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    新干線訊：工商時(shí)報(bào)報(bào)道

 　　“房產(chǎn)之窗”統(tǒng)計(jì)顯示9月新盤成交增長超50％
　　業(yè)內(nèi)人士稱“金九銀十”是開發(fā)商蓄意炒作

　　房產(chǎn)之窗樓市監(jiān)測系統(tǒng)最新統(tǒng)計(jì)顯示，整個(gè)9月份上海新盤住宅成交量較8月大幅提升50％以上，創(chuàng)造了今年來成交量最大增幅。9月普通商品住宅8986元／平方米的均價(jià)與8月基本持平。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2005年9月，上海市商品住宅成交面積為128萬平方米，與8月成交面積84．6萬平方米相比，環(huán)比增加51．3％。其中，全市普通商品住宅（去除動(dòng)遷房、重大工程配套房和別墅）成交面積為82．7萬平方米，較8月（58萬平方米）增加42．1％；成交套數(shù)為7120套，平均每天成交237套。

　　降價(jià)對于促進(jìn)樓盤成交起到了至關(guān)重要的作用。9月全市共1177個(gè)樓盤有成交，與8月份（744個(gè)）相比數(shù)量增加了58．2％，其中降價(jià)樓盤數(shù)量首次超過漲價(jià)樓盤數(shù)量，在8月、9月均有成交的樓盤中，成交均價(jià)上漲的為251個(gè)，占43．8％，成交均價(jià)下降的為313個(gè)，占54．6％，成交均價(jià)持平的為8個(gè)，占1．4％。

　　房產(chǎn)之窗分析師尹喻表示，9月份全市住宅成交量的大幅回升，給觀望氣氛濃重的房地產(chǎn)市場注入了一劑“強(qiáng)心針，但目前成交量反彈力度有限，成交熱點(diǎn)依舊集中在調(diào)價(jià)的樓盤。尹喻認(rèn)為，9月成交量的增加，部分原因由于上市量的增加，還有就是由于一部分樓盤經(jīng)過近3個(gè)月的調(diào)整期后進(jìn)入強(qiáng)銷期，開發(fā)商采取適當(dāng)?shù)拇黉N方式吸引了買家進(jìn)場。

　　【據(jù)新華社上海10日電】上海樓市開始絕地反彈了？隨著九十月份成交量的回升，樓市進(jìn)入“金九銀十”的“解凍”說鵲起，甚至有開發(fā)商大膽“預(yù)言”：去年同期宏觀調(diào)控后房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈的情形將再次上演。

　　事實(shí)到底如何？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金秋時(shí)節(jié)，上海樓市成交量確有回升，但相較于井噴的新盤上市量，“主板”銷售率十不足三；并且，這還是以房價(jià)全線下跌作為前提和代價(jià)的。業(yè)內(nèi)人士指出，所謂市場“全面回暖”遠(yuǎn)未到來，“金九銀十”不過是開發(fā)商蓄意炒作的“偽概念”———在財(cái)務(wù)年迫近的前夜，他們需要努力撈取最后一根救命草。

　　國慶節(jié)期間，2005年上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)開展，200多家展商與會(huì)，長時(shí)間沒有推出新盤的開發(fā)商乘機(jī)大規(guī)模推盤，創(chuàng)下歷年上海市房展規(guī)模之最。與今年五一樓市的冷清相比，秋展人氣較旺。加上9月伊始，新盤上市持續(xù)迅猛放量，成交量回升，樂觀者由此斷言：樓市開始全面回暖。

　　其實(shí)，早在進(jìn)入9月之前，不少開發(fā)商就放出風(fēng)聲：“金九銀十”之際會(huì)是上海樓市反彈之時(shí)。第四季度是樓市傳統(tǒng)的促銷季節(jié)，五年來，“金九銀十”見證了上海房地產(chǎn)激情燃燒的歷史。然而當(dāng)下的實(shí)情是：新房上市量井噴、成交量小漲、待售房越積越多、價(jià)格普跌。判斷上海樓市遠(yuǎn)未回暖的依據(jù)至少有三：

　　一是上市量井噴，銷售率低下，積壓的待售房源急劇增加。自9月份第二周起，上海住宅新增供應(yīng)持續(xù)放量，從28萬平方米一路狂飆，第三周達(dá)40萬平方米，第四周突破100萬平方米；10月份第一周的上市量升至120萬平方米。

　　5個(gè)多月來捂盤不動(dòng)的開發(fā)商再也坐不住了，新盤上市井噴之勢不可擋。與此同時(shí)，幾乎所有地區(qū)的住宅樓盤開發(fā)商都開始啟動(dòng)各種降價(jià)促銷手段，普通住宅價(jià)格9月份逐周下跌，第一周均價(jià)就比前一周全線下跌10．4％。部分自住型購房人開始挑挑揀揀入市。眼下的日均成交量約在四五百套之間，面積達(dá)30多萬平方米。與前期相比，如今的成交量確有一定幅度的上升，但與新盤上市量的成倍增長相比，差距越拉越大，新盤的上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量。最近一周，新上市房源121萬平方米，成交35萬平方米，銷售率不足30％，積壓的房源越來越多。

　　易居中國房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，9月上旬，上海積累的可售住宅總量達(dá)1108萬平方米，到了10月上旬，可供銷售的新盤總套數(shù)超過20萬套、面積超過2000萬平方米。按照日均500套的成交速度，僅消化存量就得持續(xù)14個(gè)月。如果考慮新增量，可能還要延長6個(gè)月。易居中國研發(fā)中心分析師指出，其中南匯、徐匯、黃浦等區(qū)的銷售壓力最大，市場積壓的可售量按現(xiàn)在的銷售速度，約要3年才能消化完。

　　二是在成交的一手住宅中，有大量政策性房源消費(fèi)“托底”。上半年，上海推出1000萬平方米為重大工程動(dòng)遷配套的商品房和1000萬平方米定向供應(yīng)的中低價(jià)房。眼下，這兩大房源開始大規(guī)模投放市場，并被定向消費(fèi)。而這類政策性房源和純粹市場房之間，好比是“二板市場”與“主板市場”的關(guān)系。在9月份成交的商品房中，動(dòng)遷房及配套商品房占到23％，“主板市場”在逐漸“邊緣化”。中國指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟指出，排除配套商品房、中低價(jià)房等定向供應(yīng)的房源，上海樓市下半年真正“市場化”的成交量可能還不足700萬平方米。

　　三是少數(shù)樓盤行情好轉(zhuǎn)，大多數(shù)樓盤氣息奄奄。查閱八、九月份的新建住宅成交記錄，剔除配套商品房等政策性被動(dòng)消費(fèi)，銷量排名前十位的樓盤占據(jù)了市場成交總量的1／4到1／3。個(gè)案的成交走勢左右了區(qū)域市場，乃至全市市場，這本身說明樓市沒有全面回暖。況且，成交房中多以總價(jià)低的特價(jià)房為主。

　　上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場研究室主任蔣正華說，盲目地將“金九銀十”這一傳統(tǒng)意義上的銷售旺季，視作樓市行情回暖的一大利好，這是一種“天真的迷信”。前幾年，“金九銀十”是在供不應(yīng)求的狀態(tài)下形成的，而今市場供給遠(yuǎn)大于有效需求，平衡供求的基礎(chǔ)一時(shí)難以具備?！敖鹁陪y十”是個(gè)徹頭徹尾的“偽概念”。

　　開發(fā)商為何熱捧“金九銀十”，并放出樓市要“絕地反彈”的信號？隨著財(cái)務(wù)上的結(jié)算年的逼近，開發(fā)商需要大筆資金歸還貸款、支付工程款、上市公司還要制作年度財(cái)務(wù)報(bào)表，現(xiàn)金流愈加緊迫，必須想方設(shè)法刺激成交，回籠資金。與其說“絕地反彈”是市場的反映，還不如說是開發(fā)商的自我預(yù)期———自我炒作的最后一根救命草。中國指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟認(rèn)為，眼下，盡管樓市供、求都有所釋放，但最終有可能從“機(jī)會(huì)窗”中逃出去成交的，只會(huì)是部分性價(jià)比高的樓盤，在現(xiàn)有價(jià)格水準(zhǔn)線上，樓市整體成交斷難全面恢復(fù)。（徐壽松）