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    今年4月份以來，國務(wù)院以及有關(guān)部委相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，其中影響力度最大的當(dāng)屬七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。目前，調(diào)控政策發(fā)揮作用已過去幾個(gè)月了，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些相應(yīng)變化。對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)問題進(jìn)行深入分析，有利于認(rèn)清形勢(shì)，引導(dǎo)未來房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
    房價(jià)合理性與發(fā)展趨勢(shì)
    評(píng)價(jià)房價(jià)是否合理，不僅要看本地居民消費(fèi)能力，更要看市場(chǎng)供需關(guān)系，以及價(jià)格與價(jià)值的背離程度，最重要的是，房價(jià)是一個(gè)完全地區(qū)化、個(gè)性化的市場(chǎng)。不同位置不同檔次的住房不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行對(duì)比和測(cè)算平均房價(jià)，如同是北京建國門CBD地區(qū)的住宅項(xiàng)目，高檔公寓和普通住宅房價(jià)差距可能會(huì)大到一倍以上。如果以平均房價(jià)來衡量，就會(huì)抹殺了具體項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)情況。因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，必須關(guān)注同一地段同一品質(zhì)商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)。
    從今年第一季度末期開始的宏觀政策，重點(diǎn)在于控制投資規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價(jià)和規(guī)范市場(chǎng)行為。穩(wěn)定房價(jià)是指防止房價(jià)上漲的幅度過快，而不是讓房價(jià)的絕對(duì)值降下來。北京市的房價(jià)總體來看，一直處于平穩(wěn)增長趨勢(shì)，沒有出現(xiàn)過大起大落，與首都、國際化大都市地位相比，房價(jià)水平總體是比較合理的，特別是三環(huán)以內(nèi)地區(qū)。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求呈強(qiáng)勁發(fā)展態(tài)勢(shì)，房價(jià)總水平將呈穩(wěn)步增長。
    宏觀調(diào)控作用與真實(shí)需求的市場(chǎng)潛力
    宏觀調(diào)控的8項(xiàng)政策中，期房限轉(zhuǎn)、兩年內(nèi)全額征收營業(yè)稅等政策對(duì)于抑制投機(jī)行為效果最為顯著，據(jù)測(cè)算，每年房價(jià)至少漲幅達(dá)8%以上，短期投機(jī)才有利可圖，目前，因?qū)ξ磥韮赡攴績r(jià)走勢(shì)判斷不明朗，投機(jī)行為大部分退出了炒作市場(chǎng)。
    目前市場(chǎng)處于觀望期的主要原因是，宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，一些專家、媒體關(guān)于房價(jià)必將大跌的輿論誤導(dǎo)了消費(fèi)者。另外，交易成本上升，特別是非普通住宅受到影響最大，這一切均導(dǎo)致市場(chǎng)各種需求都處于觀望期?，F(xiàn)在，隨著建設(shè)主管部門已明確表示近期不會(huì)再出臺(tái)新的調(diào)控政策，市場(chǎng)已開始轉(zhuǎn)暖，樓盤訪問量明顯增長。估計(jì)未來一個(gè)月以內(nèi)將走出觀望期。
    我們?cè)诮o北京市做“十一五”住宅發(fā)展規(guī)劃時(shí)做過預(yù)測(cè)，大約每年新建商品住宅的市場(chǎng)需求量仍在2300萬平方米以上，再加上存量住宅的交易量逐年增長，市場(chǎng)需求量仍將保持平穩(wěn)增長趨勢(shì)。
    土地出讓制度與未來純熟地出讓發(fā)展方向
    當(dāng)前推行的所有經(jīng)營性商業(yè)、住宅項(xiàng)目用地一律實(shí)行公開的招、拍、掛的土地政策，對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)，提升土地利用價(jià)值作用重大。特別是以后將逐步推廣的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地也將實(shí)行公開招、拍、掛政策，將有力改變目前工業(yè)用地地價(jià)過低的問題，達(dá)到集約、節(jié)約利用土地，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。
    住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理，任務(wù)依然艱巨
    總體來看，面向中低收入階層的普通商品住宅供應(yīng)不足，高檔項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)較多。這次宏觀調(diào)控政策，從需求方面(通過對(duì)普通商品住宅的界定，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目)對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了有效引導(dǎo)，即通過市場(chǎng)方式而非行政方式對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)，必將改變供需結(jié)構(gòu)的矛盾。另外，從政府主管部門的角度，也更加重視普通住宅(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)建設(shè)項(xiàng)目的供應(yīng)量與審批以及后續(xù)管理，保障已經(jīng)批準(zhǔn)的普通住宅項(xiàng)目能原汁原味供應(yīng)市場(chǎng)。當(dāng)然，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，開發(fā)企業(yè)追求高利潤的目標(biāo)是不可改變的。因此，在旺盛的市場(chǎng)需求拉動(dòng)下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度還應(yīng)該不斷增強(qiáng)。