下游數(shù)據(jù)

上海樓市供求關(guān)系生變

2005年09月17日09:37   來(lái)源：西本資訊
摘要：

　　新干線訊　中國(guó)證券報(bào)報(bào)道　無(wú)論上海的開(kāi)發(fā)商們?cè)趺促u力吆喝，沒(méi)有賣出去的樓盤仍在與日俱增。9月15日晚上，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)上公布的數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品房可售面積達(dá)到2040萬(wàn)平方米，近三年來(lái)首次突破2000萬(wàn)平方米大關(guān)。這個(gè)數(shù)字意味著即便按照今年年初市場(chǎng)最狂熱的時(shí)候月銷售200萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，消化掉這些庫(kù)存也需要10個(gè)月的時(shí)間。
　　事實(shí)上，隨著房產(chǎn)新政出臺(tái)，上海樓市已經(jīng)開(kāi)始步入下降通道，這2000多萬(wàn)平方米的存量房可能需要一年甚至更多的時(shí)間來(lái)消化。上海樓市的可售面積仍在不斷增加，即便是號(hào)稱行業(yè)銷售旺季的“金九銀十”也不例外。這意味著上海樓市的供求關(guān)系悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供求關(guān)系已經(jīng)由原來(lái)的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求。無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?nèi)绾慰浯笮抡?duì)房產(chǎn)的破壞，如何用言語(yǔ)粉飾房地產(chǎn)未來(lái)的美好前景以表明需求仍遠(yuǎn)高于供給，數(shù)據(jù)已經(jīng)向消費(fèi)者說(shuō)明了一切。
　　導(dǎo)致這種狀況的重要原因，在于近兩年上海樓市過(guò)于狂熱埋下的隱患逐步顯現(xiàn)。第一個(gè)隱患是近兩年上海樓市的價(jià)格暴漲導(dǎo)致需求呈現(xiàn)病態(tài)結(jié)構(gòu)。從2003年開(kāi)始，上海樓市價(jià)格開(kāi)始快速上揚(yáng)，成交量也開(kāi)始穩(wěn)步上升，但此時(shí)更多吸引購(gòu)房者眼球的不是房屋自身的居住功能，而是諸如溫州炒房團(tuán)席卷上海等消息帶來(lái)的房產(chǎn)投資收益。2004年，在多個(gè)利益集團(tuán)的聯(lián)合操縱下，上海樓市價(jià)格2004年出現(xiàn)暴漲，產(chǎn)生的賺錢效應(yīng)使得投機(jī)客蜂擁而來(lái)，成為市場(chǎng)的主力軍，自住需求則被節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)削弱，房屋更多的成為了一種投資品。這種需求的病態(tài)結(jié)構(gòu)很脆弱，當(dāng)出現(xiàn)不利的外部環(huán)境或者缺少接下“最后一棒”的人，投資客和投機(jī)客倉(cāng)惶退出市場(chǎng)的時(shí)候，上海樓市就猛然失去了重要支撐，需求銳減。
　　第二個(gè)隱患在于上海樓市的巨額利潤(rùn)導(dǎo)致樓盤開(kāi)發(fā)過(guò)度，供給大量增加。由于近兩年上海樓市價(jià)格漲幅驚人，開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘上海，據(jù)稱有六千家開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)各種項(xiàng)目。出于對(duì)未來(lái)前景的樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商們跑馬圈地，推出大量樓盤。上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2003年，上海商品房施工面積為8267.51萬(wàn)平方米，2004年，上海商品房施工面積達(dá)到9481.61萬(wàn)平方米。按照行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這些施工面積都將逐漸在今年和明后兩年竣工，如此龐大的供應(yīng)量將導(dǎo)致上海供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由以往的供不應(yīng)求變成供大于求。市場(chǎng)無(wú)形之手的調(diào)控力量開(kāi)始發(fā)揮作用。中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟向記者表示，此前的上海樓市過(guò)于狂熱是不正常的表現(xiàn)，上海樓市應(yīng)該經(jīng)過(guò)調(diào)整后重新回到正常的發(fā)展軌道上來(lái)。而一些開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到上海樓市所面臨的危機(jī)，先下手為強(qiáng)，采用降價(jià)等多種營(yíng)銷手段盡快將樓盤銷售出去，回籠資金以度“寒冬”。從供不應(yīng)求到供過(guò)于求，市場(chǎng)規(guī)律的無(wú)形之手在將房地產(chǎn)市場(chǎng)由狂熱導(dǎo)入理性，房產(chǎn)新政則為這種調(diào)控在關(guān)鍵時(shí)候踩了一下油門。
　　“對(duì)上海樓市而言，供略大于求應(yīng)該是正常的表現(xiàn)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的重新布局之后，上海樓市就會(huì)逐步走入正常的軌道?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

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