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    新干線訊 新華每日電訊 據(jù)《中國證券報》報道，開發(fā)商們期盼已久的房地產(chǎn)市場銷售旺季“金九（月）銀十（月）”到了，但今年似乎并未像往年那樣進入銷售火紅季節(jié)，市場甚至連明顯轉(zhuǎn)暖的跡象也未顯現(xiàn)。“這市道要再這樣下去，一些開發(fā)商肯定是扛不住了”。一位房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人十分肯定地說。京、滬兩地的“民意”調(diào)查也分別顯示，這兩個全國最大的房地產(chǎn)市場，目前尚未走出觀望期。 對于開發(fā)商“別再觀望”的呼吁，學(xué)者易憲容說，別輕信 
    大約也就是在上星期，中房指數(shù)研究院華東分院在上海做的一項消費者購房意愿調(diào)查顯示，在三個月內(nèi)有購房意愿或有購房計劃的被調(diào)查者，僅占被調(diào)查訪問總?cè)藬?shù)的8％。比上海市場的調(diào)查數(shù)據(jù)略顯溫和的北京一家機構(gòu)“民調(diào)”顯示：50.77％的購房者選擇“長期觀望，等待政府再出臺新政策平抑房價”，在準(zhǔn)備購房的消費者中，67.25％的人把購房時間推遲到“明年或再遲一些”，而接受調(diào)查的人群中，59.94％的人認為下半年房價將會下跌。對于樓市觀望期會持續(xù)多久，不同的人群發(fā)出不同的聲音。
    北京知名開發(fā)商SOHO（中國）有限公司董事長潘石屹堅稱市場已走出觀望期，華遠集團總裁任志強更放言，消費者如果繼續(xù)觀望，“花的錢可能更多”，而一直讓開發(fā)商們頭疼的中國社科院金融所研究員易憲容則呼吁，消費者不要輕信地產(chǎn)商的話，買不買房要自己作決定。他認為，目前有效需求已趨于下降，這個現(xiàn)象可以從消費信貸的增速上看出?，F(xiàn)在的需求并非像想象中那樣旺盛。
    在北京某普通住宅項目售樓處，來看房的人依然不少，但通過這些購房人的言談話語中可以感受到，他們對購房的態(tài)度顯然比五個月前要謹慎得多。這個項目的銷售經(jīng)理告訴記者，目前普通住宅項目雖然不如年初那么火爆，但基本上每天都會有近十套左右的成交量，而離這個項目不遠的一個高檔住宅項目的成交記錄則不那么理想了。按照北京市場的以往規(guī)律，如果一個新項目推出的三個月內(nèi)，銷售不能過半，就說明這個項目市場定位有問題。當(dāng)然，在市場大勢不好的情況下，高檔項目銷售艱難是一個很普遍的現(xiàn)象。
樓盤的銷售回款幾乎成了開發(fā)商們唯一所能得到的現(xiàn)金流 
    一位對京、滬樓盤都頗為關(guān)注的業(yè)內(nèi)人士向記者表明了這樣一個觀點，上海樓市盡管上個月成交量環(huán)比增長了約7％，但這不足以說明上海市場已走出了觀望期，上海房價還遠沒有跌到位，只有市場放量下跌，才能表明有接盤資金入場，或許這才是市場面臨轉(zhuǎn)折的標(biāo)志。北京市場目前的狀態(tài)是，高檔住宅銷售普遍不是很理想，而每平方米5000元至7000元左右的普通住宅市場購買力，則表現(xiàn)出有一定的自住型消費需求量。
    客觀地說，目前對開發(fā)商最大的考驗來自資金鏈的緊繃。在央行擰緊了對開發(fā)商流動資金貸款和企業(yè)開發(fā)貸款的龍頭后，樓盤的銷售回款幾乎成了開發(fā)商們唯一所能得到的現(xiàn)金流。其它非銀行渠道的融資，資金成本相當(dāng)高。據(jù)信托業(yè)人士介紹，房地產(chǎn)集合信托融資的資金成本目前至少在年利率10％以上，而銀行委托貸款有的則高達14％。一位銀行業(yè)界人士透露，由于目前相關(guān)法規(guī)禁止企業(yè)間直接借貸，但企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進行一對一的“委托貸款”是合法行為，所以，近來流入房地產(chǎn)企業(yè)的“國資”大都通過銀行辦理委托貸款。另外，眼下各地銀監(jiān)局對集合信托實行審批備案制，真正能夠符合信托計劃成立的房地產(chǎn)項目并不是很多。所以，對大多數(shù)開發(fā)商而言，在缺乏融資渠道的情況下，資金鏈緊繃是房地產(chǎn)項目考慮降價銷售最主要的剛性因素。
不少不降價的樓盤實際上已開始玩“暗度陳倉”的游戲 
    在房地產(chǎn)開發(fā)資金普遍偏緊的市況下，不同的開發(fā)商所采取的應(yīng)對策略也是大相徑庭。少數(shù)前期趕上調(diào)控前開盤的項目，由于有銷售回款的支撐，采取了“捂盤”的市場策略。如位于北京朝陽公園區(qū)某均價過萬元的高檔住宅項目，在2005年春夏之交宣布“封盤”，其后一直沒有什么動靜。該項目銷售負責(zé)人稱，什么時候把剩余的樓盤投向市場，要根據(jù)市場的表現(xiàn)來決定。
    在上海，數(shù)個號稱“頂級”高檔住宅項目也不約而同地采取了“捂盤”策略。但這種力圖通過減少可售房源，以保持銷售利潤的市場策略似乎并不十分有效。一些“捂”了一段時間后重新開盤的項目，其市場表現(xiàn)就是價格表面不降，但成交極其清淡。大多數(shù)這類項目月售出單元不超過十套。坊間人士稱，不少不降價的樓盤實際上已開始玩“暗度陳倉”的游戲，如購尾房贈車位的優(yōu)惠措施，購房二次打折……，變相降價手法層出不窮。“事實上，開發(fā)商如果一定要和市場‘較勁’是極不現(xiàn)實的，沒準(zhǔn)最后會‘死’得很慘。”一位經(jīng)歷數(shù)次房地產(chǎn)市場起落的業(yè)界資深人士不無感慨地說。

平均房價的漲跌數(shù)據(jù)，對普通購房者未必適用
    不少有購房打算，但至今仍采取觀望態(tài)度的老百姓，其心思主要還是希望房價再降一些。那么，北京房價有無下降的可能？這里，首先應(yīng)就目前房價漲跌的“非常規(guī)因素”做一分析。
    按照常規(guī)，政府每隔一段時間都會公布平均房價的漲跌數(shù)據(jù)。這雖然是判斷市場整體價格的一個重要依據(jù)，但對于普通購房者來說，有時并不能準(zhǔn)確反映你所看中樓盤的價格走勢。因為，政府有關(guān)部門統(tǒng)計的口徑是以全市房地產(chǎn)即期價格為依據(jù)的。例如，某月位于市區(qū)（如北京四環(huán)以內(nèi)）的房地產(chǎn)開發(fā)量大，而遠郊區(qū)縣開發(fā)量少，則當(dāng)月的房地產(chǎn)平均價格肯定會高。
    再有，房價攀升也與開發(fā)商的銷售策略有關(guān)。一般來說，某一項目在開盤之初，開發(fā)商大都會將開盤價定的相對低些。這一是因為開發(fā)商要對市場承受能力進行“試水”，以免定位不準(zhǔn)而陷于被動；二是有經(jīng)驗的開發(fā)商一般先拿出來賣的單元大多是位置、戶型、朝向、樓層不是很理想的房子，這樣隨著銷售的推進，價格必然越賣越高；三是房價“低開高走”容易給人一種房子升值的感覺，有利于聚集人氣。這就是人們?yōu)槭裁磿杏X房價在不斷上漲的原因。
據(jù)透露，不少原計劃開發(fā)高檔住宅的項目，正重新制訂規(guī)劃和調(diào)整市場方案
    從北京房地產(chǎn)市場來看，可以說目前仍處于觀望期。據(jù)北京有關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月商品住宅空置面積同比上升12.5％，商品住宅預(yù)售成交面積同比下降了20.7％。如果將宏觀調(diào)控影響從5月才開始顯現(xiàn)的因素考慮在內(nèi)，那么自5月至8月北京市場交易量同比下降的幅度可能更多。
    另外，根據(jù)北京一專業(yè)機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，約近六成的被調(diào)查者認為，今年下半年北京房價將會下跌?？陀^地說，這種預(yù)期并非完全是出于對宏觀調(diào)控政策不確定的原因，更多地是來自一些較為權(quán)威的房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布的對下半年市場供應(yīng)將會放量的預(yù)測。近日，北京各區(qū)域新住宅項目紛紛開盤的消息不脛而走。在目前政府土地政策的限定下，在規(guī)定期限內(nèi)如不開發(fā)政府將收回土地，使得相當(dāng)一批8.31過關(guān)項目正在快馬加鞭地加快了上市進程。預(yù)計今后的兩三個月內(nèi)會有更多的新樓盤面市。
    據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，不少原計劃開發(fā)高檔住宅的項目，鑒于目前高端市場的不景氣，正在重新制訂規(guī)劃和調(diào)整市場方案。在年內(nèi)，在將有大量新項目源源不斷以低姿態(tài)入市的預(yù)期下，目前在售項目（尤其是高檔住宅）漲升的空間就不會很大。一個比較保守的估計，到今年末北京市場或許不會再現(xiàn)5.11以前的火熱行情。