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　　6000公頃、3672公頃、1262公頃，短短一年，上海清理閑置土地的力度顯得卓有成效。簡單的數(shù)字變化背后，究竟孕育著怎樣的故事？未來的清理工作又將如何推進？

　　6000公頃、3672公頃、1262公頃，短短一年，上海清理閑置土地的力度顯得卓有成效。簡單的數(shù)字變化背后，究竟孕育著怎樣的故事？未來的清理工作又將如何推進？

    定義分歧的背后

　　有關(guān)閑置土地的清理過程在上海延續(xù)了1年半。從3672公頃到1262公頃，如此大幅度的銳減過程，似乎更多的是源于此前人們對閑置土地定義的不同認(rèn)定。

　　事實上，在官方統(tǒng)計稱謂中，3672公頃始終被認(rèn)為是——存量土地而非閑置土地。

　　2004年5月，上海市房屋土地資源管理局(下稱“房地局”)前副局長殷國元首次對媒體公布3672公頃這一數(shù)據(jù)。

　　“存量土地的概念是指經(jīng)政府批準(zhǔn)而未開發(fā)的土地，所謂政府批準(zhǔn)即已批準(zhǔn)立項、批準(zhǔn)施工許可、批準(zhǔn)使用土地、簽訂了土地出讓合同，因為各種原因沒有及時開發(fā)。據(jù)我們最近的統(tǒng)計，屬于批而未用的經(jīng)營性土地面積有3672公頃。”

　　“存量土地不等于閑置土地。閑置土地，它的法律概念是指具備了動工條件的，也就是說這個地塊已經(jīng)拆平，已經(jīng)拿到施工許可證的，但是卻沒有開發(fā)，按法律規(guī)定超過一年應(yīng)當(dāng)收取土地閑置費，兩年以上就應(yīng)當(dāng)無償收回?！?/P>

　　時任上海市房地局副局長的殷國元特別強調(diào)這3672公頃并非閑置土地，而屬于存量土地：“根據(jù)我們最新的統(tǒng)計測算，上海有3672公頃是因為種種原因，批了土地，但是還沒有具備動工條件的，這些就不能算作閑置土地。”

　　隨后，2004年年中，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚公開表示，截至2003年底，上海已經(jīng)出讓但尚未開工的經(jīng)營性項目用地共有3670公頃。未開工的主因是動拆遷難、資金不到位等，其中因資金不到位至今閑置的土地約有1000公頃。

　　時至2005年9月，房地局以向媒體傳真的方式提供了一份《關(guān)于本市閑置土地復(fù)核的情況》(下稱《情況》)。首度明確了被稱之為閑置土地的具體數(shù)字：“經(jīng)核，到今年6月30日止，全市共有未動工建設(shè)二年以上經(jīng)營性土地面積1262公頃?！?/P>

　　據(jù)此，可以認(rèn)為此輪閑置土地清理之后，數(shù)字變化的根本原因可能還是源于不同的定義。

　　而記者通過查閱國土資源部于2004年12月27日頒布的《國土資源部閑置土地處置辦法》得知：“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。”

    存量土地如何消化

　　“上海對閑置土地的盤查是年年都在進行，不論開發(fā)商現(xiàn)在抓緊開發(fā)是否和閑置土地的盤查相關(guān)，可以肯定很多企業(yè)是在根據(jù)對市場的判斷分層次開發(fā)土地的。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》分析說。

　　“我們獲得的土地就是存量土地，而非增量土地?！逼謻|某樓盤的項目經(jīng)理對《第一財經(jīng)日報》透露說：從2000年到現(xiàn)在，實際上這家企業(yè)一直在獲取其樓盤所在土地整個項目建筑面積一共300萬平方米，但是土地并不是一次性獲取，而是分批取得。每次取得土地都要進行重新評估，到去年4月份時，這部分土地的價格已經(jīng)和當(dāng)時的市場價格持平。

　　該經(jīng)理坦言：企業(yè)的資金鏈問題可以通過多種方式進行規(guī)避，土地也是其中關(guān)鍵一環(huán)。

　　某港資地產(chǎn)開發(fā)商也對《第一財經(jīng)日報》表示：上世紀(jì)90年代，到香港地區(qū)的土地推介十分頻繁。根據(jù)香港地區(qū)經(jīng)驗，土地拿在手里都會增值的，所以就拿了，而且拿了很多，有的土地十分零碎。

　　“由于土地市場的宏觀調(diào)控等原因，我們一度對市場的信心受到一定的影響，在開發(fā)上也放慢了節(jié)奏。但是我們的土地和大多數(shù)香港地區(qū)開發(fā)商一樣都在1992、1993年的時候拿下的。”

　　日前這家港資企業(yè)在加快市中心幾塊地的建設(shè)速度。“之前因為市場還不成熟，而且地塊多，現(xiàn)在成熟一塊開發(fā)一塊。”該經(jīng)理透露說。

　　中原地產(chǎn)有一份不完全的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在上海的中心城區(qū)(主要為盧灣、浦東、黃浦、徐匯、長寧等區(qū))中，已規(guī)劃好尚未動工或剛動工的樓盤不完全統(tǒng)計就有32個。

　　而《情況》中也明確表示，存量土地中大約有2100公頃已經(jīng)開工或者收回調(diào)整。

    下一步棋子

　　“市房地部門今年專門召集各個區(qū)縣房地部門開了緊急會議，讓各區(qū)縣首先自查一下閑置土地?！币晃粎^(qū)房地局的工作人員對《第一財經(jīng)日報》透露說。

　　記者了解到，目前各區(qū)縣房地部門都在針對每一個地塊的不同情況，做處理方案的制定工作。

　　“如果按情況劃分，這些地塊大略可以分為符合規(guī)劃；不符合規(guī)劃；以及在市政規(guī)劃調(diào)整之后，又需要按照新的規(guī)劃進行土地重新歸整等多種不同的情況。現(xiàn)在情況非常復(fù)雜，如果是規(guī)劃出現(xiàn)了變更，調(diào)整規(guī)劃后土地不允許再開工，那么該塊土地是否要進行相應(yīng)的補償？如果符合開工條件，應(yīng)將閑置的原因全部摸清楚：是企業(yè)自身，還是規(guī)劃或者拆遷等各方面原因?！?/P>

　　《情況》中還對有關(guān)措施作了相關(guān)說明：“區(qū)縣要提出消化閑置土地的辦法?！薄肚闆r》中舉例說：確屬動拆遷、規(guī)劃調(diào)整和土地糾紛等原因的，各區(qū)縣抓緊協(xié)調(diào)處置，能調(diào)整為浦東商品房用地的，由區(qū)縣統(tǒng)籌調(diào)整落實；確屬資金不到位和開發(fā)商主觀原因的，一年以上的要收取土地閑置費，兩年以上的將采取政府收回的辦法；確屬開發(fā)商無力經(jīng)營的，由政府收回納入土地儲備。

　　“客觀來說，土地閑置是一個時間段的問題?！睒I(yè)內(nèi)人士評述說，從交地的環(huán)節(jié)來說，即使是開發(fā)商已經(jīng)獲取了土地使用權(quán)，依然還要考慮到從企業(yè)土地中標(biāo)、簽協(xié)議到最后土地交付，還有一個不可預(yù)知的時間段。

　　而上海日前還有土地商在做土地轉(zhuǎn)讓的工作，過去土地通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓，一些企業(yè)手中依然有大量的存量土地可供消化。

　　相關(guān)政府官員對《第一財經(jīng)日報》透露說：目前傳出要轉(zhuǎn)讓的在協(xié)議出讓時期出讓的土地，大多與這場清肅有關(guān)系，例如上海某區(qū)的一些土地存在拆遷難，以及早期批租出去的時候是以綜合用地項目批租的，有些開發(fā)商希望能改變用地性質(zhì)，由綜合用地，或者商業(yè)用地改成住宅用地，規(guī)劃一直沒得到批準(zhǔn)；這是兩個主要原因使得該區(qū)的土地有很多的存量可以釋出。

　　相關(guān)鏈接

　　上海閑置土地成因

　　拆遷難以實施，這是目前中心城區(qū)遭遇的主要問題。

　　上海早年主要實行生地協(xié)議出讓，然后由受讓土地的開發(fā)商支付一筆拆遷資金，委托各級政府所屬“項目公司”負(fù)責(zé)拆遷。以靜安區(qū)為例，區(qū)房地局歷年批出的土地，至今尚有十余公頃未正式拆遷，也無法交付房產(chǎn)商開發(fā)。

　　據(jù)統(tǒng)計，上海全市已獲拆遷許可證的地塊中，尚有8萬住戶未能拆遷。去年以來政府著力推進“拆遷工程”，但全年僅完成1萬余戶拆遷工作，其中還不包括沒有拿到拆遷許可證地塊的拆遷戶。

　　城市規(guī)劃的調(diào)整，也實實在在地影響著空置土地的開發(fā)。

　　上海市規(guī)劃局規(guī)劃處處長俞斯佳接受《財經(jīng)》采訪時也認(rèn)為，近年來上海房價飛漲，與2003年寫進《上海城市規(guī)劃條例》的“雙增雙減”政策有關(guān)。所謂“雙增”，即增加公共綠地，增加公共活動空間；“雙減”，則指減少建筑容量，減少高層建筑。據(jù)此，上海將嚴(yán)格執(zhí)行住宅樓容積率2.5以內(nèi)、寫字樓容積率4.0以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)。但此前政府與開發(fā)商簽署的土地出讓協(xié)議中，容積率大多偏高。如今政府修改規(guī)劃，即遭到開發(fā)商反對，雙方僵持不下，土地也就先自閑置下來。

　　據(jù)統(tǒng)計，上海由于改變規(guī)劃而未能動工的房地產(chǎn)項目有109個，占地623公頃，占全市閑置土地總量的17%。

　　土地本身的增加值已超過土地開發(fā)的收益。

　　上海市社科院房地產(chǎn)研究中心副理事長張泓銘在接受《財經(jīng)》采訪時評論說，土地囤積現(xiàn)象是存在的——在一個高度壟斷的市場，土地本身的增值已經(jīng)超出開發(fā)土地的增值，勢必導(dǎo)致土地囤積。而對上海而言，土地高度集中在國有開發(fā)商的手中，不管他們是否有意，確已享受了土地囤積帶來的巨大收益。

　　此間分析人士還指出，閑置土地之所以能產(chǎn)生“囤積收益”，與長期以來上海都是大面積出讓土地有關(guān)，一塊地動輒幾十公頃，造成少數(shù)開發(fā)商對大批量土地的壟斷局面。即便是有實力的開發(fā)商，在受讓大幅土地后，也絕無資金實力進行一次性開發(fā)，往往采取逐步開發(fā)的方式。如此，則土地面積越大，開發(fā)周期越長；而在這一過程中，土地已迅速升值，開發(fā)商已在無形中獲利。節(jié)摘自《財經(jīng)》雜志2005年第一期