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    新干線(xiàn)訊 國(guó)際金融報(bào)
　　今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全年需求總量約2600萬(wàn)平方米，可供上市面積將達(dá)3000萬(wàn)平方米，盈余400萬(wàn)平方米，從求略大于供向供略大于求轉(zhuǎn)化。
　　海外基金的作用正在被夸大，而現(xiàn)在一些已經(jīng)進(jìn)入上海地產(chǎn)市場(chǎng)的海外基金其象征性的意義更是大過(guò)其所起到的實(shí)際作用。
　　供應(yīng)量大增
　　越來(lái)越多的數(shù)據(jù)開(kāi)始顯示，今年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將得到根本性的扭轉(zhuǎn)，下半年商品房供應(yīng)放量的勢(shì)頭已經(jīng)十分明顯。
　　近日，上海市房屋土地資源管理局披露，今年將會(huì)出現(xiàn)大約400萬(wàn)平方米的富余供應(yīng)。根據(jù)上海市房地局發(fā)布的《今年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》分析，雖然2004年上半年供求關(guān)系仍為求略大于供，但到下半年將呈現(xiàn)出供略大于求的態(tài)勢(shì)。這份報(bào)告指出，隨著本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全年需求總量約2600萬(wàn)平方米，可供上市面積將達(dá)3000萬(wàn)平方米，盈余400萬(wàn)平方米，從求略大于供向供略大于求轉(zhuǎn)化。
　　上海樓市整體上供略大于求的顯著特點(diǎn)是，普通商品住房供應(yīng)量明顯增加。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1至6月，全市商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為968萬(wàn)平方米，預(yù)售登記面積為1315萬(wàn)平方米，兩者之比為1∶1.35。同時(shí)，存量住房交易增幅強(qiáng)勁，交易過(guò)戶(hù)面積達(dá)1051萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.3%，在一定程度上彌補(bǔ)了新建商品房供給的不足。
　　來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也在支撐目前供應(yīng)量增大所產(chǎn)生的影響：與去年同期相比，商品住房預(yù)售價(jià)格增幅回落明顯趨緩，今年1至6月份全市房?jī)r(jià)月均增幅為1.3%，明顯得到平抑。同期存量住宅交易面積達(dá)到1051萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到31.3%。良好的二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)顯示上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向成熟。
　　上半年上海市商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米5135元，去年同期為4308元。其中，每平方米在3500元以下(包括重大工程配套商品房等)占22.6%，每平方米在3500-6000元之間占31.7%，每平方米在6000-9000元之間占32.1%，每平方米在9000元以上占13.6%。
　　中低價(jià)房放量
　　今年下半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求已經(jīng)得到各方的認(rèn)同，而其中更為引人注意的是中低價(jià)房的放量供應(yīng)。
　　由于中央在宏觀調(diào)控政策方面開(kāi)始明顯壓制高檔住宅的供應(yīng)，因此上海市政府也制定了在今年達(dá)到“供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理”的總體調(diào)控目標(biāo)，在期房限轉(zhuǎn)和商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上備案制等一系列措施的整體調(diào)控作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭適度放緩，而市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的合理性進(jìn)一步加強(qiáng)。
　　根據(jù)目前記者掌握的資料和采訪(fǎng)的內(nèi)容顯示，下半年上海市外環(huán)線(xiàn)外的供應(yīng)將呈現(xiàn)放量的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，上海市今年商品住房上半年環(huán)線(xiàn)供應(yīng)比例發(fā)生了較大變化，內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線(xiàn)之間的供應(yīng)量一共減少了將近兩成，而外環(huán)線(xiàn)外則增加了11.9%，從供應(yīng)方面看基本形成了1∶2∶2格局。
　　上海中原物業(yè)代理有限公司的分析資料也表示，從去年年底開(kāi)始由于環(huán)線(xiàn)內(nèi)沒(méi)有新的土地供應(yīng)，因此市中心區(qū)商品房的供應(yīng)量將進(jìn)一步萎縮，而隨著外環(huán)線(xiàn)以外郊區(qū)土地供應(yīng)的增大，將導(dǎo)致郊區(qū)商品房的放量。
　　按照目前的統(tǒng)計(jì)，今年上半年上海市商品住房?jī)?nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)供應(yīng)量占總量的20%，與去年同期相比減少8.4%；內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)之間供應(yīng)量占總量的36.2%，與去年同期相比減少8.4%；外環(huán)線(xiàn)外供應(yīng)量占總量的43.8%，與去年同期相比增加11.9%。
　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，由于郊區(qū)不存在動(dòng)拆遷等復(fù)雜問(wèn)題，因此商品房的建造速度很快，再加上配套商品房建設(shè)速度加快、配套商品房土地供應(yīng)力度加大等原因，將導(dǎo)致外環(huán)線(xiàn)附近地區(qū)商品住房上市量不斷增加。
　　進(jìn)入盤(pán)整期
　　作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，供求關(guān)系始終被認(rèn)為是決定市場(chǎng)走向的根本因素。那么在目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，關(guān)于上海樓市的拐點(diǎn)預(yù)期更加增大。
　　摩根士丹利(亞洲)公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)始終持悲觀態(tài)度，早在去年年底時(shí)他就已經(jīng)指出上海的地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重，而他近期所作的預(yù)測(cè)更加直接地指出：“上海房地產(chǎn)危機(jī)遲早會(huì)到來(lái)，未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)暴跌?！?BR>　　目前對(duì)于上海樓市心理預(yù)期的看空除去供求關(guān)系的影響之外，政策性的控制被看作是影響房地產(chǎn)走勢(shì)的重要原因。包括提高房地產(chǎn)公司自有資金率和進(jìn)一步嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目信貸等政策的陸續(xù)出臺(tái)，已經(jīng)讓發(fā)展商處于風(fēng)口浪尖的位置。
　　受到各種政策的影響，上海樓市中新盤(pán)的銷(xiāo)售速度開(kāi)始明顯放緩，一些大型發(fā)展商對(duì)目前的態(tài)勢(shì)也表現(xiàn)出極大的擔(dān)憂(yōu)。上海市許多大型開(kāi)發(fā)商私下都承認(rèn)，自5月份以來(lái)，新房銷(xiāo)售速度已明顯放緩。他們說(shuō)，這是因?yàn)橘?gòu)房者均持觀望態(tài)度，等著房?jī)r(jià)下跌。新樓盤(pán)中的空置率也很高，有些人估計(jì)高達(dá)40%到50%。購(gòu)房者面對(duì)開(kāi)始冷卻的地產(chǎn)市場(chǎng)，也表現(xiàn)出更加冷靜的頭腦，持幣觀望的購(gòu)房者信心更加堅(jiān)定。
　　在現(xiàn)在的背景下，許多的發(fā)展商在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，連續(xù)幾年高速增長(zhǎng)的上海房地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)盤(pán)整的跡象。上海萬(wàn)科的總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰向記者表示，今年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入盤(pán)整期，預(yù)計(jì)盤(pán)整時(shí)間可能要在1年左右，而且也會(huì)出現(xiàn)部分地區(qū)的價(jià)格調(diào)整，包括房?jī)r(jià)的下跌。中房指數(shù)辦公室的高級(jí)分析師陳晟也認(rèn)為，在目前的情況下，今年年底對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)肯定是一個(gè)坎。
　　對(duì)于下半年可能會(huì)來(lái)到的盤(pán)整預(yù)期，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)已經(jīng)將關(guān)注的目光主要投向了外環(huán)線(xiàn)將出現(xiàn)的巨大供應(yīng)，許多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為如此大的供應(yīng)量所產(chǎn)生的壓力會(huì)十分巨大，而這樣上海將要盤(pán)整的區(qū)域可能會(huì)在郊區(qū)商品房首先出現(xiàn)。
　　這樣的預(yù)測(cè)已經(jīng)在部分媒體的報(bào)道中得到證實(shí)。據(jù)最新的報(bào)道顯示，在進(jìn)入7月之后，終于有開(kāi)發(fā)商和投資人忍受不住房屋賣(mài)不出去的寂寞，公開(kāi)或偷偷摸摸地舉起降價(jià)的大旗。
　　7月16日，位于嘉定區(qū)曹安公路和華江路的交界處，一個(gè)在靖遠(yuǎn)路510弄的現(xiàn)房樓盤(pán)正在以每平方米3989元到4515元的價(jià)格出售。而事實(shí)是，之前此處的樓房?jī)r(jià)格一直保持在每平方米5000元以上。
　　除去這樣公開(kāi)降價(jià)的樓盤(pán)之外，根據(jù)媒體日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，變相降價(jià)的樓盤(pán)其實(shí)更多，只要一次性付款，開(kāi)發(fā)商就打9.5-9.9折賣(mài)房，且已不是一家兩家，而是成片蔓延，浦東一些樓盤(pán)的單價(jià)跌幅甚至已超過(guò)1000元。
　　對(duì)于已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)的盤(pán)整跡象，戴德梁行一位分析人士認(rèn)為，目前出現(xiàn)的盤(pán)整對(duì)于近些年瘋狂上漲的上海樓市應(yīng)該說(shuō)是一件好事情，將有助于擠壓過(guò)快上漲而積聚的泡沫，為長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展作好準(zhǔn)備，但不會(huì)造成整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)。
　　海外基金作用有限
　　毋庸諱言，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格方面已經(jīng)出現(xiàn)合理下降的趨勢(shì)，這其中由于金融政策的收緊對(duì)發(fā)展商資金鏈方面的巨大壓力是很重要的因素。
　　正是在這樣的背景下，發(fā)展商開(kāi)始尋找更多的融資渠道，而數(shù)目龐大的海外基金被認(rèn)為是進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。
　　根據(jù)目前的報(bào)道分析，由于今年年初開(kāi)始的一輪輪宏觀調(diào)控讓國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商們因資金難題坐臥不安，越來(lái)越多的海外基金在“趁虛而入”。特別是最近幾個(gè)月，每個(gè)月到上海樓市來(lái)尋找投資機(jī)會(huì)的大大小小海外基金就有四五十家，數(shù)量比年初時(shí)至少翻了一番。
　　已有業(yè)內(nèi)人士表示，海外基金進(jìn)駐國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)將是長(zhǎng)期過(guò)程，現(xiàn)在只是因?yàn)楹暧^調(diào)控給了他們一個(gè)搭乘“順風(fēng)車(chē)”的較好時(shí)機(jī)而已。另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，由于宏觀調(diào)控讓各類(lèi)開(kāi)發(fā)商都感受了生存壓力，應(yīng)運(yùn)而生的是：以前是大基金和大開(kāi)發(fā)商“暗通款曲”，現(xiàn)在卻是大中小各類(lèi)基金都在尋求適合自身的進(jìn)入方式和合作伙伴。
　　雖然有報(bào)道透露出，海外基金的進(jìn)入速度正在以?xún)晌粩?shù)攀升，但是一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也指出海外基金目前在上海地產(chǎn)市場(chǎng)的作用仍然有限。
　　此前復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉博士表示，目前所看到的海外基金仍然是遠(yuǎn)水難解近渴。因此從目前的情況看，想通過(guò)海外基金來(lái)解決目前上海地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的頹勢(shì)，可能還不是時(shí)候。
　　麥格理管理咨詢(xún)(上海)有限公司的總經(jīng)理章利華認(rèn)為，海外基金對(duì)于回報(bào)率的要求是不近人情得高，就目前上海地產(chǎn)市場(chǎng)的情況而言根本不是引進(jìn)海外基金的時(shí)候。不僅僅是投行的負(fù)責(zé)人如此表示，而且一些利用海外基金的發(fā)展商也透露，他們事實(shí)上更希望能夠利用國(guó)內(nèi)銀行的資金來(lái)推進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
　　由此看來(lái)，海外基金的作用正在被夸大，而現(xiàn)在一些已經(jīng)進(jìn)入上海地產(chǎn)市場(chǎng)的海外基金其象征性的意義更是大過(guò)其所起到的實(shí)際作用。就目前已經(jīng)登陸上海的摩根士丹利房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，每個(gè)項(xiàng)目區(qū)區(qū)幾千萬(wàn)美元的投入還很難對(duì)上海地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。
　　因此，現(xiàn)在由于金融調(diào)控而造成的資金短缺現(xiàn)象，海外的基金還不能及時(shí)填補(bǔ)這個(gè)空白，而因?yàn)橘Y金原因和供應(yīng)量問(wèn)題所綜合導(dǎo)致的上海地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的下滑態(tài)勢(shì)，看來(lái)還會(huì)在下半年持續(xù)進(jìn)行。