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    新干線訊 京華時(shí)報(bào)
    8月24日，由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)等單位支持設(shè)立的REICO工作室發(fā)布了2005年第二季度報(bào)告。盡管業(yè)界人士多認(rèn)為該報(bào)告具有一定的開(kāi)發(fā)商背景，部分觀點(diǎn)有待商榷，但從報(bào)告中還是可以看到，在宏觀調(diào)控的大背景下，開(kāi)發(fā)商資金鏈正越來(lái)越緊。

　　預(yù)收房款增幅下降

    據(jù)REICO工作室方面的工作人員介紹，REICO工作室是在全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中國(guó)城市開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟等單位共同支持下成立的。

　　其實(shí)，REICO工作室剛一露面時(shí)，業(yè)界人士就多認(rèn)為其報(bào)告具有一定的開(kāi)發(fā)商背景，部分觀點(diǎn)有待商榷，還有媒體直接發(fā)表文章否定REICO的部分研究成果。

　　盡管REICO工作室與多位開(kāi)發(fā)商交往頗深，8月24日的報(bào)告發(fā)布會(huì)更是直接由萬(wàn)通馮侖主持的，但從報(bào)告中還是可以看到，在宏觀調(diào)控的大背景下，開(kāi)發(fā)商資金鏈正越來(lái)越緊。

　　該報(bào)告指出，樓市定金及預(yù)收款的同比增幅由1-2月的47.4%持續(xù)下降為1-3月的32.1%、1-4月的28.4%、1-5月的24.7%和1-6月的21.1%，增幅比去年1-6月減少25.6個(gè)百分點(diǎn)。40個(gè)重點(diǎn)城市的定金及預(yù)收款同比增幅由1-3月的37%下降為1-6月的24.31%，增幅比去年1-6月下降21.29個(gè)百分點(diǎn)。其中，4、5、6三個(gè)月的同比增幅逐步下降，分別為18.58%、17.32%和11.08%。定金及預(yù)收款增幅的快速下降反映了商品房預(yù)售增長(zhǎng)趨緩。

　　該報(bào)告同時(shí)指出，2季度個(gè)人住房貸款增幅大幅度下降，截至2005年5月底，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行的個(gè)人住房貸款同比少增500億元。

　　開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金面臨考驗(yàn)

　　8月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》。有人士表示，如果將央行報(bào)告與REICO工作室的報(bào)告結(jié)合起來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金目前正面臨考驗(yàn)。

　　在央行的該份報(bào)告中，央行房地產(chǎn)金融分析小組強(qiáng)調(diào)，55%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重處于比較高的水平。

　　報(bào)告稱，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來(lái)源為“定金和預(yù)收款”；第二大資金來(lái)源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金；第三大資金來(lái)源是銀行貸款。實(shí)際上在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款，“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款。以此計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。

　　市場(chǎng)人士表示，結(jié)合REICO工作室的報(bào)告來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的三大資金來(lái)源中的“定金和預(yù)收款”和“銀行貸款”兩大來(lái)源，已經(jīng)“流量大幅下降”，開(kāi)發(fā)商手中的現(xiàn)金自然隨之面臨考驗(yàn)。

　　融資成本開(kāi)始升高

　　從市場(chǎng)的直接反應(yīng)也可以發(fā)現(xiàn)不少開(kāi)發(fā)商也正在勒緊腰帶，緊張應(yīng)對(duì)缺錢(qián)的歲月，融資的成本也開(kāi)始比前兩年有所提高。

　　據(jù)某京城著名房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員表示，該公司的資金最近非常之緊，公司已經(jīng)被逼到拖欠員工工資的地步了。今年春節(jié)期間，員工還能拿到工資的80%，到最近員工每月只能拿到20%的工資了。

　　而上海的情況更嚴(yán)重。據(jù)上海房地產(chǎn)界人士介紹，相比全國(guó)其他地區(qū)而言，上海房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繃得很緊，直到8月份，上海當(dāng)?shù)氐你y行才開(kāi)始稍微放松了放貸的門(mén)檻，但很多企業(yè)因種種問(wèn)題，依然與貸款無(wú)緣，已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇降價(jià)售樓，以緩解現(xiàn)金狀況了。

　　房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)著“定金和預(yù)收款”和“銀行貸款”兩大資金源頭流量下滑的狀態(tài)，開(kāi)始積極開(kāi)辟信托渠道。但相比2004年，今年信托產(chǎn)品的發(fā)行難度明顯增加。在2003年、2004年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率多定在4%左右，市場(chǎng)銷(xiāo)售還相當(dāng)不錯(cuò)，但2005年中推出的幾個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率都定在6%左右，還有企業(yè)竟開(kāi)出了12%的預(yù)期收益率。市場(chǎng)人士表示，融資成本的升高，直接反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金狀況相比去年緊張了很多。