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    新干線訊 每日經(jīng)濟新聞 調(diào)控后的上海地產(chǎn)市場充滿謎局。買？賣？《每日經(jīng)濟新聞》綜合天地行、上海富陽、易居中國研發(fā)部等機構數(shù)據(jù)，為市場提供政策、供應量、價格等資訊，全面剖析2005年四季度上海樓市走勢。
    政策層面：調(diào)控措施頻出
　　解讀：購房者變得理性，明年房價或?qū)⒄w下降
　　今年上半年，從中央到地方，連續(xù)出臺措施調(diào)控房價：房貸利率升高；開征5%的差額營業(yè)稅、停止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務、調(diào)整土地供應結構、上調(diào)別墅契稅和征收差額增值稅等。購房者正在變得理性，上海樓市已出現(xiàn)成交下降、價格走低局面。
　　天地行分析師預計，四季度上海房地產(chǎn)市場成交很難大幅反彈，明年房價可能整體下降，2007年才會出現(xiàn)較為強勁的價格反彈。
    市場層面：9月份量升價跌
　　解讀：房價普跌預示著上海樓市進入階段性調(diào)整
　　2004年7月以來，上海房市在短短一年間，經(jīng)歷了一個從波峰到波谷急劇變化的過程。在2005年5月傳統(tǒng)成交旺季，成交量急劇降至谷底。5、6月市場成交量僅為去年同期的40%左右。
　　不過，7月份市場開始顯露逐步回暖跡象。上海富陽分析師指出，由于開發(fā)商配合傳統(tǒng)銷售旺季理性下調(diào)房屋售價，成交開始反彈。
　　值得注意的是，9月以來，在成交量持續(xù)反彈的同時，出現(xiàn)了價格持續(xù)下跌的背離走勢。易居中國分析師認為，這種下跌走勢不同于調(diào)控初期由于成交結構變動而導致的下跌，而主要是樓盤普遍降價所致。
    開發(fā)商策略：降價狂潮襲來
　　解讀：四季度更多樓盤將會降價或低開
　　調(diào)控后，上海樓市的直接反應就是一手房交易全面萎縮，先前銷售火爆的樓盤遭遇了銷售困境。全市成交量6月份比5月份下降16.9%，7月份比6月份下降4.3%，首次出現(xiàn)高位滯漲。
　　由于一些開發(fā)商資金鏈難以維系，持續(xù)多年未見的新盤降價風開始冒頭。
　　天地行數(shù)據(jù)顯示，6月，萬里雅筑一期第二批房源開始降價，創(chuàng)造了萬里板塊的新低，達安春之聲花園等樓盤緊接著降價。7月，錦繡華城將均價從13500元調(diào)整到了9000元，降幅近35%，同時大華集團也全面下調(diào)在售樓盤價格；有些樓盤則以貼契稅、送家電的方式變相降價。8月，三林板塊一些樓盤開始降價。
　　此外，靜安四季、揚子江家園、中環(huán)翡翠灣等樓盤則以低于市場價15%以上的幅度開盤。9月，上海萬科也開始調(diào)整部分在售樓盤的價格，“藍山”、“春申萬科城”、“朗潤園”三個在售樓盤同時推出優(yōu)惠房源，降價幅度在5%~15%之間。
　　從市場反應看，率先降價的萬里雅筑短短一個半月成交超過百套，大華、萬科優(yōu)惠房源已銷售一半左右，銷售情況良好，中環(huán)翡翠灣銷售也較火爆，靜安四季更是創(chuàng)造了新的銷售紀錄。降價、低價推出樓盤迎合了購房者的下跌預期，因此，成交量逆市飄紅。
　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》了解，4季度更多樓盤將會降價或低開，以挽救長達6個月的成交低迷困局。
    供應結構：中低價房傾巢而出
　　解讀：政府調(diào)整上海房地產(chǎn)供應結構的決心非常堅定
　　2004年的土地政策是“控制增量、盤活存量”。而為了響應宏觀調(diào)控，上半年上海土地市場也是極富戲劇性。
　　據(jù)統(tǒng)計，從2005年一季度起，上海土地供應幾乎全是配套商品房，共推出74幅660余萬平方米的配套商品房。二季度上海市土地供應驟然放量，不到3個月的時間，近900萬平方米供應量急速推出。截至2005年7月，牽動民心的上?！皟蓚€1000萬”工程配套商品房推地面積已達1245萬平方米。
　　長達7個月的時間里，僅有香港新鴻基地產(chǎn)以31.85億元摘得浦東新區(qū)濰坊街道一幅綜合用地。配套商品房土地供應急劇增多與商品房土地市場的冷清形成了鮮明的對比。
　　天地行分析師認為，政府調(diào)整上海房地產(chǎn)供應結構的決心非常堅定。這預示著，未來上海房地產(chǎn)市場大體格局的形成，即中低收入人群（改善型居?。┌凑諔艨凇⑹杖?、人均居住面積、是否享受過房改政策等審核要求購買中低價商品房。中高收入人群（舒適型居?。﹦t按照自身居住需求選擇購買普通商品房。