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    不論是從投資額，還是從房產(chǎn)價(jià)格分析，房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要，因此在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)應(yīng)將房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的監(jiān)測(cè)對(duì)象。但房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求與短期需求，自住房需求與非自住房需求，當(dāng)?shù)匦枨?、?guó)內(nèi)需求與國(guó)際需求存在顯著差異。

    房地產(chǎn)是一種特殊的產(chǎn)品，這是因?yàn)橐欢〞r(shí)期，土地供給是有限的，房地產(chǎn)供給受土地供給的約束較為明顯。雖然可以通過(guò)不斷擴(kuò)大城市化（城鎮(zhèn)化），不斷提高建筑高度等手段，調(diào)整土地供給的瓶頸，但總的來(lái)說(shuō)，一定時(shí)期的房地產(chǎn)供給是有限的。房地產(chǎn)價(jià)格較多的受需求決定，存在租金。要準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其走勢(shì)，嚴(yán)格區(qū)分不同的房地產(chǎn)需求特點(diǎn)是關(guān)鍵。同時(shí)，我們還應(yīng)看到，目前中國(guó)由于沒(méi)有很好地在理論上和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的技術(shù)支持上，滿足區(qū)分房地產(chǎn)不同種類的需求分析，在相當(dāng)程度上引起對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)判斷的混亂。當(dāng)然，這種需求區(qū)分，還僅僅只是理論性的，需要進(jìn)一步利用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)及某些政策手段，對(duì)不同的市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)分割，分別進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)。

    １、長(zhǎng)期需求與短期需求

    對(duì)房地產(chǎn)需求的分析，首先需區(qū)分房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求與短期需求。如從長(zhǎng)期來(lái)看，上海作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際性大都市，隨著中國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，國(guó)際人員的跨國(guó)流動(dòng)越來(lái)越頻繁，上海房地產(chǎn)價(jià)格將與紐約、香港等市場(chǎng)，具有一定的相關(guān)性、可比性。對(duì)于國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)商將上海房地產(chǎn)與紐約、香港等房地產(chǎn)價(jià)格相比，從中國(guó)從上海長(zhǎng)期的發(fā)展?jié)摿矗J(rèn)為上海房地產(chǎn)價(jià)格仍有很大的上漲空間，并不夸張，是有一定道理的。

    但從短期來(lái)看，房地產(chǎn)相對(duì)于其它貿(mào)易品，變現(xiàn)能力較差，雖然人員、資金的跨國(guó)流動(dòng)，能促使某地房地產(chǎn)價(jià)格與世界其他類似城市的房地產(chǎn)價(jià)格，保持一定的相關(guān)性，但這種通過(guò)人員、資金的跨國(guó)流動(dòng)，尤其在資本跨國(guó)流動(dòng)受到管制的國(guó)家，這種套利行為并不能保證世界各國(guó)價(jià)格的一致性（即使假設(shè)配套措施一樣的情況下仍是如此）。更重要的是，短期內(nèi)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格是高還是低，更多地要受當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖氲挠绊?，受?jīng)濟(jì)發(fā)展特定周期的影響。如我國(guó)當(dāng)煤、電、油、運(yùn)全面緊張，物價(jià)上漲存在明顯壓力，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控勢(shì)在必行的情況下，國(guó)家通過(guò)各種措施，包括利率手段進(jìn)行貨幣緊縮，一部分房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，此時(shí)仍說(shuō)宏觀調(diào)控不對(duì)，有長(zhǎng)期需求，則是因果顛倒了。

    ２、自住房需求與非自住房需求

    分析房地產(chǎn)需求，還需要區(qū)分自住房需求與非自住房需求。自住房需求根據(jù)住房是否用于基本生存需要，還是一般居住需要，可進(jìn)一步區(qū)分為生存必需房與一般自住房?jī)煞N，前者是滿足生存需要的必要住房，后者是在滿足基本生存需要后進(jìn)一步改善住房條件的住房。當(dāng)然，兩者很難嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，且對(duì)于什么是生存必需住房的標(biāo)準(zhǔn)也不斷變化。但為了方便，從理論范疇上可以根據(jù)一國(guó)的收入水平，定性人均面積及裝修等配套項(xiàng)目，達(dá)到某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下的住房稱為生存必需房，某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之上的，則認(rèn)為是一般自住房。

    嚴(yán)格區(qū)分生存必需住房與一般自住房的意義在于，政府在這兩類住房的政策設(shè)計(jì)中，可發(fā)揮不同作用。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是政府普遍愿望，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的要求。因此，各國(guó)政府都通過(guò)采取各種措施保證生存必需住房的供給?？梢愿嗖扇≌D(zhuǎn)移支付手段，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，另一方面，因?yàn)檫@一類住房屬于生存必需，需求價(jià)格彈性幾乎為零，價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)節(jié)不能有效發(fā)揮作用，因此這一部分的需求，不會(huì)過(guò)多受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求波動(dòng)的影響。如前一階段政府高度重視拆遷引起的被迫住房需求，出臺(tái)了各種政策，反映了政府已認(rèn)識(shí)到生存必需住房需求的滿足，必須采取不同于市場(chǎng)化的方式。但由于我國(guó)目前針對(duì)生存必需住房的“經(jīng)濟(jì)適用房”政策的設(shè)計(jì)缺陷，經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有能真正為低收入群體服務(wù)，有些甚至成為富有群體的投資渠道，使得房地產(chǎn)需求情況復(fù)雜，矛盾突出，各方利益群體爭(zhēng)持不下，反而加大了政府宏觀調(diào)控政策實(shí)施的難度。香港的廉租房實(shí)踐值得借鑒。

    香港政府的總體房屋政策定位是：政府基于社會(huì)發(fā)展和社會(huì)公平而介入，滿足那些市場(chǎng)不能為其提供基本住房的低收入人群的住房需要。對(duì)中高收入人群的住房需要，完全由市場(chǎng)供應(yīng)。目前入住公屋的家庭分為以下幾類：（１）受清拆、重建、天災(zāi)等影響而無(wú)家可歸者；（２）因體恤理由而需要房屋安置者；（３）初級(jí)公務(wù)員及退休公務(wù)員；（４）調(diào)遷及舒緩擠迫居住環(huán)境；（５）不能負(fù)擔(dān)租住私人物業(yè)昂貴租金的家庭。１９８７年４月起，房委會(huì)出臺(tái)政策，要求在公屋居住滿十年的租戶，須兩年一次申報(bào)家庭收入。不申報(bào)收入或家庭收入超逾所定限額的租戶須繳納額外租金。１９９６年６月，進(jìn)一步實(shí)施維護(hù)公屋資源合理分配政策，收入和凈資產(chǎn)值超逾所定上限或不申報(bào)收入和凈資產(chǎn)的租戶，須繳交市值租金并于一年內(nèi)遷出所住的公屋單位。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房可變“賣”為“租”，同時(shí)為了防止富有人員低成本租用經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)將入住經(jīng)濟(jì)適用房的租戶信息提供給銀行，不允許銀行為這些人提供購(gòu)房貸款，除非申請(qǐng)人一年內(nèi)將退還經(jīng)濟(jì)適用房。

    非自住房是指購(gòu)房并不直接自我使用的住房或商用房。購(gòu)買非自住房可能是投資，也可能是出于投機(jī)。區(qū)分自住房與非自住房的目的是，房地產(chǎn)既是耐用消費(fèi)品，又是金融投資工具，自住房需求根源于房地產(chǎn)給消費(fèi)者提供的效用，而非自住房需求根源于其可能產(chǎn)生的收入，這兩類的需求差別較大，兩者對(duì)不同宏觀調(diào)控工具的敏感性不同，尤其是對(duì)利率的敏感性差距較大。同時(shí)，投資房地產(chǎn)的目的又不完全相同，有的是追求穩(wěn)定的房地產(chǎn)租賃收入，有的是作為資本投入開(kāi)展其它經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，有的直接就是為了追求房地產(chǎn)價(jià)差收入，視同在炒作股票。一般來(lái)說(shuō)，非自住房對(duì)調(diào)控政策的敏感性較強(qiáng)，且有一定的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先性。

    同時(shí)，我們還應(yīng)注意到，國(guó)際上通常使用租賃市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)反映自住房的供求狀況。但在中國(guó)近階段，房屋租賃價(jià)格指數(shù)并不能有效的反映自住房的供求狀況。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，房屋租賃價(jià)格指數(shù)相當(dāng)平穩(wěn)，似乎表明自住房市場(chǎng)相當(dāng)穩(wěn)定，在２００４年房屋售價(jià)、私房交易價(jià)格快速上升時(shí)期，甚至還出現(xiàn)下降現(xiàn)象。這也許可能是：（１）租賃市場(chǎng)的參與者不廣泛，中國(guó)人置房觀念根深蒂固，租房者一般是剛參加工作的過(guò)渡性住房需求，以及在城市打工的流動(dòng)人口，這部分住房需求代表性不強(qiáng)，不能僅根據(jù)此價(jià)格指數(shù)完全代表自住房需求狀況，起碼在目前階段；（２）租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，并沒(méi)有形成統(tǒng)一、有效率的租賃市場(chǎng)，中介機(jī)構(gòu)極不規(guī)范，黑中介事件時(shí)有發(fā)生，影響了市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能。因此，在我國(guó)當(dāng)前，不能簡(jiǎn)單使用售價(jià)／租賃價(jià)格判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。

    國(guó)際上通常通過(guò)個(gè)人綜合所得稅的方法來(lái)鼓勵(lì)自住房市場(chǎng)，即購(gòu)買自住房的相關(guān)支出、房屋租賃可抵扣個(gè)人所得。而我國(guó)目前的稅收體系還無(wú)法實(shí)現(xiàn)綜合所得稅，而是簡(jiǎn)單以“第二套住房”作為判斷自住房與非自住房的依據(jù)，鼓勵(lì)第一套住房，限制第二套以上的住房。這種方法似乎容易操作，但是漏洞較多。從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)還應(yīng)該出臺(tái)有效的政策手段，例如采用綜合所得稅，鼓勵(lì)自住房需求。

    ３、當(dāng)?shù)匦枨笈c全國(guó)需求、國(guó)際需求

    房地產(chǎn)雖然相對(duì)于其它貿(mào)易品可變現(xiàn)能力較差，但只是相對(duì)而言?？陀^上一城市的房地產(chǎn)，特別是較大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕不僅僅是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，而可能會(huì)成為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、國(guó)際市場(chǎng)。因此某一地區(qū)的房地產(chǎn)需求，不僅受當(dāng)?shù)匦枨蟮挠绊?，還將會(huì)受國(guó)內(nèi)需求、國(guó)際需求的影響。如縣、鎮(zhèn)的房地產(chǎn)需求以及中西部較為偏遠(yuǎn)城市的房地產(chǎn)需求，可能僅僅只是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，但諸如杭州、南京等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)已不僅僅是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，在相當(dāng)程度上受杭州、南京所屬浙江、江蘇省轄內(nèi)及周邊省需求的影響進(jìn)而成為區(qū)域性、全國(guó)性市場(chǎng)。而對(duì)于北京、上海、深圳等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)需求已延伸到國(guó)際市場(chǎng)，國(guó)際化程度已達(dá)到一定程度。如上海作為國(guó)際化都市，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引了大量外來(lái)資金包括國(guó)際和外地資本的流入。外來(lái)資本中包括江浙一帶的投資者，如溫州購(gòu)房團(tuán)等，也包括臺(tái)灣、香港甚至美國(guó)華人等境外投資者。據(jù)香港金融管理局發(fā)布的按揭貸款統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，２００３年僅９月份一個(gè)月，用于購(gòu)買中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的貸款總額即已增至近３億港元。

    同時(shí)，我們還應(yīng)注意到這三類市場(chǎng)需求對(duì)房地產(chǎn)影響的深遠(yuǎn)程度不盡相同。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)匦枨笙喈?dāng)穩(wěn)定，更多的屬于自住房性質(zhì)，國(guó)內(nèi)需求不但有自住房性質(zhì)，也有投資、投機(jī)的成分，某些城市的國(guó)內(nèi)需求有時(shí)投資、投機(jī)成分更多。而國(guó)際市場(chǎng)雖然也有自住成分，但更多的是投資、投機(jī)需求，因此需求相當(dāng)不穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００４年上海投機(jī)性購(gòu)房比重達(dá)１６．６％，長(zhǎng)沙１６％，寫字樓則高達(dá)４０％。因此，一方面，當(dāng)某地市場(chǎng)超越當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)后，不能簡(jiǎn)單使用當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖氡扰袛嗍欠翊嬖诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)泡沫 。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)銷售的統(tǒng)計(jì)，不能簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)銷售量與銷售額，更有必要區(qū)分當(dāng)?shù)乜蛻?，外地客戶以及?guó)際客戶，分別統(tǒng)計(jì)，以對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求穩(wěn)定性有進(jìn)一步的把握。

    特別在人民幣匯率升值預(yù)期的壓力下，為防止各國(guó)貨幣幣值變動(dòng)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大起大落，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利沖擊，我們應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)資本管制的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)外銷房的監(jiān)測(cè)，適當(dāng)時(shí)機(jī)對(duì)過(guò)度投機(jī)需求采取相應(yīng)的限制措施，是在客觀分析房地產(chǎn)三種需求差異基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握宏觀調(diào)控力度的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

    （作者單位：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所）