下游數(shù)據(jù)

面對外資流入我國房地產(chǎn)市場如何維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

2005年09月09日07:59   來源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 經(jīng)濟日報 近日，國家外匯管理局資本項目管理部門有關(guān)負責人接受本報記者采訪時披露，外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)以中高檔商業(yè)樓和住宅為主，據(jù)測算，在我國房地產(chǎn)市場中所占比例約為15%。
    近年來，受房價快速上漲和人民幣升值預期影響，部分地區(qū)外資在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場比較活躍，這一現(xiàn)象引起各界關(guān)注，但是到底有多少外資進入房地產(chǎn)市場一直缺乏一個確切的說法。該負責人表示，外匯局將完善外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，借鑒國際經(jīng)驗，按資本項目管理原則對外資進入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進行規(guī)范，配合上游部門實施房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時，還要對房地產(chǎn)項下違法違規(guī)資金流出入加大查處力度，以抑制投機行為，維護宏觀調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展。
    近年來，人們對房地產(chǎn)價格上升較快有著切身感受。2004年，在國家加強宏觀調(diào)控的情況下，全國房屋銷售價格仍整體上升9.7%。于是，在國內(nèi)房價上漲和人民幣升值預期背景下，一些境外資金被吸引進入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。
    這位負責人介紹說，目前，外資進入我國房地產(chǎn)市場涉及開發(fā)和銷售兩個環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)有相關(guān)的統(tǒng)計，而銷售環(huán)節(jié)目前尚未建立起完整的統(tǒng)計監(jiān)測機制，不同的測算方法得到的結(jié)果也不盡相同。總體來看，外資進入房地產(chǎn)市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債和境外機構(gòu)和個人以自購和包銷方式買入商品房。
    在外商直接投資方面，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字，從1999年至2004年底，房地產(chǎn)行業(yè)新設(shè)外商直接投資企業(yè)累計合同使用外資410億美元，實際使用外資298億美元。而外商房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除依靠自有資金外，還要借用境外銀行和股東貸款等形式的外債。同時，內(nèi)資房地產(chǎn)公司也通過各種方式進入國際資本市場融資。外匯局在辦理日常業(yè)務(wù)中還發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)利用預收定金等形式，變相向境外融通房地產(chǎn)開發(fā)資金。
    境外機構(gòu)和個人購買商品房現(xiàn)象明顯增多，成為一些沿海城市新開高檔樓盤的主要購買者。有的境外機構(gòu)在境內(nèi)成立外商投資房地產(chǎn)中介公司，持有和經(jīng)營物業(yè)收租，或轉(zhuǎn)售賺取價差。在一些城市還發(fā)現(xiàn)，有的境外居民一個人就購買幾套、十幾套甚至上百套住宅，投機動機明顯。
    對于人們關(guān)心的目前我國對外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，這位負責人強調(diào)，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)系到我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的大局。外匯管理部門一直積極配合有關(guān)部門，在外資流入、流出及匯兌方面相繼出臺配套措施，支持我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，同時限制對房地產(chǎn)的過度投機活動。
    從開發(fā)環(huán)節(jié)看，外匯管理部門對獲準進入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的外資企業(yè)進行相關(guān)的外匯登記及驗資詢證，開立相關(guān)資本金賬戶，規(guī)范境外借款和結(jié)匯。要求外商投資企業(yè)舉借的中長期外債累計發(fā)生額與短期外債的余額不超過投資總額與注冊資本的差額。外商投資企業(yè)資本金和外債結(jié)匯時，按提交給銀行的支付命令書直接將結(jié)匯后資金支付給指定的收款人，規(guī)范結(jié)匯后資金的交易等。
    從銷售環(huán)節(jié)看，在國家已取消區(qū)分內(nèi)銷房與外銷房政策的背景下，對境外個人結(jié)匯購買房產(chǎn)超過5萬美元的，持結(jié)匯資金真實用途的證明材料到外匯局核實后方可辦理結(jié)匯；境外機構(gòu)或個人以外匯購買的境內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)機構(gòu)或個人的，所得人民幣價款在提供原結(jié)匯水單和納稅證明等相關(guān)憑證后，方可購匯匯出。
    這位負責人表示，我國人口眾多，土地是稀缺性資源，一方面要支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，滿足廣大人民群眾的住房需求；另一方面又要規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場，防止大量投機炒作，維護廣大人民群眾的利益。因此，外匯管理部門將配合國家產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、信貸政策和稅收政策等完善相應管理措施，以達到宏觀調(diào)控的預期效果。
    從國際經(jīng)驗看，為防止國民財富流失、抑制房地產(chǎn)炒作、維護國家安全等目的，在國際貨幣基金組織187個成員中，有137個成員對外資投資房地產(chǎn)進行管制。境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)商品房，屬于資本項目的一部分。因此，這位負責人表示將按資本項目管理原則對外資進入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進行規(guī)范，同時，還要對房地產(chǎn)項下違法違規(guī)資金流出入加大查處力度，以抑制投機行為。
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