下游數(shù)據(jù)

宏觀調(diào)控下開發(fā)商面臨死亡

2005年09月27日08:50   來源：西本資訊
摘要：

　　盡管前段時間建設(shè)部有官員稱稱今年內(nèi)不再出臺新的調(diào)控政策，高調(diào)安撫此前飽受驚嚇的開發(fā)企業(yè)，但現(xiàn)在看來似乎是建設(shè)部一廂情愿。本周，來自央行、國稅局以及商務(wù)部的最新動向讓市場再一次緊張起來。

　　本周來自銀監(jiān)會的所謂“212號文件”稱，房地產(chǎn)信托門檻將大幅度提高，自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)三個條件須必全部具備才能融資。從操作層面來看，這一條幾乎把開發(fā)商通過房地產(chǎn)信托融資的渠道堵死。由于2003年央行121號文件收緊了開發(fā)企業(yè)的貸款條件，部分不符合貸款條件的企業(yè)開始轉(zhuǎn)向融資方式更為靈活的房地產(chǎn)信托，成為銀根緊縮后的重要融資渠道。此次提高信托門檻實質(zhì)上是121號文件的延續(xù)。雖然在市場，此類渠道所融資金并未成為開發(fā)企業(yè)的資金主流，但政策面上，信托機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)銀根再度收緊的信號已表露無遺。

　　而與此同時，銀行對于個人住房信貸的政策卻明顯放松。農(nóng)行9月高調(diào)重返二手房貸業(yè)務(wù)，中行7月推出“直客房貸”，招行推出的“個人住房循環(huán)授信”以及光大銀行率先申請固定利率房貸產(chǎn)品等等，無一不顯示出銀行對個人房貸的高度重視和迫切需求。央行最新的數(shù)據(jù)表明，1—7月的開發(fā)貸款、個人貸款增幅雙雙大幅回落。銀行普遍面臨房貸業(yè)務(wù)下滑的不利局面，而作為房貸業(yè)務(wù)的兩個部分之一，開發(fā)貸款由于調(diào)控政策的限制以及自身金融風(fēng)險的控制，無法繼續(xù)保持增長，迫使銀行房貸業(yè)務(wù)在不過調(diào)控政策底線的前提下，盡可能拓展相對安全和優(yōu)質(zhì)個人房貸市場。

　　一方面政策上強硬收緊開發(fā)企業(yè)銀根，一方面銀行業(yè)出于自身經(jīng)營放松個人房貸，對市場而言，開發(fā)企業(yè)將面臨越來越大的經(jīng)營壓力，將迫使部分企業(yè)退出市場，加速行業(yè)淘汰。寬松的個貸政策將為市場帶來持續(xù)、穩(wěn)定的需求，以保證市場的活躍。可以說，目前調(diào)控的方式越來越高明。

　　此外，在稅收環(huán)節(jié)，21日來自國稅總局的通知稱，近期將開展全國稅收執(zhí)行大檢查，并明確列出包含房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的8個行業(yè)為檢查重點，進(jìn)一步顯示政策面對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管和規(guī)范正在逐步加強。接近年末之際開展此項檢查，相信對大部分開發(fā)企業(yè)而言將面臨應(yīng)對檢查提前準(zhǔn)備的壓力。反映在市場層面，將迫使部分開發(fā)企業(yè)加速銷售回款，形成局部降價的銷售趨勢，而這也是目前政府最想看到的市場局面。

　　除此之外，調(diào)控政策的范圍已蔓延至此前未受影響的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。19日由商務(wù)部、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的通知稱，年底前未完成商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的地區(qū)，原則上將不再批準(zhǔn)建設(shè)新的建筑面積在1萬平方米以上的大型商業(yè)項目。雖然此前商務(wù)部已有專項調(diào)研報告上報國務(wù)院，但市場仍未引起足夠重視，此次通知的出臺，可以看作是商業(yè)地領(lǐng)域調(diào)控的開始。由于商業(yè)地產(chǎn)市場金融風(fēng)險更大，商業(yè)經(jīng)營管理的難度更大，所積累的問題更多，相信未來仍會有更具體的措施出臺。業(yè)內(nèi)應(yīng)引起高度重視，投資者應(yīng)慎重。

　　上述政策在目前市場敏感時期相繼推出，都顯示調(diào)控不僅在繼續(xù)，而且在深化。沒有新的調(diào)控政策不等于調(diào)控終止，政府調(diào)控的決心以及力度應(yīng)引起業(yè)界的高度注意。更為令人關(guān)注的是，本次調(diào)控采取了“冷水煮青蛙”的策略。不出新的政策，不一下子把開發(fā)商燙死，但是力度在逐漸加大。是繼續(xù)留在市場，還是趕緊跳出越來越熱的鍋，對開發(fā)企業(yè)而言，確實是個問題！[南方都市報]

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