下游數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)商預(yù)感年關(guān)之苦 “國(guó)資”入市短線博利

2005年09月04日12:45   來源：西本資訊
摘要：

    新干線訊 來源：《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》    
   “年利率１８％左右，資金主要來自‘國(guó)’字頭企業(yè)，還有一些集合性‘政府資金’。”面對(duì)有關(guān)目前地產(chǎn)市場(chǎng)資金供應(yīng)狀況的詢問，專門從事資金拆借的陳非化名給了記者一個(gè)出乎意料的答案。
　　盡管距離年底尚有時(shí)日，在調(diào)控風(fēng)暴中苦撐的房地產(chǎn)企業(yè)已預(yù)感年關(guān)難過：資金鏈條本已虛弱不堪，任何一筆必須償還的債務(wù)都可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。但房地產(chǎn)企業(yè)顯然并未“彈盡糧絕”，“國(guó)”字頭資金的悄然介入正在緩解其資金焦渴，而尚不明朗的調(diào)控前景也因此平添更多不明朗因素。
　　國(guó)資救急
　　“國(guó)企借錢給房地產(chǎn)企業(yè)，是企業(yè)間正常借貸，不是直接投資房地產(chǎn)，兩者要區(qū)分開來?！币?yàn)樯婕懊舾械恼邔?dǎo)向問題，一位地產(chǎn)界人士首先向記者強(qiáng)調(diào)。
　　在上海房地產(chǎn)企業(yè)正在為資金短缺焦頭爛額之際，“國(guó)”字頭的資金正在成為借貸主力。
　　“沒有后續(xù)資金，今年年底就真成我們這些企業(yè)的‘年關(guān)’了。所以現(xiàn)在很多（地產(chǎn)）企業(yè)都在到處籌錢，國(guó)企資金迎合了這個(gè)市場(chǎng)需求。”該人士透露，根據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，這類資金目前至少占據(jù)了上海房地產(chǎn)行業(yè)融資的半壁江山。
　　記者輾轉(zhuǎn)找到一位專門從事資金拆借業(yè)務(wù)的投資公司陳姓老總。陳表示，國(guó)家出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控措施以來，開發(fā)商的資金狀況逐步惡化。除了銀行貸款“斷炊”，早先曾活躍在上海樓市中的江浙資金和其他高利貸也呈現(xiàn)難以為繼之勢(shì)——隨著調(diào)控政策的深入，對(duì)市場(chǎng)前景的懷疑、信息不對(duì)稱等因素不斷抬高這類資金成本，資金供給不足、過高的利息令房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。相形之下，“國(guó)”字頭資金卻逐漸占據(jù)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給的重要地位。陳透露，僅就他的了解，“國(guó)”字資金拆借給房地產(chǎn)開發(fā)商每周就有兩三筆，資金量在５０００萬至２億元人民幣左右。
　　陳告訴記者，“國(guó)”字頭資金主要來自上海一些業(yè)績(jī)好的大中型國(guó)有企業(yè)，涉及電力、化工等很多行業(yè)。此外，這類資金中還有一部分屬于集合性“政府資金”。因?yàn)檫@類資金“入市”屬于明顯違規(guī)行為，陳未肯透露細(xì)節(jié)。
　　記者就這類“政府資金”涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)問題向有關(guān)方面詢問，得到的答復(fù)是：“這也是保值增值的一部分?！?BR>　　“合規(guī)”貸款
　　“現(xiàn)在幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)這類融資都走銀行委托貸款的路子。”某銀行支行行長(zhǎng)對(duì)記者解釋，由于目前相關(guān)法規(guī)禁止企業(yè)間直接借貸，但企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過銀行進(jìn)行一對(duì)一的“委托貸款”是合法行為，所以，近來流入房地產(chǎn)企業(yè)的“國(guó)資”大都通過銀行辦理委托貸款。當(dāng)然，委托貸款的另一個(gè)好處是，抵押擔(dān)保物的真實(shí)性和價(jià)值基本能得到保障，未來一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，抵押物處置能得到法律保護(hù)。這對(duì)資金拆出方的風(fēng)險(xiǎn)控制顯然有利。而對(duì)銀行而言，委托貸款屬于低成本、低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的中間業(yè)務(wù)，“銀行何樂而不為？”上述支行長(zhǎng)說。
　　上述投資公司陳姓老總以自己剛剛完成的一個(gè)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目向記者說明融資流程。一般是已經(jīng)取得土地開發(fā)證、但后續(xù)資金無著落的開發(fā)商找到投資公司，公司即通過各種人脈關(guān)系聯(lián)系上海有資金實(shí)力的國(guó)企，然后撮合雙方談判借貸條件。在陳剛剛完成的案例中，借貸金額為１億元人民幣，年利率１４％，借貸期為一年，抵押物為開發(fā)商經(jīng)評(píng)估市值約２億元的待開發(fā)的土地。借貸籌碼談妥，投資公司就會(huì)安排雙方到一家銀行辦理委托貸款手續(xù)。
　　陳透露，在此融資過程中，通常相關(guān)銀行抽取交易額５‰的手續(xù)費(fèi)，投資公司則獲得１％傭金。記者感嘆陳一單生意就賺１００萬元，陳抱怨：“事情不是想象的那么簡(jiǎn)單，各方面‘溝通’費(fèi)用特別大?！?BR>　　"國(guó)資"博短線？
　　在房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)如此嚴(yán)峻的情況下，“國(guó)資”怎么還有膽量“入市”？
　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，盡管目前面臨“困境”，但各方面對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)仍然普遍看好?！皩?duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，只要能挺過目前的困難期就有希望。但前提是必須獲得持續(xù)的現(xiàn)金供給，維持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)?！?BR>　　盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)一定程度下跌，但一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海房地產(chǎn)業(yè)總的成本利潤(rùn)率仍在２０％以上。因此，即使“國(guó)”字頭資金的借貸成本高達(dá)１５％～１８％，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，仍有利可圖?！凹词官r錢，也要貸款。我們這樣的企業(yè)（房地產(chǎn)）一旦資金鏈斷掉，只能是公司倒閉、爛尾樓一條路。所以利息再高，必要時(shí)也得借。”該人士顯得有些無奈。
　　而對(duì)“國(guó)資”而言，１５％甚至更高的資金回報(bào)率當(dāng)然是難以抵擋的誘惑?！艾F(xiàn)在大多數(shù)行業(yè)利潤(rùn)率都在３％～５％，１０％的利潤(rùn)已經(jīng)是鳳毛麟角了。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，有些借貸條件中還包括預(yù)付利息，這等于投入就能即時(shí)獲利啊?！鼻笆鲫愋绽峡倢?duì)記者分析。
　　當(dāng)然，“國(guó)資”也不是完全不忌憚投資風(fēng)險(xiǎn)。陳告訴記者，盡管借貸雙方都存在巨大需求，但像他們這樣的投資公司要促成一單生意仍很不容易。除了利息偏高，主要還在于資金借出方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的顧慮。陳透露，目前的行情，一般抵押物（通常是土地）評(píng)估市值要達(dá)到拆借資金的一倍，交易成功的幾率才會(huì)較大。此外，“入市”資金還會(huì)嚴(yán)格控制借貸期限，一般最長(zhǎng)是一年，“快進(jìn)快出”，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)大頹勢(shì)，也可以較快抽身。
　　“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)真如人們預(yù)期的那樣能平穩(wěn)度過調(diào)控期，自然資金拆借兩方各得其所；但一旦出現(xiàn)‘樓市嚴(yán)冬’，房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)局不必多言，借出資金的國(guó)企又將面臨怎樣的境況？看一下幾年前大量上市公司把資金交給證券公司‘委托理財(cái)’的結(jié)果就能想象，沒有血本無歸就算運(yùn)氣好的了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士警告。
　　“撇開集合性‘政府資金’明顯的違規(guī)不談，即使國(guó)企通過委托貸款出借資金符合相關(guān)規(guī)則，但是在目前房地產(chǎn)調(diào)控政策面前，‘國(guó)’字頭資金介入會(huì)給調(diào)控造成怎樣的影響？”一位律師質(zhì)疑。

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