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    國內(nèi)銀行對(duì)樓市的惜貸使國外基金“趁虛而入”。截至今年7月，平均每月有20至30個(gè)海外基金來到上海，尋找房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。就在8月26日，包括軟銀亞洲、凱雷投資在內(nèi)的兩家海外投資基金對(duì)順馳置業(yè)集團(tuán)投資總計(jì)達(dá)4500萬美元，主要用于順馳置業(yè)在內(nèi)地?cái)U(kuò)展以及產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。盡管海外基金三年前就開始進(jìn)入北京房地產(chǎn)行業(yè)，但此次大舉進(jìn)軍京城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)則屬首次。
    境外資金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場在人們不經(jīng)意間已形成一股很難擋住的潮流。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資大規(guī)模進(jìn)入有利有弊，但極易把房價(jià)推得過高。此時(shí)，作為政府的監(jiān)管部門，應(yīng)積極引導(dǎo)和適度控制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模、速度、區(qū)域及方式，以保障我國房地產(chǎn)業(yè)的長期持續(xù)穩(wěn)定健康增長。

海外基金蜂擁登陸上海灘

    據(jù)了解，截至今年七月，平均每月有20至30個(gè)海外基金來到上海，尋找房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，他們主要是來自美國和歐洲的基金，也有來自中東的。其中國際上名列前茅的幾家外資基金，在與上海房地產(chǎn)企業(yè)合作的項(xiàng)目公司中，外資所占的股本份額由11個(gè)月前只占有5％股份，迅速上升為占有50％及以上。
    “事實(shí)上海外基金對(duì)上海樓市感興趣卻是早在上世紀(jì)90年代就有，但并未實(shí)質(zhì)性地介入具體項(xiàng)目的運(yùn)作，只是通過少量資金的注入進(jìn)行有限合作?！被鶑?qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)告訴記者，早期一些基金在國內(nèi)的動(dòng)作，如荷蘭ING集團(tuán)與上海西郊莊園置業(yè)發(fā)展有限公司合作的閔行上海網(wǎng)球俱樂部和公寓項(xiàng)目；德意志銀行投資上海林克斯高級(jí)行政人員社區(qū)項(xiàng)目，其意義僅僅限于觀察，離試探市場都還有很大一段距離。2001和2002年的兩年中，海外基金對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于市場觀察期。直到2003年上海房價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)20.5%，海外基金再也按捺不住，開始直接投資項(xiàng)目。2003年7月，第一家海外基金——美國摩根士丹利房地產(chǎn)基金率先進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)，投資了盧灣區(qū)“錦麟天地雅苑”項(xiàng)目，并在短期內(nèi)獲得了超過預(yù)期30%的收益。
    在試探成功之后，2004年成為海外基金登陸上海最多的一年。根據(jù)中國銀行上海分行公布的數(shù)據(jù)顯示：自2004年8月起，該行個(gè)人客戶結(jié)匯量連續(xù)大幅攀升。8月份整月交易總金額達(dá)到1.8億美元；9月份交易量又較8月份提高了17%；10月底，客戶要求把美元兌換成人民幣的交易量又猛增了34%。這一現(xiàn)象一直持續(xù)到了2005年初。
    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，海外投資基金進(jìn)入上海的這一態(tài)勢變化，是由多方面因素的組合而造就的。一方面，由于國內(nèi)不斷規(guī)范的市場環(huán)境對(duì)土地、資金的獲取設(shè)定了越來越嚴(yán)格的要求，使在機(jī)會(huì)利益中壯大的開發(fā)企業(yè)感受到資金的壓力，并迫切地尋找更多的融資渠道，從而為海外地產(chǎn)基金進(jìn)入一級(jí)開發(fā)市場“淘金”創(chuàng)造了商機(jī)。另一方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)一系列政策法規(guī)的調(diào)控，開發(fā)商的高額利潤空間受到擠壓，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低；海外投資者十分關(guān)注資金安全，是今年一批國外基金提速進(jìn)入上海的直接原因。

海外基金多渠道進(jìn)入京城樓市

    香港中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰最早接觸到海外基金是2002年。他認(rèn)為，以國內(nèi)的土地政策調(diào)整和人民幣匯率的調(diào)整為節(jié)點(diǎn)，海外基金進(jìn)入中國可分為兩個(gè)階段：2002年至2004年初為第一個(gè)階段，在這個(gè)時(shí)期，海外大型基金率先進(jìn)入內(nèi)地的上海，而在北京主要是咨詢。李文杰透露，中原北京公司從2002年起就陸續(xù)接到摩根、高盛、美林、瑞銀證券房地產(chǎn)基金等公司的咨詢，這期間國內(nèi)第一只地產(chǎn)基金繞道成立，將業(yè)界對(duì)基金的關(guān)注提高到了很高的程度。2004年至2005年利率調(diào)整為第二個(gè)階段，這個(gè)時(shí)期海外大型基金進(jìn)入北京速度提高，中小型基金也開始尋求進(jìn)入，尤其是今年2月初，美林集團(tuán)向北京銀泰中心投資，遠(yuǎn)洋新干線D座酒店式公寓被全球發(fā)行的揚(yáng)子基金整幢購買。
    海外基金再次登陸北京。這次海外基金進(jìn)入北京的選擇不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。就在8月26日，包括軟銀亞洲、凱雷投資在內(nèi)的兩家海外投資基金對(duì)順馳置業(yè)集團(tuán)投資總計(jì)達(dá)4500萬美元，其中軟銀亞洲投資3000萬美元，凱雷投資1500萬美元，主要用于順馳置業(yè)在內(nèi)地?cái)U(kuò)展以及產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。據(jù)記者了解，在順馳置業(yè)聯(lián)手海外基金整個(gè)過程大約維持了有半年時(shí)間，目前已經(jīng)完成最后的簽約程序，這意味著資金馬上可以進(jìn)入順馳置業(yè)，對(duì)于投資細(xì)節(jié)和合作模式，孫宏斌表示暫時(shí)不便透露，但他告訴記者，這次聯(lián)手海外投資方，以網(wǎng)站＋連鎖店網(wǎng)絡(luò)的方式實(shí)現(xiàn)完整客戶價(jià)值，通過三方的合作對(duì)推動(dòng)順馳(中國)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)2007年納斯達(dá)克上市、邁向國際資本市場具有深遠(yuǎn)意義。
    前不久，全球私募資本公司凱雷集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人Jason H.Lee在上海接受本報(bào)記者電話采訪時(shí)表示，集團(tuán)已經(jīng)為其首個(gè)亞洲房地產(chǎn)基金——?jiǎng)P雷亞洲房地產(chǎn)基金籌集4.1億美元凈資產(chǎn)。凱雷的目標(biāo)將繼續(xù)鎖定于直接的資產(chǎn)管理地產(chǎn)項(xiàng)目,通過杠桿融資,該基金投資于價(jià)值約15億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)。新基金為一個(gè)投資于中國、日本和韓國三個(gè)目標(biāo)市場的均衡亞洲房地產(chǎn)投資組合。目前,凱雷集團(tuán)在全球擁有七個(gè)房地產(chǎn)基金,承付資本總額達(dá)40億美元。

外資大規(guī)模進(jìn)入可能推高房價(jià)

    目前，境外資金在進(jìn)入京滬等熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場的同時(shí)，也進(jìn)入了這些熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)金融市場。據(jù)央行有關(guān)部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。2004年1至11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的12.8%；用于購房的外資約70億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房。這些數(shù)據(jù)表明，外資正以越來越大的規(guī)模和越來越快的速度進(jìn)入熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場。
    境外資金進(jìn)入中國熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場，從其效果來看有利有弊，一方面提升了房地產(chǎn)業(yè)的供給水平，另一方面也加劇了房地產(chǎn)市場的競爭程度。從短期看是弊大于利，不容忽視。
    據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，境外投機(jī)資本大規(guī)模地進(jìn)入上海、北京等中心城市的房地產(chǎn)市場，極易把房價(jià)推得過高，甚至形成資產(chǎn)泡沫。雖然一時(shí)會(huì)形成局部地區(qū)“經(jīng)濟(jì)繁榮”，但這種繁榮沒有持續(xù)性，過高的房價(jià)、過高的生活成本不利于吸引投資和勞動(dòng)力，不利于改善投資環(huán)境。

房地產(chǎn)基金監(jiān)管缺乏規(guī)范和保護(hù)

    戴德梁行研究顧問部高級(jí)經(jīng)理王晨博士告訴記者，對(duì)于嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，指的是通過合法的方式募集到一筆資金，然后再利用這筆資金按照預(yù)期的回報(bào)率有選擇地投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而國內(nèi)因?yàn)椤懂a(chǎn)業(yè)基金法》遲遲不能出臺(tái)，因此在資金募集方面就沒有現(xiàn)行的政策進(jìn)行規(guī)范和保護(hù)，現(xiàn)在的操作模式往往是對(duì)于已經(jīng)談定的項(xiàng)目進(jìn)行融資，而不能在沒有項(xiàng)目的情況下，預(yù)先募集基金。《產(chǎn)業(yè)基金法》的缺失，造成的困難主要集中在基金的募集方面，至于在募集到基金之后，如何選擇項(xiàng)目，國內(nèi)的投資基金和國外的投資基金并沒有多大差別，但在基金的募集和變現(xiàn)等方面，外資基金有很成熟且靈活的操作方式，這些也是國內(nèi)基金需要借鑒的。
    據(jù)記者了解，近兩年境外資金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，除了以房地產(chǎn)獨(dú)資公司和合資公司形式進(jìn)入外，還常以外資產(chǎn)業(yè)基金投資公司的身份投資房地產(chǎn)。由于中國目前對(duì)產(chǎn)業(yè)基金沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無法以法律的形式對(duì)房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則明確作出規(guī)定，房地產(chǎn)基金無法可依。目前尚沒有一家海外基金直接以房地產(chǎn)基金的名義在中國注冊(cè)，多以在低稅收地區(qū)注冊(cè)的投資公司的身份出現(xiàn)。盡管國外產(chǎn)業(yè)基金以直接投資項(xiàng)目的方式來做，但是它扮演的是投資人的角色，核心內(nèi)容還是投融資活動(dòng)。
    有關(guān)專家提醒，境外資金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場在人們不經(jīng)意間已形成一股很難擋住的潮流。而作為房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管部門，現(xiàn)在必須反思過去在外資進(jìn)入中國市場的政策法規(guī)及對(duì)其監(jiān)管上存在的漏洞和不足，制定和完善有關(guān)政策法規(guī)，積極引導(dǎo)和適度控制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融市場的規(guī)模、速度、區(qū)域及方式，以保障民族房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融業(yè)的長期持續(xù)穩(wěn)定健康增長。