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    新干線訊 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 近日，國(guó)家外匯管理局資本項(xiàng)目管理部門有關(guān)負(fù)責(zé)人接受本報(bào)記者采訪時(shí)披露，外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)以中高檔商業(yè)樓和住宅為主，據(jù)測(cè)算，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占比例約為15%。
    近年來，受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期影響，部分地區(qū)外資在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，這一現(xiàn)象引起各界關(guān)注，但是到底有多少外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)一直缺乏一個(gè)確切的說法。該負(fù)責(zé)人表示，外匯局將完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，按資本項(xiàng)目管理原則對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，配合上游部門實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違規(guī)資金流出入加大查處力度，以抑制投機(jī)行為，維護(hù)宏觀調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展。
    近年來，人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升較快有著切身感受。2004年，在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的情況下，全國(guó)房屋銷售價(jià)格仍整體上升9.7%。于是，在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值預(yù)期背景下，一些境外資金被吸引進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。
    這位負(fù)責(zé)人介紹說，目前，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及開發(fā)和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)有相關(guān)的統(tǒng)計(jì)，而銷售環(huán)節(jié)目前尚未建立起完整的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)機(jī)制，不同的測(cè)算方法得到的結(jié)果也不盡相同?？傮w來看，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人以自購(gòu)和包銷方式買入商品房。
    在外商直接投資方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，從1999年至2004年底，房地產(chǎn)行業(yè)新設(shè)外商直接投資企業(yè)累計(jì)合同使用外資410億美元，實(shí)際使用外資298億美元。而外商房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除依靠自有資金外，還要借用境外銀行和股東貸款等形式的外債。同時(shí)，內(nèi)資房地產(chǎn)公司也通過各種方式進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)融資。外匯局在辦理日常業(yè)務(wù)中還發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)利用預(yù)收定金等形式，變相向境外融通房地產(chǎn)開發(fā)資金。
    境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買商品房現(xiàn)象明顯增多，成為一些沿海城市新開高檔樓盤的主要購(gòu)買者。有的境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)成立外商投資房地產(chǎn)中介公司，持有和經(jīng)營(yíng)物業(yè)收租，或轉(zhuǎn)售賺取價(jià)差。在一些城市還發(fā)現(xiàn)，有的境外居民一個(gè)人就購(gòu)買幾套、十幾套甚至上百套住宅，投機(jī)動(dòng)機(jī)明顯。
    對(duì)于人們關(guān)心的目前我國(guó)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的大局。外匯管理部門一直積極配合有關(guān)部門，在外資流入、流出及匯兌方面相繼出臺(tái)配套措施，支持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)限制對(duì)房地產(chǎn)的過度投機(jī)活動(dòng)。
    從開發(fā)環(huán)節(jié)看，外匯管理部門對(duì)獲準(zhǔn)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的外資企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的外匯登記及驗(yàn)資詢證，開立相關(guān)資本金賬戶，規(guī)范境外借款和結(jié)匯。要求外商投資企業(yè)舉借的中長(zhǎng)期外債累計(jì)發(fā)生額與短期外債的余額不超過投資總額與注冊(cè)資本的差額。外商投資企業(yè)資本金和外債結(jié)匯時(shí)，按提交給銀行的支付命令書直接將結(jié)匯后資金支付給指定的收款人，規(guī)范結(jié)匯后資金的交易等。
    從銷售環(huán)節(jié)看，在國(guó)家已取消區(qū)分內(nèi)銷房與外銷房政策的背景下，對(duì)境外個(gè)人結(jié)匯購(gòu)買房產(chǎn)超過5萬美元的，持結(jié)匯資金真實(shí)用途的證明材料到外匯局核實(shí)后方可辦理結(jié)匯；境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人以外匯購(gòu)買的境內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)機(jī)構(gòu)或個(gè)人的，所得人民幣價(jià)款在提供原結(jié)匯水單和納稅證明等相關(guān)憑證后，方可購(gòu)匯匯出。
    這位負(fù)責(zé)人表示，我國(guó)人口眾多，土地是稀缺性資源，一方面要支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，滿足廣大人民群眾的住房需求；另一方面又要規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止大量投機(jī)炒作，維護(hù)廣大人民群眾的利益。因此，外匯管理部門將配合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、信貸政策和稅收政策等完善相應(yīng)管理措施，以達(dá)到宏觀調(diào)控的預(yù)期效果。
    從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，為防止國(guó)民財(cái)富流失、抑制房地產(chǎn)炒作、維護(hù)國(guó)家安全等目的，在國(guó)際貨幣基金組織187個(gè)成員中，有137個(gè)成員對(duì)外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買境內(nèi)商品房，屬于資本項(xiàng)目的一部分。因此，這位負(fù)責(zé)人表示將按資本項(xiàng)目管理原則對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違規(guī)資金流出入加大查處力度，以抑制投機(jī)行為。