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　　原因主要在于中心城區(qū)成交量減少；市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期進(jìn)一步下降
　　新干線訊　每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道　作為傳統(tǒng)銷售旺季9月的第一周，上周上海住宅成交均價(jià)卻打破之前兩周連續(xù)上漲的趨勢(shì)，出現(xiàn)下跌。

　　易居中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，9月2日至9月8日，上海商品房成交均價(jià)為8106元/平方米，環(huán)比下跌9.27%，普通住宅成交均價(jià)為9219元/平方米，環(huán)比下跌8.62%。而市場(chǎng)成交量繼續(xù)上揚(yáng)，但總體來(lái)看，幅度不大，商品房成交量為28.25萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)1.99%；普通住宅成交量達(dá)到17.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)6.7%。

　　“均價(jià)下跌，主要原因是成交結(jié)構(gòu)變化?！弊蛉?，易居中國(guó)研發(fā)部經(jīng)理鄭翎昀指出。

　　上周成交結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)“外圍上升、城區(qū)下降”的特征。上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)以內(nèi)住宅量?jī)r(jià)齊跌，內(nèi)環(huán)住宅成交量下跌19.1%，內(nèi)中環(huán)下跌26.8%，中外環(huán)下跌7.8%。與之形成對(duì)比的是，外郊環(huán)、郊環(huán)的成交量分別上升35.1%、23.6%。

　　而易居中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周市中心五大區(qū)———盧灣、黃浦、長(zhǎng)寧、靜安、徐匯商品房成交量全線下降，降幅分別為16.2%、35.3%、32.5%、27.9%、21.5%。但郊區(qū)區(qū)縣如崇明、奉賢，成交量較之前一周幾乎翻番。

　　“成交面積排名前10位的樓盤已經(jīng)從前一周的中環(huán)以內(nèi)移至外環(huán)附近，上周外郊環(huán)的樓盤就占據(jù)了5個(gè)位置。”房產(chǎn)之窗網(wǎng)分析師尹喻分析，主要原因在于近階段外郊環(huán)樓盤上市量集中，加上閔行七寶、浦東三林板塊樓盤出現(xiàn)降價(jià)，帶動(dòng)外郊環(huán)樓盤銷售好轉(zhuǎn)。

　　“不管如何，上海住宅均價(jià)的漲跌受結(jié)構(gòu)性變動(dòng)的影響很大?！编嶔彡辣硎荆耙欢螘r(shí)間靜安、黃浦、長(zhǎng)寧等市區(qū)樓盤供應(yīng)集中并且降價(jià)促銷，提高了市中心成交比重，拉高了均價(jià)。但這一周相反，價(jià)格較低的外圍區(qū)域比重上升，因此均價(jià)下降。這同時(shí)表明，近期樓市的實(shí)際價(jià)格并沒(méi)有上漲?！笆聦?shí)上，隨著市場(chǎng)上降價(jià)樓盤越來(lái)越多，降價(jià)對(duì)全市均價(jià)的影響作用正逐漸增強(qiáng)?！?/P>

　　易居中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周開(kāi)盤的位于大華社區(qū)的大華陽(yáng)城世家開(kāi)盤均價(jià)為8200元/平方米，與其所在的大華板塊內(nèi)同類物業(yè)今年年初的價(jià)格11000－12000元/平方米相比，跌幅達(dá)32%。

　　位于七寶地區(qū)的碧林灣二期，上周以每平方米6888元的低價(jià)入市，開(kāi)盤當(dāng)天購(gòu)房還可享受每平方米188元的特惠，6700元/平方米的價(jià)格幾乎接近去年年初的價(jià)格，創(chuàng)下了七寶地區(qū)近期的最低價(jià)。

　　值得注意的是，崇明上周新開(kāi)的一個(gè)項(xiàng)目———碧瀛北路36、38號(hào)進(jìn)入了銷售面積前10位。該項(xiàng)目成交均價(jià)僅為2800元/平方米左右，與目前崇明市場(chǎng)三四千元的水平相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯。

“目前，小幅降價(jià)已經(jīng)難以激起購(gòu)買欲，而前期大幅降價(jià)的樓盤在可選房源減少的情況下銷售又陷入冷凍狀態(tài)———這意味著眼下市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期進(jìn)一步下降。”鄭翎昀表示，在傳統(tǒng)觀念中，城區(qū)市場(chǎng)才是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體部分，但隨著供應(yīng)量減少和缺乏進(jìn)一步降價(jià)措施，市中心成交量開(kāi)始下降，說(shuō)明目前市場(chǎng)狀況不容樂(lè)觀。

樓市“庫(kù)存”一年內(nèi)難消化

　　昨日，鄭翎昀同時(shí)指出，未來(lái)樓市面臨的銷售壓力不容忽視，“隨著市場(chǎng)上可售住宅量的累積，即便是傳統(tǒng)旺季來(lái)臨，銷售壓力也并未減輕。”

　　截至9月8日，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上可售住宅（包括別墅、動(dòng)遷、配套商品房等）為1108.27萬(wàn)平方米，共計(jì)10.2965萬(wàn)套。易居中國(guó)研究報(bào)告分析，按照最近4周的平均銷售速度（大約80萬(wàn)平方米/月），即使不計(jì)今后新增供應(yīng)量，單就目前的存量仍需13個(gè)月時(shí)間才能銷售完畢。

　　這其中，南匯、徐匯和黃浦等區(qū)的銷售壓力最大。按照目前的銷售速度，估計(jì)這些市場(chǎng)上的可售量需要3年左右時(shí)間才能消化。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，南匯9月8日在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的可售住宅面積為62.1萬(wàn)平方米，近四周平均每周銷售面積為3896平方米，預(yù)期需要159周消化存量；黃浦9月8日的可售住宅面積為21.26萬(wàn)平方米，近四周平均每周銷售面積是1511平方米，估計(jì)要141周才能銷售完；徐匯存量為44.2萬(wàn)平方米，近四周每周銷售面積為2903平方米，估計(jì)需要152周售完。