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    新干線訊 《董事會》
 　 北京房地產(chǎn)界大腕任志強日前拋出了一份題為“莫名其妙、房地產(chǎn)到底怎么了”的“萬言書”,對中國房地產(chǎn)目前面臨的問題進行了系統(tǒng)的分析,涉及面非常地廣,有很多的真知灼見。這份報告強調(diào),中國房地產(chǎn)應該堅定不移地走市場化之路,對于這一點,相信不會有任何的疑義。房地產(chǎn)業(yè)應該市場化、任何行業(yè)都應該市場化,這個問題在當下幾乎是無需過多強調(diào)的。
　　這份報告著重批評的一點是,現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策是一種非市場化的直接價格調(diào)控。經(jīng)濟調(diào)控應該讓行政手段走開,相信這也是常識。所謂直接價格調(diào)控,應該是指政府限定了住房可售價格的上限或下限,但現(xiàn)在的調(diào)控政策,其調(diào)控指向的是不鼓勵以賣房為目的的炒房行為,采取的具體手段是對購買及轉(zhuǎn)讓第二套房提高了按揭利率及降低了按揭比例,這的確表現(xiàn)為行政性命令,但是不是一種行政性調(diào)控手段,是大可商榷的。
　　所謂“市場化”是說,通過自由的供求關(guān)系形成的價格來配置資源比計劃手段配置資源更有效率,這是一個最終的結(jié)論。形成這一結(jié)論依賴很多前提,經(jīng)典的經(jīng)濟理論將這些前提清晰地歸納為:在產(chǎn)品市場上沒有買方壟斷和賣方壟斷；在要素市場上也不容許有買方壟斷或賣方壟斷；市場里的各種信息要充分透明地流動；交易是自愿地進行,不能存在任何意義上的強制行為。如果這些條件得不到滿足,則政府就有必要干預市場,但干預的手段只能是制定一系列的規(guī)則,其目的是在于盡量使充分競爭得以實現(xiàn)。
　　從形成充分競爭的市場機制的角度來看,中國房地產(chǎn)市場的根本性癥結(jié)在于,最重要的生產(chǎn)要素土地的一級市場供應是由政府獨家壟斷的。房地產(chǎn)市場要真正走市場化之路,這一環(huán)節(jié)的問題必須得到解決。但事實是,在現(xiàn)階段土地就是由政府一家壟斷供給的,由此會不會形成相對于可充分競爭情況下的土地供給不足呢？沒有人可以先于經(jīng)驗回答這一問題,因為均衡的土地供給量應該是多少,只能由土地可競爭供給之后才能得到答案。那么就帶來一個問題,現(xiàn)階段的土地供給是過多還是過少呢？現(xiàn)行的制度安排之下形成的價格給出了回答。因為在可競爭的市場里,價格總是趨于穩(wěn)定的,供不應求會帶來價格的上漲,但同時也形成了增加供給量的激勵,如果房價持續(xù)上漲,則可以反證土地的供給是不夠的。
　　因此,中國房地產(chǎn)市場化的癥結(jié)就在于土地供給的政府壟斷,任先生的市場化主張應該著眼于此,很遺憾的是任先生的報告回避了這一問題。
　　一個更現(xiàn)實的根本性問題在于,現(xiàn)階段實現(xiàn)土地供給的充分競爭是不可能的,憲法規(guī)定了土地總體上屬于國家所有,只能由政府來充當惟一的賣方。同時任先生也強調(diào)了,居民的住房權(quán)必須得到落實。目前的事實是,只有8%的居民對現(xiàn)行房價有承受能力,也就是說,理論上而言,92%居民的住房權(quán)是得不到落實的,那么政府當然有責任為92%居民的住房權(quán)負責。悖論于是出現(xiàn)了,土地供給制度事實上是短期內(nèi)得不到解決的,作為產(chǎn)品市場的房地產(chǎn)市場又是充分競爭的,開發(fā)商買地賣房大體上是按照市場原則操作的,他們無需為房價是高還是低承擔任何指責,那么92%居民的住房問題怎么辦？
　　這個問題被拋給了政府,這就是,基于土地只能由政府一家供應、92%的居民買不起房、開發(fā)商無需為高房價負責這三大事實前提,政府應該如何調(diào)控？
　　如任先生在報告中也強調(diào)了,在住房保障制度沒有建立起來這一事實前提下,目前政府出讓土地、由開發(fā)商市場化開發(fā)的住房供給制度,事實上隱含了要通過市場化的途徑來落實社會保障的政策意圖。問題的癥結(jié)就在這里:既然現(xiàn)行的住房供給制度帶有實現(xiàn)住房社會保障的性質(zhì),住房的社會保障的要義是在于住房要人人有份、但不允許多拿多占,理論上而言一戶家庭只能購買一個單位,這與全面社保的不同之處只是在于獲得住房的過程是市場化的。
　　因此,政府在市場化地實行住房社會保障這一政策前提之下,邏輯的必然就是可以將以賣房為目的的炒房行為作為調(diào)控對象。當然,這一調(diào)控行為不能以直接干預價格的方式進行,也不能強制限制有房戶的買房行為,只能是通過市場化的手段來實現(xiàn)這一目標。比如對購買第二套房子進行按揭利率、按揭比例方面的限制。這事實上是制定了一個平等地對所有人開放的市場規(guī)則,這一規(guī)則的合法性在于,其并不針對任何具體的特定的人,只是為了改變購房者的經(jīng)濟預期,激勵購房者放棄購買第二套房子。因此,以限制炒房為目的的調(diào)控政策,是現(xiàn)行制度安排之下的邏輯要求。
　　反過來說,開發(fā)商在競拍買地時,對今后的市場需求有一個自己的預期,由此來決定自己的報價水平,限制炒房會不會影響到開發(fā)商對預期可實現(xiàn)的需求做出錯誤判斷呢？不會,如果開發(fā)商能夠認識清楚目前的住房供給制度安排的特質(zhì),就應該可以對部分炒房者出局之后的未來市場需求有一個理性預期,競拍拿地時的報價就應該包含了這一預期。如果預期失誤造成買地成本過高,則應該由開發(fā)商自己消化,怨不得現(xiàn)行的調(diào)控政策。
　　因此,現(xiàn)行的調(diào)控政策根本不是以房價為調(diào)控對象,而是對有房戶設(shè)置了買房的市場準入限制,本質(zhì)上仍然是制定市場規(guī)則的行為,并沒有人為地設(shè)定住房的價格標準。這種調(diào)控措施是具有正當性的,也是政府實施公共行政的職責所在。所謂房地產(chǎn)新政,是在土地政府一家供給、住房保障必須落實的特定的制度約束之下的必然要求,并沒有背離市場化的目標。
　　在報告中,任先生表現(xiàn)出了對房地產(chǎn)必須走市場化之路的堅定信念,但是,報告又有很多斬釘截鐵的分析結(jié)論是與堅持市場化主張背道而馳。最典型的是,報告著重強調(diào)了“房價是沒有理由下降的”這一核心觀點。任先生得出“房價是沒有理由下降的”的理由大致包括:經(jīng)濟增長房價必定上漲、成本增長會推動房價上漲、住房品質(zhì)上升會導致價格上升、土地稀缺會造成供給的緊張等理由。這些理由錯得離譜！
　　筆者去年曾撰文《“房價必定上漲”論實屬大謬》對此類論調(diào)進行過駁斥。如果說經(jīng)濟增長、原材料稀缺、產(chǎn)品品質(zhì)改進必定帶來商品價格的上漲,那我們可以看到,上世紀90年代以來經(jīng)濟增長了多少,而電視機的品質(zhì)上升了多少、價格又下降了多少？土地固然稀缺,但是難道顯像管就不稀缺嗎？為什么電視機的價格是在一路下跌呢？因為在長期內(nèi),隨著分工的深化、技術(shù)的進步,產(chǎn)品價格會呈下跌的趨勢。這是一個最基本的經(jīng)濟規(guī)律,斯密在《國富論》開篇的前三章就揭示了這一道理。
　　香港、美國的市場化程度比中國大陸地區(qū)高得多,香港的土地制度與大陸類似,但香港的人均土地占有量遠低于大陸,為什么香港、美國的房價并沒有永遠地上漲呢？原因在于,市場里價格的漲跌是由供求關(guān)系決定的,供不應求則價格上漲,供過于求則價格下跌。價格的漲漲跌跌是最正常的市場現(xiàn)象,根本不可能出現(xiàn)所謂“房價必定上漲”或“房價必定下跌”之類的絕對性論斷。所謂房價必定上漲,既違背了經(jīng)濟學常識,也違背于歷史事實,精通市場化道理的任志強先生何以犯這么低級的“選擇性錯誤”呢？
　　說到市場化,有一個細節(jié)不得不提。去年上半年,同為地產(chǎn)“大腕”的潘石屹公然在媒體上宣稱,要建立“房企聯(lián)盟”合謀拿地,制約房地產(chǎn)企業(yè)的隨意降價行為,以“維護行業(yè)利益”。所謂合謀拿地,是公然的反市場化行為。我國自2003年11月1日起開始施行《制止價格壟斷行為暫行規(guī)定》,其中第四條明明白白地指出, “經(jīng)營者之間不得通過協(xié)議、決議或者協(xié)調(diào)等串通方式實行下列價格壟斷行為:統(tǒng)一確定、維持或變更價格；通過限制產(chǎn)量或者供應量,操縱價格；在招投標或者拍賣活動中操縱價格。”然而,潘石屹居然向媒體表示已與多家開發(fā)商“通過電話”以“尋求聯(lián)動”,這已經(jīng)是走在了違法的邊緣。當其時,以捍衛(wèi)房地產(chǎn)市場化為己任的任志強先生在哪里？為什么不對“小潘”的這種反市場且可能的違法行為予以抵制并堅決駁斥呢？
　　誠如任先生的發(fā)問——“房地產(chǎn)到底怎么了？”房地產(chǎn)沒怎么,只不過是現(xiàn)行的房價太高了,老百姓買不起房子了,加上炒家沒了,所以現(xiàn)在房子賣的不那么快了。怎么解決這個問題？經(jīng)濟學給出的回答很簡單——降價,只要價格降低了,購買量就一定上升,這是隱含在“市場化”之中的顛撲不破的市場規(guī)律?？梢岳斫獾氖?降價是會損害到開發(fā)商的利益的,在任先生自相矛盾的言論和行為中,只能得出一個結(jié)論,任先生對市場化避重就輕的質(zhì)疑,固然是打著市場化的旗號,其實不過是為高房價尋找合理性罷了。
　　(作者系浙江大學經(jīng)濟學院博士后）