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　　由于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位以及牽涉到千家萬(wàn)戶、各利益主體的切身利益，又面臨近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響，下一步房地產(chǎn)價(jià)格是漲是跌？倒底誰(shuí)能有效影響甚至決定房地產(chǎn)走勢(shì)？房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展格局如何演化？無(wú)論是消費(fèi)者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體，對(duì)這些問(wèn)題都可謂是關(guān)心備至，紛紛從不同角度提出自己的看法，一時(shí)間房地產(chǎn)成了人們茶余飯后討論的最熱門話題。我個(gè)人以為，政府的宏觀調(diào)控政策也好，刺激托市政策也罷，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響只能是局部性的、暫時(shí)的，并不能從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的固有運(yùn)行規(guī)律，房?jī)r(jià)漲跌將不以各利益主體的良好愿望為轉(zhuǎn)移，而會(huì)嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，在目前市場(chǎng)成交量下降、買賣雙方等待觀望的僵持局面中，消費(fèi)者將會(huì)占據(jù)主動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整在所難免。

　　一、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)正處于變盤的前夜

　　今年以來(lái)由國(guó)務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的兩個(gè)“八條”及七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》主導(dǎo)的房產(chǎn)新政，標(biāo)志著我國(guó)自亞洲金融危機(jī)以來(lái)刺激房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的政策發(fā)生了轉(zhuǎn)變，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)整體性降溫。其實(shí)自今年一季度以來(lái)，房地產(chǎn)投資增幅就逐月回落，1－6月份全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)23．5％，其中商品住宅投資增長(zhǎng)21．3％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比一季度增幅回落3．2個(gè)百分點(diǎn)，低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)增長(zhǎng)已開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，其中東部地區(qū)調(diào)整跡象最為明顯，投資規(guī)模前五大省市有四個(gè)投資增長(zhǎng)明顯回落，并帶動(dòng)整個(gè)東部地區(qū)房地產(chǎn)增長(zhǎng)明顯降溫。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售中依賴性極強(qiáng)的信貸資金增幅也明顯放緩，截至5月末，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2．81萬(wàn)億元，增幅回落33．38個(gè)百分點(diǎn)，其中住房開(kāi)發(fā)貸款余額4595．8億元，增幅回落69．24個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)，而缺少了銀行資金的“輸血”功能，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景堪憂！

　　再?gòu)匿N售市場(chǎng)看，出于對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)心，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了種種緊縮政策，上海、杭州等房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)明顯降溫，七部委聯(lián)手遏制房?jī)r(jià)措施出臺(tái)之后，市場(chǎng)交易量大幅下降，等待觀望和持幣待購(gòu)正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，開(kāi)發(fā)商在收縮還是擴(kuò)張之間、政策在收緊還是放寬之間游移不定，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滯漲局面，1－6月份全國(guó)商品住宅銷售面積增幅，5年來(lái)首次低于竣工面積增幅，過(guò)去供求矛盾比較突出的杭州、南京、青島等城市，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始略大于需求，上海市商品住宅市場(chǎng)供求比例，也由今年一季度的0．851轉(zhuǎn)變?yōu)?－6月份的1．121。商品住宅成交總量下降，尤其是高價(jià)位、大套型住房成交量下降幅度更大，1－6月份全國(guó)40個(gè)大中城市，有19個(gè)城市商品住房登記銷售面積同比負(fù)增長(zhǎng)。密集出臺(tái)的抑制房?jī)r(jià)政策，除了使眼下部分地區(qū)出現(xiàn)交投冷清、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚外，還將在中期對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生降溫影響，在買家持幣觀望、市場(chǎng)接盤稀少的情況下，一些投機(jī)、投資性的二手住房，開(kāi)始轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期出租，租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)量明顯增多，這將對(duì)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)構(gòu)成租金下滑壓力，投資性購(gòu)房需求將會(huì)因此受到抑制。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)買賣雙方一段時(shí)間的僵持后，已經(jīng)到了即將變盤的前夜。