下游數(shù)據

房地產舊開發(fā)模式行將終結 新模式胎動

2005年09月13日13:26   來源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 中國房地產報 
 　 長期以來，內地房地產開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。由于這種模式風險巨大，因而常有開發(fā)商扔下購房者落荒而逃。為此，幾年前，萬通地產董事長馮侖就提出，萬通要從“香港模式”轉向“美國模式”，從全能的開發(fā)商變?yōu)檫\營商。
　　眾所周知，房地產開發(fā)資金主要來自銀行的土地及開發(fā)貸款、預收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開發(fā)商自有資金所占比例甚低。但是，2002年以來，國家有關監(jiān)管部門對房地產開發(fā)企業(yè)資金實力提出了越來越高的要求。先是清理工程拖欠款，接著房地產開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，可以看出，原來敞著口子的房地產開發(fā)錢袋已經勒緊，部分企業(yè)甚至有斷流的危險。
　　土地交易的公開化，剝奪了舊模式下開發(fā)商拿地的唯一優(yōu)勢——“關系”，令付得起出讓金的企業(yè)甚至個人都可以拿到土地，相反沒有資金實力的開發(fā)商只有黯然退場。
　　由是觀之，舊的房地產開發(fā)模式走向終結的趨勢已是不可逆轉。去年以來的宏觀調控加速了這一過程的到來。
　　正是在此背景下，部分敏銳的開發(fā)商們意識到，伴隨著舊模式的逐漸淡出，新模式已是呼之欲出。不難看到，宏觀調控特別是人民幣升值以來，國外眾多的機構投資者躍躍欲試，甚而絡繹于途，來叩中國房地產業(yè)的大門。內地房地產界的先知先覺們也已忙活起來，一方面向資本頻送秋波，突破現(xiàn)行政策限制暗渡陳倉，一方面頻頻向有關部門呼吁，要求盡快開放以REITs為核心的房地產基金信托領域。
　　本報近期報道的合生創(chuàng)展向淡馬錫和老虎全球基金大幅出讓股權，軟銀、凱雷注資順馳置業(yè)，及至近日萬達宣布將從國際基金融資50億元等，便是房地產企業(yè)與國際資本親密接觸的幾個最新樣本。本報于本期發(fā)布的盛陽基金有關外資基金進入中國地產的最新報告，則對這一態(tài)勢進行了全面解讀。
　　伴隨著資本而來的必將是中國房地產業(yè)的大發(fā)展，更是大變化。首先，房地產業(yè)將由土地運營向金融運營轉變。20年來中國房地產模式的核心是房地產商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這個環(huán)節(jié)中，只有房地產信貸，沒有房地產金融。而在新模式下，房地產金融將統(tǒng)領房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，房地產開發(fā)將進入金融時代。
　　接著，房地產會形成一個全國性乃至國際性的大市場。借助金融手段，國內外的資金有了投資和退出房地產領域的通道，房地產的資金渠道得以拓寬，原來僅局限于本地的房地產市場，將變成真正“與國際接軌”的市場。隨之而來的是開發(fā)商的角色轉換。全能的開發(fā)商不再全能，一些正在探索多種融資渠道的公司，可能由房地產開發(fā)商轉型為專業(yè)房地產投資商和運營管理商，還有一部分公司將轉變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐蹋蔀殚_發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。
　　最后也是最根本的變化，無疑是利益關系的變局。原來由開發(fā)商獨占的高額利潤，將不得不同各類信托、基金等機構投資者分享。
　　這將是房地產業(yè)真正的巨變。很有可能，對這樣的巨變，國內大部分開發(fā)商還沒有做好應變的準備，還有相當部分的開發(fā)商恐怕連應變的能力都沒有。巨浪即將涌來，弄潮的開發(fā)商安在哉？
 
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