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    新干線訊 中財(cái)網(wǎng)
 　 很多人寄希望于"金九銀十"這個(gè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季,能夠徹底打破和改變目前的膠著狀態(tài)和對(duì)峙局面,引發(fā)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方力量的一場(chǎng)決戰(zhàn),造成交易量放大后的價(jià)格大幅度下降,或者價(jià)格大幅度下降后的交易量大幅度上升的"新局面"。
　　筆者認(rèn)為,無(wú)論"金九銀十"還是"銅三鐵四",暴跌放量的情形不會(huì)出現(xiàn),暴跌放量不可能成為一種基本態(tài)勢(shì),因?yàn)樗环戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律；放量暴跌也不是市場(chǎng)下跌的客觀需要和必然要求。因?yàn)樗⒉豢赡苷仁袌?chǎng)和開(kāi)發(fā)商。
　　放量和暴跌勢(shì)不兩立
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,"放量"和"暴跌"水火不相容。換句話說(shuō),在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升時(shí)期,必然是"價(jià)高量增""價(jià)量齊升"態(tài)勢(shì)；在市場(chǎng)下降時(shí)期,必然是"價(jià)跌量減""價(jià)量齊跌"態(tài)勢(shì),無(wú)論上升還是下降,價(jià)量都是并肩同行,不是同升就是同跌,不可能出現(xiàn)"放量暴跌"或者"縮量狂漲"。
　　在房地產(chǎn)價(jià)格下行時(shí)期,交易量的"放大"不是通過(guò)價(jià)格的"暴跌"完成的,恰恰相反,是通過(guò)價(jià)格的"企穩(wěn)"或"回升"完成的。只有當(dāng)人們看到價(jià)格不再下跌,跌無(wú)可跌,甚至價(jià)格有望回升的時(shí)候,才下定決心入場(chǎng),形成交易量的"放量"。
　　反之亦然,如果看到市場(chǎng)上的交易量出現(xiàn)明顯和持續(xù)的回升,由"縮"轉(zhuǎn)"放",那就意味著價(jià)格也就不會(huì)再明顯和持續(xù)地下降了(暴跌就更不可能),市場(chǎng)的下降走勢(shì)和價(jià)格的下跌過(guò)程宣告基本結(jié)束,市場(chǎng)將進(jìn)入復(fù)蘇階段。復(fù)蘇階段的基本特征就是價(jià)量開(kāi)始逐步和同步的,明顯和持久地上升。
　　自救和自殺 情勢(shì)所逼
　　造成價(jià)格暴跌的唯一原因(動(dòng)因)就是交易量萎縮。
　　當(dāng)然,放量暴跌對(duì)于具體樓盤(pán)或者開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),完全是可能的。放量暴跌只是一部分樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商采取的策略和選擇,他們通過(guò)價(jià)格大幅度下降吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者。但是這種情況只是個(gè)別和局部的現(xiàn)象,不是、也不可能成為所有開(kāi)發(fā)商和樓市的基本狀況。
　　就整個(gè)樓市而言,不可能全面地采取暴跌的方法放量"拯救"自己。相反,全面暴跌不是自救而是自殺,而且是快速自殺。
　　"擠牙膏"式下跌 規(guī)律使然
　　"擠牙膏"式的降價(jià)方式,才是市場(chǎng)下行時(shí)期最通常最普遍,也是最有效的降價(jià)方式。"擠牙膏"方式就是有明顯的下降幅度,但是下降幅度不是很大；不是"一刀切"的下降,而是參差不齊的,有前有后的下降；不是靠一次二次的下降,而是靠一段一段"擠壓"后被迫產(chǎn)生的下降,靠多次下降最終達(dá)到一定幅度的,被市場(chǎng)切實(shí)認(rèn)可的下降幅度。采取"擠牙膏"的方式并不是某些人的要求或者希望這樣做,而是由市場(chǎng)規(guī)律決定的。
　　"擠牙膏"最大限度地降低各個(gè)方面(包括開(kāi)發(fā)商與原來(lái)的購(gòu)房者,開(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)商)之間的矛盾。最近上海一些樓盤(pán)出現(xiàn)了因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商大幅度降價(jià)引發(fā)前期購(gòu)房者大量退房的矛盾。雖然預(yù)售合同并沒(méi)有規(guī)定后期房?jī)r(jià)下降可以使前期購(gòu)買(mǎi)者退房,但是實(shí)際上在幾個(gè)月里,很多購(gòu)房者損失十萬(wàn)元或者更多,當(dāng)然極其不滿(mǎn),千方百計(jì)尋找各種理由,包括故意讓銀行不能批準(zhǔn)貸款,要求退房,或者要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償甚至是全額補(bǔ)償,給開(kāi)發(fā)商制造各種困難。所以同一個(gè)開(kāi)發(fā)商在同一個(gè)樓盤(pán)上大幅度降價(jià),無(wú)異于"按下葫蘆浮起瓢",并且還會(huì)造成今后降價(jià)的更大困難和障礙。
　　"擠牙膏"式的降價(jià)方式(而不是暴跌的方式),才能夠吸引真正的自住購(gòu)房者入場(chǎng)。因?yàn)樵趦r(jià)格暴跌的過(guò)程中,真正自住購(gòu)房者也是不會(huì)入場(chǎng)的。那些說(shuō)等到暴跌就會(huì)入場(chǎng)的購(gòu)房者,實(shí)際上只是說(shuō)說(shuō)而已,一旦遇到真正的暴跌,他們就不會(huì)入場(chǎng)了。誰(shuí)愿意和敢于在今天買(mǎi)進(jìn),明天又下降20%的時(shí)候買(mǎi)進(jìn)房屋。暴跌不僅沒(méi)有快速探底、摸底和筑底,反而是底部越陷越深,探底和筑底過(guò)程越拖越長(zhǎng)。相反,在價(jià)格小幅下降的過(guò)程中,即使自住購(gòu)房者在買(mǎi)價(jià)之后仍然價(jià)格下降,但是下降幅度不是很大,那么因?yàn)樽约壕幼?由此而來(lái)產(chǎn)生居住價(jià)值(使用價(jià)值和價(jià)值,價(jià)值可以用相當(dāng)于同類(lèi)房屋當(dāng)前的租金水平計(jì)算),所以自住購(gòu)房者早買(mǎi)進(jìn)早享受,房?jī)r(jià)上的虧損可以從消費(fèi)上的得益獲得補(bǔ)償。換句話說(shuō),如果房?jī)r(jià)的虧損不如租金收益大的話,自住購(gòu)房者盡早買(mǎi)進(jìn)還是劃得來(lái)的,沒(méi)有吃虧。
　　"擠牙膏"式的降價(jià)方式此起彼伏,真真假假,虛虛實(shí)實(shí),跌跌停停,才能有效地"蠶食"購(gòu)房者中的中堅(jiān)力量,才能真切地探明市場(chǎng)底部和有效地建立市場(chǎng)底部,為市場(chǎng)的"反攻"和再度崛起創(chuàng)造條件。暴漲是對(duì)市場(chǎng)前景(房屋的價(jià)格)的過(guò)度高估,暴跌則可能造成對(duì)市場(chǎng)前景(房屋的價(jià)格)的過(guò)度低估,兩者都偏離了市場(chǎng)的正常航向,因此都需要相反的市場(chǎng)力量加以調(diào)整和糾正。
　　"金九銀十" 難以放量
　　當(dāng)然,筆者并不否認(rèn),在"金九銀十"這個(gè)被過(guò)去幾年"市場(chǎng)規(guī)律"證明的黃金季節(jié),尤其是在更多的樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)的情況下,交易量有所增加,甚至于有相當(dāng)大幅度的增加,但是這并不能改變整個(gè)市場(chǎng)交易量仍然較小的基本事實(shí)和態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)價(jià)格下行時(shí)期,交易量始終維持在一個(gè)與上升時(shí)期和瘋漲時(shí)期相比,縮量和較低的水平?？s量和較低的交易量始終在房?jī)r(jià)下跌的初期、中期以及后期,即整個(gè)下跌過(guò)程中起著決定性作用的力量?？s量和較低的水平,并不是說(shuō)交易量只能越來(lái)越小,只是說(shuō)交易量基本維持在一個(gè)與上升時(shí)期和瘋漲時(shí)期無(wú)法比擬的縮量和較低的水平。
　　以上海為例。最近幾個(gè)月上海每天新房的交易量維持在300多套,個(gè)別時(shí)候出現(xiàn)200多套或者400多套。300多套是怎樣一個(gè)水平,它與上海樓市瘋狂時(shí)期每天交易量保持在1200多套時(shí)相比,不足三分之一；與上海樓市上升時(shí)期,比較"正常"情況下每天交易量在8、900套時(shí)相比,不足二分之一。與"新政"開(kāi)始實(shí)施初期每天只有1、200套,即與交易量的最低點(diǎn)時(shí)相比,已經(jīng)有明顯的大幅度回升。但是這只能說(shuō)是回升,并不能說(shuō)是"放量"。
　　如果上海樓市包括"金九銀十"在內(nèi)的今后幾個(gè)月,每天的交易量依然維持在4、500套這個(gè)水平,即"正常時(shí)期"一半左右,上海樓市的市場(chǎng)和價(jià)格的基本態(tài)勢(shì)和走向就不可能發(fā)生變化,價(jià)格暴跌和大幅度上升的可能性也都不會(huì)存在。目前沒(méi)有市場(chǎng)力量能夠改變這樣一種基本態(tài)勢(shì)和走向。