更會直接追究責任。
　　“大規(guī)模的清查已經開始?！币晃划?shù)亻_發(fā)商告訴記者，相對于以往針對單個政策的梳理，這次政府的行為顯得更有深意，以往的一切不規(guī)范行為，都在追究責任的范疇之列，其核查內容包括開發(fā)商的土地款資金籌措交付情況、開發(fā)流程是否符合規(guī)定、銷售情況是否透明規(guī)范等等，以及可能存在的行賄及其他與政府部門有關聯(lián)的法外尋租，而據(jù)他了解，目前接受清查的開發(fā)商已經有數(shù)十家之多，包括一些在本地非常知名的企業(yè)。
　　
　　房地產“裂口”
　　近來爭議不斷的南京房地產業(yè)究竟是一個什么樣的面目？
　　一位專家告訴記者，在“十運”概念支撐下的南京房地產市場，短期內完成了一次“超規(guī)模”的提速，原本密實的“網絡”，也開始變得有機可乘。
　　而這種“超高速”最為直接的一個例子就是，南京市政府期望借著“十運會”，在短期內集中巨額資金，實現(xiàn)河西新城的建設。
　　河西新城是南京市著力打造的新城區(qū)。從地圖上看，那是位于南京老城區(qū)(指明城墻以內的區(qū)域)左下方、秦淮河以西、長江以南的一塊區(qū)域。因為有了“十運會”，這個新城計劃由此加速。
　　2002年2月，河西新城區(qū)建設正式啟動，今年已是第4個年頭。按照道路基礎設施、中央商務區(qū)、新型居住區(qū)、濱江風光帶、公共配套“五大板塊”同步推進的原則，4年間政府累計投入150億，帶動社會投資250億元，總計400億元投入。而政府的規(guī)劃是，在“十運會”之后，還將每年投入20個億，繼續(xù)建設。
　　承辦大型運動會對一個城市來說是一次機遇，但它未必真的就能產生巨大的經濟效益，在還沒有收益之前，所有的建設都需要投入，那么，這些動輒數(shù)以百億的項目，錢從哪里來？
　　一切重擔都落在了土地上。近兩年，南京全市土地出讓的量價齊升，也到達了前所未有的地步。
　　2004年全年南京市(不含高淳、溧水)共出讓國有土地使用權地塊43幅，成交面積277.4萬平方米，成交金額54.7億元。
　　2004年5月，南京各區(qū)縣土地開發(fā)面積376.41萬平方米，比前年(2003年)同期增長407％；6月，土地開發(fā)面積397.83萬平方米，比前年同期增長218.3％；7月，當月南京土地開發(fā)投資額16.25億元，比前年同期增長37.8％，土地開發(fā)面積422.17萬平方米，比前年同期增長213.19％。
　　另一方面，為新城地塊所指定的前期政策也頗為特殊：老城范圍內嚴格控制見縫插針項目，全市住宅建設實行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)；新城區(qū)范圍內的土地，由河西指揮部實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式；土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積：每幅出讓土地20－50公頃，可開發(fā)建設中高檔、高檔住宅
　　由此而來的后果就是地價大幅度的飆升。
　　“南京順馳地產有限公司競價15輪，以3646元／M2(243.1萬元／畝)的價格取得建鄴區(qū)奧體中心西北部，運動員村西側地塊；南京萬科置業(yè)有限公司競價16輪，以3369元／m2(224.63萬元／畝)取得建鄴區(qū)南湖路與文體路之間、緯八路南側，A、B兩個區(qū)；南京市龍昌房地產開發(fā)有限公司競價20輪，以5869元／m2(391.3萬元／畝)取得建鄴區(qū)茶亭東街124號?！?BR>　　這所有的個案都是建立在一個尚未建立，只有規(guī)劃的藍圖之上。根據(jù)南京網上房地產數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2005年6月河西成交均價為5813.18元，對比先前開發(fā)企業(yè)所獲地塊的土地成本，其目前處境可想而知。
　　不僅如此，河西地塊的“快產高出”甚至影響到了整個南京土地市場的格局。如今被收回的鐵管巷地塊，就是上海全日通投資有限公司和上海衛(wèi)中實業(yè)發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合競買人經過了長達59輪次的競價，以比原來的底價翻了一倍多的出讓金取得的。
　　種種跡象表明，在人均收入不及蘇州和無錫的情況下，南京的土地價格，尤其是河西的土地價格所表現(xiàn)出來的當仁不讓的架勢，很可能將整個南京房地產市場推向一個沒有人可以預知的地步。
　　不僅如此，將過多的經濟壓力承載在一個概念上所造成的市場異化和非理性膨脹，還不可避免地造成了制度與管理上的瑕疵。
　　
　　問責之始？
　　回顧南京近年來的土地出讓史，其招標制度存在明顯缺陷。
　　從“地王”事件就可以發(fā)現(xiàn)：在招標過程中，有關部門只認開發(fā)商喊出的最高價，誰喊得價高，就將土地的使用權轉讓給誰，前期根本沒有資質審核，僅僅靠保證金就可以有準入資格。
　　“整整一年之后才宣布收回，是不是政府部門去了解一個開發(fā)公司背景的必要時間。”也成了針對這一事件的最大質疑。
　　還有數(shù)額更為龐大的土地拖欠款，還有盲目發(fā)展導致走進銷售“死胡同”的大片商品房，還有四處林立卻無法完工的爛尾樓，這些在慢慢演化成一個城市的標識。
　　是怎樣的環(huán)境培育了不正當利益的產生，又是什么力量拉開了在房地產市場中法外尋租的口子？
　　2005年3月，國務院辦公廳曾下發(fā)了一份關于切實穩(wěn)定住房價格的通知。而對一些地方政府來說，國辦通知提出的八條意見中最具震懾力的一條就是：
　　“對住房價格上漲過快、控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a市場大起大落，影響經濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究相關負責人的責任。”
　　盡管有此法令，但在之后數(shù)月內各地方政府所表現(xiàn)的積極態(tài)度，以及初步顯現(xiàn)的調控成果，使之成為達摩克利斯懸劍，雖高高在掛，卻從未切實落下。
　　南京相關部門的一位官員透露，過去兩年南京政府相關部門在促進房地產市場中的不遺余力，恐怕產生的負面影響不僅僅局限于市場反應。
　　2005年6月24日下午，南京市分管城建的副秘書長時任南京長江第三大橋項目指揮部指揮長的魏竹琴被相關人士帶走，并無任何官方部門對此作解釋。
　　6月27日，南京市政府向各區(qū)縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位下發(fā)《市政府關于對重大項目實行領導分工負責制的通知》(寧政發(fā)〔2005〕133號)，該文件明確，“各級政府、各部門要高度重視重大項目建設，實行歸口管理，明確職責，分頭負責”。
　　《通知》的具體內容還包括：
　　“在國家繼續(xù)加強宏觀調控的背景下，房地產開發(fā)投資增長減緩，重大項目的支撐作用嚴重不足，土地、資金等要素瓶頸制約作用日趨顯現(xiàn)。”
　　“從全市重點項目中梳理出一批總投資10億元人民幣(或1億美元)以上的重大項目71項、總投資2320億元，市政府決定對這批重大項目實行領導分工負責制，按項目性質分別確定市政府有關分管領導和部門負責人負責，實行掛鉤分工負責?！?BR>　　與“魏竹琴事件”相隔如此之近，《通知》所涉內容難免引人聯(lián)想。
　　房地產清查風暴中，會有多少家開發(fā)商因此落馬？魏竹琴事件，會否成為這次清查風暴的另一個旋渦？一切還有懸念。[21世紀經濟報道]
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