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    新干線訊 財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào) 
 　 2005年的上海樓市演繹了一大神奇，未來走向?yàn)槿珖P(guān)注，尤其牽動(dòng)著身處上海的開發(fā)商、政府和廣大市民的神經(jīng)。上海樓市的未來走向到底如何，很多人都是一頭迷霧。之前聽過許多談?wù)?，也看過不少專門文章的分析，總結(jié)起來大體上有三種觀點(diǎn)。
　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為上海房?jī)r(jià)只會(huì)微調(diào)，跌幅在15%以內(nèi)；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為上海房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)較大的回調(diào)，跌幅將在20%~30%之間；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為上海樓市將會(huì)出現(xiàn)類似20世紀(jì)90年代海南和香港樓市那樣的崩盤，跌幅超過50%以上。
　　據(jù)筆者的觀察，上海房?jī)r(jià)的跌幅已普遍超過15%，所以第一種觀點(diǎn)不攻自破了，但將來到底會(huì)跌多少是需要認(rèn)真分析的。
　　運(yùn)用正確的分析工具
　　去年10月底央行的加息不但沒有遏制上海房?jī)r(jià)的過快上漲，反而使房?jī)r(jià)加速上行，成為上海樓市瘋狂炒作的導(dǎo)火線，筆者有幸在今年春節(jié)前后親眼目睹了上海樓市暴漲的神話。從2005年1月到3月的短短2~3月內(nèi)，上海房?jī)r(jià)至少上漲了20%左右。
　　最后的瘋狂導(dǎo)致上海市政府和中央政府出臺(tái)更加嚴(yán)厲的打壓政策，其中要數(shù)停止貸款轉(zhuǎn)按揭和兩年內(nèi)出售購房交5%營(yíng)業(yè)稅最為嚴(yán)厲。如此嚴(yán)厲的打壓政策令許多炒房者措手不及，他們?cè)?月便神奇地消失了，多數(shù)自住購房者也從此進(jìn)入了觀望狀態(tài)。在購房需求大幅度減少的情況下，虛高的房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道成為必然。
　　在判斷上海樓市存在多少泡沫和房?jī)r(jià)該跌多少的問題上，不同的人從不同的角度，運(yùn)用不同的方法進(jìn)行分析，有些人運(yùn)用“房?jī)r(jià)收入比”的方法，有些人從中低收入市民的情緒來看問題，還有的從市民房產(chǎn)財(cái)富縮水的角度著眼。運(yùn)用這些分析方法本身是沒有問題的，但是如何運(yùn)用這些分析方法是值得商榷的。
　　稍微懂點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人就知道，價(jià)格變化是由供需關(guān)系決定的。因此，運(yùn)用供求規(guī)律來分析上海房?jī)r(jià)是最根本的方法，也是唯一正確的方法。
　　如果對(duì)上海房產(chǎn)的供需關(guān)系做一個(gè)整體分析的話，在土地資源相對(duì)有限的情況下，房?jī)r(jià)主要取決于需求的變化狀況。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入的提高，上海住房的需求增長(zhǎng)從長(zhǎng)期來看無疑是要超過供給增長(zhǎng)的速度，因此房?jī)r(jià)未來長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。但是，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)不可能是直線式上漲，住房只要是商品就不能例外，其價(jià)格也將呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，階段性下跌是非常正常的現(xiàn)象。
　　上海房?jī)r(jià)該跌多少
　　現(xiàn)在來具體分析上海房?jī)r(jià)該跌多少的問題，先來說“房?jī)r(jià)收入比”分析法。有的人拿上海房?jī)r(jià)與上海本地人的收入進(jìn)行比較，從而得出上海房?jī)r(jià)收入比過高和暴跌的結(jié)論。但是，這樣的分析顯然是不符合實(shí)際情況的，忽視了上海在中國乃至世界的重要地位。
　　上海在中國具有無與倫比的地理位置，其經(jīng)濟(jì)潛能遠(yuǎn)在珠三角的香港之上。所以，大量的外地人和不少的外國人奔赴上海謀求發(fā)展，他們或者已在上海購房居住，或者準(zhǔn)備在上海購房，如果把這些人的收入算在內(nèi)，那么上海的房?jī)r(jià)收入比會(huì)降低不少。
　　可以預(yù)見，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和上海地位的提高，未來上海的房?jī)r(jià)肯定要超過香港。如果這樣來看的話，上海的住房需求是相當(dāng)強(qiáng)勁的，房?jī)r(jià)比較高是正常的，其泡沫并不像某些人預(yù)測(cè)的那么大，得出上海樓市大跌50%以上的結(jié)論顯然太過主觀。所以，不能簡(jiǎn)單地做房?jī)r(jià)收入比的分析，盡管房?jī)r(jià)收入比是國際上通行的分析方法。
　　其次，從中低收入市民的情緒來看，上海過高的房?jī)r(jià)的確是許多中低收入市民難以承受的，這勢(shì)必影響不少市民的生活質(zhì)量，從而進(jìn)一步影響到社會(huì)的穩(wěn)定。所以，政府進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控是必要的，但如何調(diào)控就需要政府多做研究了。宏觀調(diào)控?zé)o疑只能從供需關(guān)系著手，實(shí)踐證明打壓需求才能更好地打壓房?jī)r(jià)。
　　那么房?jī)r(jià)是否打壓得越低越好呢？如果僅從個(gè)別人的眼前利益著想，房?jī)r(jià)肯定是越低越好；但是如果從普通大眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來看恐怕未必。因?yàn)?，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用，一旦樓市崩盤就會(huì)引發(fā)整體經(jīng)濟(jì)的衰退，遭殃更深的將肯定是中低收入者，他們或?qū)⑹I(yè)，或?qū)⒚媾R更低的收入，更談不上買房改善居住條件了。
　　所以，上海本地低收入市民應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能指望政府完全無償幫助解決住房問題，還應(yīng)該提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力。那些希望靠行政辦法，阻攔“外地人”購房或推行差異購房的想法是缺乏胸襟的，也是與國際化大都市很不相稱的。
　　有些人認(rèn)為，打壓房?jī)r(jià)會(huì)造成多數(shù)家庭財(cái)富縮水，并以75%的市民擁有住房為由，得出“調(diào)控的目的只是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，最多只會(huì)是微跌”的結(jié)論。這個(gè)結(jié)論并不可靠，房?jī)r(jià)較大幅度的下跌固然引起有房家庭財(cái)富的較大幅度縮水，但對(duì)大多數(shù)只有一套自住房的市民來說，其效用水平?jīng)]有絲毫的減損，除非移民離開上海。
　　相反，對(duì)于那些還沒有購房的市民來講，房?jī)r(jià)較大幅度的下跌無疑是福音。唯一真正遭受財(cái)富損失的，是房產(chǎn)開發(fā)商和那些以炒房為目的投資人，然而這部分人畢竟是少數(shù)。所以，房?jī)r(jià)較大幅度的下跌對(duì)廣大市民來說是有利的，不存在財(cái)富的真正縮水。
　　當(dāng)然，以上推論是有前提條件的，即房?jī)r(jià)的較大幅度下跌只是泡沫的擠出，不引發(fā)整體經(jīng)濟(jì)的衰退。而且，在存在較大泡沫的情況下，一旦下跌預(yù)期堅(jiān)挺，即使政府也不可能在短期內(nèi)挽救房?jī)r(jià)的跌勢(shì)。
　　如何評(píng)估樓市泡沫
　　上海樓市到底有多少泡沫？如何評(píng)估？我們知道，住房需求包括自住需求、投資需求和投機(jī)需求，但是投資需求和投機(jī)需求在房?jī)r(jià)快速上漲條件下是很難區(qū)分的，所以空置率是衡量泡沫多少最直觀的指標(biāo)，比“房?jī)r(jià)收入比”法容易統(tǒng)計(jì)。
　　據(jù)筆者長(zhǎng)期觀察，雖然上海房?jī)r(jià)在2002年就進(jìn)入了快速上漲的通道，但那時(shí)投機(jī)炒房的人很少，只是到2003年下半年才開始多起來。雖然投機(jī)需求在2004年5月叫停期房轉(zhuǎn)讓后得到一定的遏制，但估計(jì)到2004年上半年上海樓市至少積累了10%左右的泡沫；2004年10月后投機(jī)炒房又開始行動(dòng)起來，到2005年春節(jié)前后進(jìn)入瘋狂，估計(jì)到3月泡沫成分已增加到30%左右。盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入提高會(huì)消除部分泡沫，但要徹底擠出泡沫的話，房?jī)r(jià)至少要跌20%~30%。所以，上海樓市大跌50%以上的觀點(diǎn)是缺乏微觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，而跌20%~30%是比較符合實(shí)際的。
　　當(dāng)然，上海樓市崩盤不是完全不可能的，但這必須有宏觀經(jīng)濟(jì)條件的存在，即中國像東南亞一樣出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但目前的中國經(jīng)濟(jì)不太可能出現(xiàn)這種情況，因?yàn)橹袊I(yè)化起步比較遲，市場(chǎng)還不是很成熟，沒有到達(dá)需要根本轉(zhuǎn)型的時(shí)期，中國政府也應(yīng)有化解風(fēng)險(xiǎn)的能力。所以，中國經(jīng)濟(jì)未來的長(zhǎng)期繁榮是上海樓市不會(huì)崩盤的信心所在。
　　還有的人認(rèn)為，上海樓市的崩盤只是局部的，比如像海南房地產(chǎn)泡沫破滅那樣，對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)不太構(gòu)成什么影響。但是，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，海南與上海是根本不能相提并論的。上海在中國獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地理位置，是任何其他地方無法取代的，所以它始終成為許多優(yōu)秀內(nèi)資和外資企業(yè)最青睞的地方，盡管它的商務(wù)成本已經(jīng)比較高了。
　　很顯然，如果上海經(jīng)濟(jì)崩潰，那無疑就是中國經(jīng)濟(jì)開始崩潰的時(shí)候。因此，適當(dāng)打壓上海樓市是必要的，但強(qiáng)行打壓上海樓市，并使其崩盤是非常危險(xiǎn)的，我們必須保持這種警惕。