下游數(shù)據(jù)

房價下跌并非調(diào)控終極目標

2005年09月09日07:43   來源：西本資訊
摘要：

　　單就房價而一刀切式地調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，也許短期可以取得成效，但長期來看，房地產(chǎn)市場上有效需求總量與實際供給總量之間的數(shù)量失衡、普通住宅需求絕對旺盛與高檔別墅供給相對較多的結構性失衡仍會促使房價持續(xù)上漲

　　在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的同時，有許多人不由自主地把房價看作是對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的著力點，把調(diào)控效果與房價升降劃上等號。他們過于片面地認為，房價繼續(xù)上升則調(diào)控政策無效，房價企穩(wěn)并有所下降則調(diào)控政策有效，而房價降得越多則表明調(diào)控政策越有成效。
　　對于這種看法，我們應保持足夠清醒的認識：房價高企只是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有問題的淺層表象，隱藏在虛高不下的房價背后的，是目前房地產(chǎn)市場上供需數(shù)量與供需結構的雙層失衡。單就房價而一刀切式地調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，也許短期可以取得成效，但長期來看，房地產(chǎn)市場上有效需求總量與實際供給總量之間的數(shù)量失衡、普通住宅需求絕對旺盛與高檔別墅供給相對較多的結構性失衡仍會促使房價持續(xù)上漲。因此，我們可以把房價的升降看作是調(diào)控是否取得成效的風向標，但是，我們絕不能直接把房價作為宏觀調(diào)控的著力點，更不能把房價的一時升降作為對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的終極目標。要想實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的目標，從根本上解決目前房地產(chǎn)市場上虛高不下的房價問題，就必須著力化解房屋供需數(shù)量與供需結構的雙層失衡，而這需要同時從房地產(chǎn)行業(yè)供、需的兩方面著手。
　　增加供給、優(yōu)化結構
　　從供給的角度來看，宏觀調(diào)控政策要從以下三個方面著手：
　　一、放松銀根、加大土地供應、盤活現(xiàn)有土地存量。在2004年宏觀調(diào)控之初，國家首先采取的是收緊銀根、地根的措施，但這項措施實際執(zhí)行的效果卻不盡如人意。由于目前房地產(chǎn)市場中存在由房貸、投機炒作所支持的巨大需求，因此，越收緊房地產(chǎn)市場的供給，房地產(chǎn)市場供求關系失衡的狀況越嚴重。因此，擴大供給才是解決問題的正確選擇。
　　二、增大對房地產(chǎn)行業(yè)的投資。1998年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的興起和住房消費的升溫，帶動了我國經(jīng)濟快速增長。房地產(chǎn)行業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈條長而促進了鋼鐵、水泥、建筑等相關產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。當前，在我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略面臨轉型之際，房地產(chǎn)業(yè)更是肩負著擴大內(nèi)需的重任。從這個角度來看，對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的基調(diào)也不應該建立在限制其發(fā)展和妨礙房屋供應增加的基礎上。相反，在當前房地產(chǎn)開發(fā)建設增幅有所回落的情況下，還應繼續(xù)加大投資力量，形成良好的發(fā)展預期。
　　三、改善住房供應的結構性問題，優(yōu)先發(fā)展中低檔普通商品房，增加經(jīng)濟適用房建設。從土地、信貸和稅收幾方面同時引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中低價位、中小戶型住宅的供應比例。
　　平抑需求、合理引導
　　從需求的角度來看，宏觀調(diào)控政策要針對不同的住房需求從以下三個方面采取相應措施：
　　一、嚴格控制境外投機資金對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作。央行在日前公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中明確指出，受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場。我們要對境外投機資金炒作熱點城市的房價保持足夠的警惕，對他們一邊唱空樓市一邊大肆購置高檔商業(yè)用房的舉動更要有清醒的認識。境外投機資金來也匆匆、去也匆匆，他們對房地產(chǎn)行業(yè)的“虛假”需求和大幅拉高房價的手法，必然會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行產(chǎn)生極大的沖擊。因此，相關部門應采取有效措施，通過各種手段依法打擊境外資金惡意抬高國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)需求的行為。
　　二、對國內(nèi)資金的投資性需求采取引導與調(diào)控并用的手段，以引導為主、以調(diào)控為輔。我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，人們普遍預期供需不均衡的狀況在短期內(nèi)難以得到根本解決。因此，在低利率和其他投資工具缺乏的情況下，這種預期催生了人們對房地產(chǎn)的“變異”性儲蓄需求與投資需求。對于國內(nèi)的這部分投資性購房需求應辯證地看待：既要認識到他們的“虛假”需求對房地產(chǎn)市場供求造成的負面影響，又切忌采取一棒子打死的粗暴做法。要積極引導這部分資金的流向，使其從對住宅的投資炒作轉向其他領域，以充分發(fā)揮這部分資金對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，并在此基礎上，對其加以適度調(diào)控。
　　三、對于以個人按揭貸款形式構成的住房需求加以合理引導。隨著住房分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)市場在低水平上的供需平衡被打破，原有的“隱性需求”迅速轉化為現(xiàn)實需要。對于居民的真實居住需求，我們一方面要從政策上加以扶持，另一方面也要引導他們在充分考慮貸款風險和自身經(jīng)濟實力的基礎上進行合理的房貸消費。

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