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    新干線訊 每日經(jīng)濟(jì)新聞  
　　房地產(chǎn)界素有“金九銀十”之稱。
　　沉寂了近半年的上海樓市，終于開(kāi)始出現(xiàn)加速發(fā)力的苗頭。近幾個(gè)月，上海住宅成交量持續(xù)放大，這一現(xiàn)象在8月下旬以來(lái)表現(xiàn)得尤為明顯。隨著9月份的到來(lái)，回暖跡象是否說(shuō)明上海樓市即使在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控之后，仍將重現(xiàn)“金九銀十”的“歷史規(guī)律”？
斷言為時(shí)尚早
　　網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，8月份上海住宅總成交7622套，比7月份回升了5%左右。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)也表明，進(jìn)入8月下旬，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域住宅成交量與7月份同期相比上升了四成。
　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域副總經(jīng)理馮泓睿認(rèn)為，隨著市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控政策的適應(yīng)，以及松綁10年左右房齡老公房貸款、提高住房公積金貸款額度上限、暫不取消商品房預(yù)售制度等利好信息不斷傳出，上海樓市在經(jīng)歷了近半年的沉寂后，回暖跡象日益明顯。前幾個(gè)月積蓄的購(gòu)買力在8月份得到了一定程度的釋放，加快了一些樓盤的銷售速度。
　　“從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，人們對(duì)外圍房產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ男睦眍A(yù)期已有所下降?！瘪T泓睿稱，盡管現(xiàn)階段外圍區(qū)域房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但需求有一定減少，反映在萎縮的交易量上。
　　美聯(lián)物業(yè)對(duì)上海外圍區(qū)域住宅市場(chǎng)抽樣調(diào)查顯示，8月份成交量有所下滑，有些地區(qū)甚至已連續(xù)幾個(gè)月交易平淡。房產(chǎn)之窗網(wǎng)分析師尹喻舉例，上周中外環(huán)、外郊環(huán)和郊環(huán)的成交量分別比前一周下降了8.7%、1.7%和21.5%。
　　“由于近期購(gòu)房者基本為自住買家，成交物業(yè)多數(shù)為普通住宅，所以成交金額回升幅度略小于成交量回升幅度。不過(guò)可以明顯感到，先前積壓的購(gòu)買力開(kāi)始回歸市場(chǎng)。以美聯(lián)物業(yè)為例，8月份的成交總額有30%左右的回升?！瘪T泓睿預(yù)計(jì)，到10月份，上海住宅的整體成交量與7月份相比將回升15%-20%，成交價(jià)格將回升10%-15%左右。
　　不過(guò)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師楊子江對(duì)此持不同觀點(diǎn)?！?月份住宅市場(chǎng)交易量有一定反彈，但不能僅僅根據(jù)一個(gè)月的數(shù)據(jù)就得出上海樓市開(kāi)始回暖的結(jié)論。”楊子江認(rèn)為，上海樓市目前還處在對(duì)宏觀調(diào)控政策的消化過(guò)程中，完全適應(yīng)還需要一定時(shí)間。不過(guò)，未來(lái)幾個(gè)月上海樓市將總體趨好。
　　“九十月份是許多開(kāi)發(fā)商推盤的時(shí)間，同時(shí)也是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華東分院院長(zhǎng)陳晟表示：“不過(guò)，在目前宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，判斷今年究竟是否會(huì)像往年一樣出現(xiàn)‘金九銀十’還為時(shí)過(guò)早?！?BR>仍存銷售壓力
　　“理論上說(shuō)，第四季度上海商品房供應(yīng)量將達(dá)到3200萬(wàn)平方米?！弊蛉?，上海富陽(yáng)研發(fā)拓展處經(jīng)理胡欣向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，因?yàn)楣┻^(guò)于求，第四季度可能造成2400萬(wàn)平方米商品房過(guò)剩，銷售局面不容樂(lè)觀。
　　3200萬(wàn)平方米這一數(shù)據(jù)，來(lái)源于上海富陽(yáng)的研究。
　　該數(shù)據(jù)分析，近幾年上海每年批準(zhǔn)預(yù)售面積約3000萬(wàn)平方米。今年至8月26日，上海批準(zhǔn)預(yù)售的各類商品房總面積約1607萬(wàn)平方米，如果今年預(yù)售面積和往年持平，那么第四季度上海將有約1400萬(wàn)平方米的批準(zhǔn)預(yù)售面積上市。
　　這還只是第四季度供應(yīng)量的一部分，一手房樓市供應(yīng)量還應(yīng)包括已上市但未售完的樓盤。截至昨日的網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，納入網(wǎng)上的可售面積已超過(guò)1858.51萬(wàn)平方米。
　　“1400萬(wàn)加上1858.51萬(wàn)，第四季度上海商品房供應(yīng)量很有可能超過(guò)3200萬(wàn)平方米?！焙婪治?。
　　但6月份以來(lái)上海樓市低迷，月成交量徘徊在100萬(wàn)平方米/月左右。
　　“樂(lè)觀估計(jì)每月銷售200萬(wàn)平方米，第四季度銷售量也就800萬(wàn)平方米。因此，今年積壓的商品房將達(dá)到2400萬(wàn)平方米，這會(huì)在年底的網(wǎng)上可售面積數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來(lái)?！焙缽?qiáng)調(diào)，去年一直處于火熱狀態(tài)的上海樓市，全年銷售量也不過(guò)3500萬(wàn)平方米左右。“不僅今年第四季度形勢(shì)嚴(yán)峻，而且未來(lái)幾年里，上海樓市都將面臨供大于求的局面，可能要較長(zhǎng)時(shí)間才能消化供給。”
　　對(duì)此推算方法，天地行常務(wù)副總宋捷表示認(rèn)同：“基本反映了樓盤供應(yīng)情況?！?BR>　　一個(gè)現(xiàn)象是，近兩周上海樓市新增供應(yīng)量明顯增加。易居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前期少有增量供應(yīng)的長(zhǎng)寧、盧灣等市中心樓盤陸續(xù)面市。這說(shuō)明，隨著銷售旺季的到來(lái)，前期觀望等待的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加快新房源上市速度。
　　然而，需求并不樂(lè)觀。雖然受傳統(tǒng)銷售旺季影響，近兩周樓市成交量緩慢上升，一些自住用戶陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，但中邦房地產(chǎn)營(yíng)銷公司市場(chǎng)研展部經(jīng)理鄒宇清指出：“市場(chǎng)需求整體回暖的趨勢(shì)還未顯現(xiàn)?！?BR>　　業(yè)內(nèi)人士分析，宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)，尤其是貸款成數(shù)降低、征收營(yíng)業(yè)稅等政策。
　　易居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還指出，回暖征兆之一的短期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)也事出有因：市中心區(qū)域成交比重大幅上升，而郊區(qū)比重出現(xiàn)回落，而動(dòng)遷、配套商品房成交比重也持續(xù)下降。這些成交結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，導(dǎo)致近期均價(jià)持續(xù)上漲。
　　“目前，某些降價(jià)幅度較低的樓盤成交情況并不佳，可見(jiàn)目前的弱市格局并沒(méi)有完全改變?！币拙又袊?guó)研發(fā)部經(jīng)理鄭翎昀建議開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，在九十月份加快銷售進(jìn)度以回籠資金。
上實(shí)發(fā)展總裁：尚難判斷回暖持續(xù)時(shí)間
　　針對(duì)8月底9月初上海商品房成交量增加的趨勢(shì)，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司總裁盧鏗近期在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)表示，市場(chǎng)總體觀望氣氛仍然濃厚，現(xiàn)在難以判斷上升勢(shì)頭將持續(xù)多久。
　　盧鏗認(rèn)為，經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的宏觀調(diào)控，許多發(fā)展商已經(jīng)在思考如何創(chuàng)造性價(jià)比優(yōu)良的產(chǎn)品，如何調(diào)整價(jià)格以啟動(dòng)消費(fèi)。最近成交的中高檔樓盤買家中，外地人和境外人士居多，表明上海市場(chǎng)的需求確實(shí)存在“特殊之處”。盡管如此，盧鏗仍不甚樂(lè)觀：“整體上還沒(méi)有看到消費(fèi)信心真正完全恢復(fù)?！?BR>　　在成交量低迷的情況下，新開(kāi)樓盤通過(guò)價(jià)格下調(diào)試探需求，很多人認(rèn)為樓價(jià)下跌30%是底線。目前市場(chǎng)上流傳著幾種底線估算方法：一是按時(shí)間計(jì)算，即均價(jià)降到去年的某個(gè)月；二是價(jià)格本身降到某一價(jià)位，比如內(nèi)環(huán)降到1.5萬(wàn)元/平方米；三是降幅達(dá)到某一百分比。盧鏗認(rèn)為以上估算均不科學(xué)：“價(jià)格底線是一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題，因?yàn)樯虾Ｊ懈鲄^(qū)域房產(chǎn)情況不一，難以用一個(gè)絕對(duì)百分比來(lái)說(shuō)明問(wèn)題?！?BR>　　此前，盧鏗在上海召開(kāi)的一個(gè)行業(yè)會(huì)議上建議，希望政府、學(xué)者、發(fā)展商聯(lián)合起來(lái)，通過(guò)科學(xué)的測(cè)算來(lái)模擬一個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)?！敖祪r(jià)是必然的，但要讓大家知道底線在哪里。”
    對(duì)于眼下業(yè)界議論紛紛的“取消房屋預(yù)售”建議，盧鏗強(qiáng)調(diào)，在銀行金融資產(chǎn)中，房地產(chǎn)是相對(duì)安全、數(shù)量龐大、發(fā)展迅速的資產(chǎn)，對(duì)于影響重大的金融資產(chǎn)，不適合采取過(guò)激的方法。
（王芳艷）