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　　新干線訊：地價高漲、資金鏈緊繃、利潤率降低、業(yè)內(nèi)競爭加劇……樓市調(diào)控使滬上地產(chǎn)開發(fā)商的好日子難再?！皼]有土地想土地，拿到土地做不起，誰愿接盤謝謝伊”，是今年上半年在上海地產(chǎn)商中廣為流傳的順口溜。

嚴侃/文

　　研究支持機構(gòu)：中原地產(chǎn)、戴德梁行 海通證券分析師張巒對本文有重要貢獻
　　提起上海房地產(chǎn)，總會有人以一系列迭出的“概念”來描繪、支撐其誘人的增長前景：為迎接2010年“世博會”而進行的城市改造；到2005年人均18平方米住宅面積的規(guī)劃（目前僅有13平方米）；蘇州河沿岸整治；已上馬建設(shè)的九條城市軌道交通線；正在興建的世界第二大深水港；跨國公司地區(qū)總部的不斷遷入……凡此種種，吊足了眾多開發(fā)商和投資客進軍上海樓市的“胃口”。今年2季度，上海商品房平均銷售價格繼去年同比上漲24%后，再次以21.4%的同比漲幅“冠”居全國。
　　
　　泡沫顯影：投資性購房達四成
　　1993—2003年，上海市外來就業(yè)人口的年均增長率為7.1%，2003年規(guī)模達到375.09萬人，平均年齡為30歲；而上海近年來每年落戶人口也在10萬左右。他們的住房需求無疑是壘高上海樓價的環(huán)節(jié)之一，然而這些可預(yù)見的增量因素并不能為2003年以來上海超出想像力的樓價增長提供令人信服的解釋。
　　考察上海地產(chǎn)消費者的購房用途，推高樓價的真正“泡沫”逐漸得以顯影。據(jù)統(tǒng)計，上海投資性購房總和占到去年銷售面積的40%。
　　上海的投資性購房主要有三種。第一種是收租型，投資者通常持有房產(chǎn)5年以上，然后售出，其間通過租金來獲取穩(wěn)定的收益。2003年，上海此類購房占到銷售面積的16.6%，在7000元/平方米以上的住宅中更達到了銷售面積的40%。
　　第二種是期房轉(zhuǎn)讓，投資者在期房階段將其與發(fā)展商簽訂的預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓給下家，這類短期投資通常持有期不超過1年。記者從上海各房屋中介公司了解到，2003年，期房轉(zhuǎn)讓比例約為預(yù)售面積的19%。
　　第三種是“炒號”，上家只向開發(fā)商交納一定購房訂金，未簽預(yù)售合同，有意的下家只需向上家補齊所謂的差價部分，便可和開發(fā)商直接簽訂購房合同。差價部分一般為3、5萬元，最高的可達7、8萬元。調(diào)查顯示， 2003年“炒號”在上海投資性購房比例中超過4%。
　　
　　有形之手“掌控”樓市漲跌
　　投資性購房比例高企的原因在于消費者對未來房地產(chǎn)價格高漲的預(yù)期。2003年，“蜂擁而上、過度透支”的未來預(yù)期形成了上海樓市“岌岌可?！钡摹芭菽币蛩亍楸苊狻芭菽逼茰?，上海市政府今年以來，從供求關(guān)系入手，開始整肅高漲的房價。
　　限制投資性購房 期房轉(zhuǎn)讓在去年上海的投資性購房比例中占據(jù)了近半的份額。上海市有關(guān)部門4月發(fā)文規(guī)定：6月1日后，房地產(chǎn)交易中心不再受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。雖然這個規(guī)定在4月下旬才頒布，但從去年底開始就有不少短線投資者風聞而紛紛離場。上海泛城租售網(wǎng)2月份的期房成交量比去年12月份增長了15%；3月份的成交量比2月份增長23%左右，而正常情況下這個增長比例只有8—12%。另外，上海各商業(yè)銀行從年初開始提高了高價住房及二次購房按揭貸款的門檻。這些措施的實施，使上海投資性購房比例5月底已降至11%左右。
　　減緩拆遷速度 在限制投資性購房，減少非理性需求的同時，拆遷量的大幅降低也減少了上海房地產(chǎn)的本地需求。上海從2001年開始了新一輪舊區(qū)改造，至2003年底，總共動遷了27萬的居民，拆除了大約1500萬平方米的居住房屋。雖然目前仍有700多萬平方米的舊屋需要拆除，但今年上海拆遷的速度明顯降低（附圖）。
　　增加配套商品房供應(yīng) 在拆遷需求減少的同時，上海商品住宅的額外供應(yīng)量也在大幅提高。其中配套商品房是上海市政府今年為解決動遷和低收入家庭住房問題而推出的，其價格在3500元/平方米左右，并規(guī)定銷售后5年內(nèi)不得入市交易。今年上半年，已推出260萬平方米，占同期供應(yīng)總量的25%。
　　今年上半年，內(nèi)環(huán)線內(nèi)商品住房占供應(yīng)總量的20%，比去年同期減少8.4%；內(nèi)、外環(huán)線之間的商品房占供應(yīng)總量36.2%，比去年同期減少8.4%；而外環(huán)線外的商品房占供應(yīng)總量的43.8%，同比增加了11.9%。郊區(qū)樓房供應(yīng)井噴，客觀上也降低了上海房價的升勢。
　　
　　樓市“剎車” 小開發(fā)商爭相讓地
　　供求數(shù)據(jù)顯示，2003年上海商品房的供求比1.04，而今年可供上市面積達3000萬平方米，需求量預(yù)計為2600萬平方米，供求比上升為1.15。
　　普通市民也許并不關(guān)心各種紛繁的數(shù)據(jù)變化，但身邊一些樓盤的下跌勢頭，令他們清晰地感知到上海房地產(chǎn)的“剎車”已經(jīng)到來，在6月份的中房上海指數(shù)中，有14個樓盤出現(xiàn)了下跌，占到了抽樣調(diào)查總數(shù)的8%。
　　地價高漲、資金鏈緊繃、利潤率降低、業(yè)內(nèi)競爭加劇……樓市調(diào)控使滬上地產(chǎn)開發(fā)商的好日子難再。
　　“沒有土地想土地，拿到土地做不起，誰愿接盤謝謝伊”，是今年上半年在上海地產(chǎn)商中廣為流傳的順口溜。
　　上海目前約有2000多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，平均注冊資本不足2000萬元，2003年銷售百強的企業(yè)占整個市場份額還不足5%，與香港前10大開發(fā)商占80%，前3大開發(fā)商占據(jù)50%的市場份額相比，產(chǎn)業(yè)集中度相當?shù)汀?BR>　　今年4月房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金的比率從20%上調(diào)至35%，同時銀行準備金利率也上升了0.5%，這意味著1100億元的貸款收縮。海通證券房地產(chǎn)分析師張巒指出，這種情況下一些現(xiàn)金流不足的開發(fā)商急于將手中的土地儲備脫手來緩解流動資金的緊張。今年在不出讓新的經(jīng)營性住宅土地的情況下，上海開發(fā)商手中囤積的6000公頃土地足夠2年開發(fā)之用，業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)讓不失為資源重新配置的好方法。
　　中原物業(yè)代理有限公司上?？偨?jīng)理譚百強認為，目前上海資金不足的小開發(fā)商最急切的是希與一些資金充足的大開發(fā)商合作，因為大家對上海房地產(chǎn)的后市還是看好的，誰都不愿意完全放棄“已到嘴邊的這塊肥肉”。
　　
　　海外地產(chǎn)基金進入加速
　　本地開發(fā)商資金鏈的緊縮，給海外地產(chǎn)基金一個低成本進入的機會。上海顯高物業(yè)投資顧問部的一位董事表示：“最近幾個月，到上海來尋找地產(chǎn)投資機會的海外基金平均每月就有四、五十家，數(shù)量比年初時翻了一番。我現(xiàn)在幾乎每個工作日都會和海外的地產(chǎn)基金經(jīng)理們接觸，感覺海外基金進軍國內(nèi)樓市的速度明顯加快?！?BR>　　今年5月，新加坡最大的房地產(chǎn)上市公司嘉德置地旗下的凱德置地中國住宅基金與凱德置地中國投資有限公司分別投資800萬元和3200萬元收購了上海奧勝房地產(chǎn)有限公司88.54%的股權(quán)，從而取得了他們在上海閔行華漕鎮(zhèn)15萬平方米的土地。
　　
　　滬開發(fā)商“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”長三角腹地
　　在行業(yè)內(nèi)部兼并收購的同時，滬上地產(chǎn)開發(fā)商也逐漸將目光從上海擴大至整個長三角乃至中西部地區(qū)。
　　上海本地的房地產(chǎn)上市公司“上實發(fā)展”（600748）目前正在開發(fā)的五個樓盤就有一個在重慶、一個在成都、一個在鄭州。去年該公司西南和華中地區(qū)的銷售收入占到主營業(yè)務(wù)收入的86%。無獨有偶，另一家本地公司“中華企業(yè)”（600675），5月投資15億元在重慶興建中華新城，項目包括75萬平方米的高檔住宅、五星級賓館、酒店式公寓及高級商業(yè)配套設(shè)施。
　　與此同時，一些在上海的全國性開發(fā)商也將其長三角開發(fā)重點轉(zhuǎn)移到周邊二線城市。例如“萬科”（000002）今年3月17日以4250萬元收購了昆山嘉華公司85%的股權(quán)，嘉華公司擁有陽澄湖附近總計56萬平方米土地的使用權(quán)；隨后在3月25日，萬科以公司歷史上最高的土地拍賣價格19.6億元獲得無錫濱湖新城2號地塊的開發(fā)權(quán)。
　　對于滬上開發(fā)商挺進外地的趨勢，中原物業(yè)代理有限公司譚百強認為：“主要是由于現(xiàn)在上?？梢再I的土地太少了，地價成本太高。而外地資金門檻則比較低，同樣的錢在揚州這樣的二線城市可以開發(fā)出10倍的土地。”■
　　
　　
　　附文
　　
　　甲級寫字樓 VS 高檔住宅
　　10% VS 6%
　　
　　2003年，在上海商品房價格“蒸蒸日上”的同時，房屋租賃的價格日漸走低，顯現(xiàn)了上海地產(chǎn)“泡沫”的風險。在房屋租賃市場，甲級寫字樓是“一枝獨秀”的惟一例外，2003年全年租金升高了4.9%，今年一季度在此基礎(chǔ)上又上漲了3.7%，而高檔住宅收租收益率則下降了約4個百分點。
　　上海甲級寫字樓和高檔住宅雖然目標租賃客戶同樣是海外機構(gòu)或人士，但甲級寫字樓由于售價高昂，市場供給和有能力“倒手”的炒家均有限，租賃始終供不應(yīng)求；而高檔住宅購房者中四成炒家的高比例大大增多了市場供應(yīng)量，使這種“高檔貨”租價難高。
　　
　　甲級寫字樓租賃需求年增15萬平方米
　　據(jù)統(tǒng)計，2003年底，上海甲級寫字樓的售價一般為2500—2800美元/平方米，而其平均租金已達到0.67美元/平方米/天，年租金收益率接近10%，是上海所有物業(yè)中最高的。
　　甲級寫字樓需求的激增始于2002年7月上海市出臺的《鼓勵外國跨國公司設(shè)立地區(qū)總部的暫行規(guī)定》：在上海設(shè)立總部的公司，可享有高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)惠政策、浦東新區(qū)優(yōu)惠政策、員工培訓資助、進出口經(jīng)營權(quán)和其他稅費優(yōu)惠。至今，已有53家跨國公司在上海設(shè)立地區(qū)總部，帶動了17萬平方米的甲級寫字樓租賃需求。
　　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民認為：“國外的金融公司一直是甲級寫字樓的大租戶，目前上海的近100家外資金融機構(gòu)租用了16萬平方米的甲級寫字樓，2006年中國向世界開放金融業(yè)則會進一步加大海外金融機構(gòu)對上海甲級寫字樓的需求”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算：從今年開始，甲級寫字樓需求每年將增加15萬平方米（附圖）。
　　甲級寫字樓的景氣程度一定程度上反映了一個城市對各種資源的吸引力。國際上，大城市甲級寫字樓的需求與供應(yīng)通常與當?shù)氐腉DP和海外直接投資（FDI）保持同步增長。上海2003年GDP增長11.8%，F(xiàn)DI增長15%，甲級寫字樓供不應(yīng)求的局面似乎也印證了這種判斷。
　　
　　高檔住宅租賃收益率下降四個百分點
　　相對于甲級寫字樓的“熱火”，上海高檔住宅租賃市場則是另一番景象。
　　在上海去年2200萬平方米的住宅銷量中，7000元/平方米以上的高檔住宅占20%，而這部分住宅的購房者中長期投資的比例占到40%。由此，我們可以粗略推算出上海去年新增可供租賃的高檔住宅為176萬平方米，以高檔住宅150平方米的平均面積來看，去年可新增供應(yīng)10000套以上。
　　根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，上?，F(xiàn)有2.7萬名來自境外的就業(yè)人士，他們是高檔房屋租賃市場的需求主力。從2001－2003年上海每年新進入的外籍人士雖然達到10%以上的增長，但每年的新增需求也不過3000套左右。
　　戴德梁行上?？偨?jīng)理張國正透露：“過去上海高檔住宅的租金投資收益率為10%，而現(xiàn)在則下降到6%左右?！绷罡邫n住宅投資客欣慰的是，從今年起，上海高檔住宅的租金開始穩(wěn)定。這一方面是因為位于市中心的高檔住宅供應(yīng)越來越少，另一方面外籍人士的涌入也逐漸增多，據(jù)上海外國人就業(yè)管理辦公室透露：今年一季度上海新辦的外國人就業(yè)證達2954份，比去年同期增長了25%。